Pronajímat bytový dům chce pořádnou dávku zkušeností. Majitel má celou řadu povinností, které se pojí nejen s bezpečností obyvatel. Kromě toho se musí postarat o odpovídající technický stav budovy a komunikaci s nájemníky. Poradíme, jak si pronajímání zjednodušit.
Specifika bytového domu
Bytový dům může vlastnit jak fyzická, tak právnická osoba. Často se setkáte také s tím, že dům vlastní více vlastníků v důsledku bytové privatizace, nebo je majetkem bytového družstva.
Podle vyhlášky č. 137/1998 o obecných technických požadavcích na výstavbu je bytový dům stavba pro bydlení. V této stavbě více než polovina podlahové plochy splňuje nároky na trvalé bydlení a k tomuto účelu je určena. V bytovém domě musí být 4 a více bytů. Konstrukční řešení rozlišeno není, může to být tedy i panelový dům.
Vyplatí se investovat do bytového domu?
Do pořízení bytového domu se vyplatí investovat, pokud v tomto ohledu máte bohaté zkušenosti. Jestliže máte dostatek vlastních zdrojů, je investice do bytového domu mnohem zajímavější než investice do jednotlivých bytů. Je však potřeba počítat s tím, že investice, ale také následná správa nemovitosti si vyžaduje profesionální a expertní přístup. Správě bytového domu se nemůžete věnovat jen o víkendu. Stále je potřeba něco řešit, a proto se vyplatí spolupracovat s odborníky, kteří vám odlehčí od starostí. Na správu bytových domů se zaměřujeme i my ve Stálém nájmu.
Před pořízením nemovitosti je potřeba ji nechat prověřit odborně způsobilou osobou na technický, ale také právní stav. Je potřeba zjistit, jaké opravy budete muset provést, aby dům odpovídal všem zákonným stavebně-technickým požadavkům. Následně uvažte, jak vysoké budou náklady na opravy a zda se vám investice skutečně vrátí.
Z hlediska právního stavu je potřeba zjistit, zda dům nestojí na cizím pozemku. Podle nového Občanského zákoníku musí být stavba součástí pozemku, na kterém je umístěná. Dříve totiž nebylo neobvyklé narazit na stavbu, která stála na cizím pozemku.
Jaká práva a povinnosti se pojí s vlastnictvím bytového domu?
S vlastnictvím bytového domu se pojí celá řada povinností, které musí majitel dodržovat.
- Revize rozvodů elektřiny – dělá se ve společných prostorách domu, a to každých 5 let. U starých rozvodů se doporučuje interval 2 let.
- Revize plynu – provádí se každý rok, a to až k plynoměrům jednotlivých bytových jednotek. Spadají sem také komíny, kontrola spalinových cest a čištění.
- Požární bezpečnost – hasicí přístroje a hydranty se kontrolují každý rok, elektronická požární signalizace každý měsíc atd.
- Revize výtahů – provozní prohlídka se dělá každé 2 týdny, odborná prohlídka jednou za 3 měsíce, odborná zkouška jednou za 3 roky a inspekční prohlídka jednou za 6 let.
- Vyúčtování služeb – jednou za rok musí majitel nájemníkům předložit vyúčtování za energie.
Kromě revizí a kontrol musí majitel majetek v dostatečné míře chránit potřebným pojištěním nemovitosti, ale také pojištění odpovědnosti za škodu, které vyplývají z vlastnictví nemovitosti.
Pokud pořizujete bytový dům na hypotéku, bude banka posuzovat lokalitu, stáří budovy a její stav, vybavení, tržní a výnosovou hodnotu atd. Výsledkem je procento návratnosti investice. V některých lokalitách chce banka návratnost v hodnotě 5 %, v jiných třeba až 8 %. K jednání s bankou budete potřebovat kompletní dokumentaci k finančnímu vedení domu. Musíte zkontrolovat nájemní smlouvy, dohodnuté výše nájmů a délku pronájmů. Banka bude chtít, aby se splátka pokryla z nájmu domu. Proto musí prodávající doložit, že nájemné chodí na účet a mezi nájemníky nejsou neplatiči.
Jako majitele bytového domu se vás týká také daňové přiznání. Řídíte se předpisem č. 586/1992 Sb. Zjistíte zde, jak do daní uvést poměrnou část úroků z hypotéky, jak využít odpisy, náklady na pojistné atd.
Pronajímat krátkodobě, nebo dlouhodobě?
Byty můžete pronajímat krátkodobě a dlouhodobě. Co je pro vás výhodnější?
Krátkodobé pronájmy
U krátkodobých pronájmů je nejlákavější vidina vyššího zisku. Typicky se jedná o pronájmy přes platformu Airbnb a podobně. Je sice pravda, že si za kratší pobyt můžete říci více peněz, ale zároveň se vám s tímto typem podnájmu pojí také více starostí.
Byt musíte neustále uklízet a předávat od něj klíče. Navíc se kvůli častému střídání „nájemníků“ byt rychleji vybydlí a opotřebuje. Veškeré opravy jdou za vámi jako majiteli bytu. Existuje také riziko, že byty budou mimo sezonu prázdné a nebudou generovat zisk.
Dlouhodobé pronájmy
Z dlouhodobých pronájmů sice není tak vysoký zisk, ale na druhou stranu, pokud najdete bezproblémového nájemníka, stane se vaším pravidelným a dlouhodobým příjmem.
Drobné opravy bytu jdou za nájemníkem, takže je nemusíte řešit. Nejčastěji se dlouhodobé pronájmy uzavírají na rok, a i kdyby nájemník smlouvu vypověděl dříve, má výpovědní lhůtu, během které platí nájemné, a vy máte čas na hledání nového nájemníka. Dlouhodobé pronájmy tedy vychází lépe.
Pronajímání bytového domu obstaráme za vás
Starat se o pronájem celého bytového domu je mnohdy práce na plný úvazek. Abyste si ušetřili starosti, můžete svůj bytový dům svěřit pod náš patronát. Zajistíme veškeré kontroly a revize, poradíme si i s technickými věcmi. Klademe velký důraz na dodržování všech norem, nařízení a termínů, protože víme, že za zanedbání hrozí vysoké sankce a pokuty.
Staráme se nejen o technický provoz, ale také o samotné nájemníky. Do vašich bytů najdeme nejspolehlivější nájemníky. Při výběru žadatele důkladně prověřujeme, abychom předešli problémům s neplatiči nebo s nájemníky, kteří se k vašemu majetku nebudou chovat ohleduplně. Výběrem nájemníka naše práce nekončí. Nadále s ním komunikujeme a řešíme veškeré jeho požadavky.
Byty pravidelně kontrolujeme a o jejich stavu vás informujeme. Neustále sledujeme dění na realitním poli. Víme, jak se pohybují ceny nájmů, a tak je můžeme optimalizovat tak, abyste měli vždy maximální zisk. Garantujeme vám pravidelné nájemné, a to v případě, že nám podnájemník nezaplatil, nebo je byt prázdný.
Naši odborníci se na trhu realit pohybují déle než 18 let. Za tuto dobu načerpali mnoho cenných zkušeností, díky kterým dokážou vyřešit jakoukoliv překážku. Spolupracujeme s nejlepšími odborníky, a tak si můžete být jisti, že svoji nemovitost svěříte do správných rukou.
