Dokonalý nájemník: jak jej najít? [aktualizováno]

Aktualizace 20. 7. 2023, první vydání článku 2. 5. 2022

Dokonalý nájemník je snem každého pronajímatele. Nikdo se nechce handrkovat o nezaplacený nájem a energie, řešit stížnosti sousedů ani zdemolovaný byt. Nespoléhejte se při výběru dobrého nájemníka pouze na sympatie. Dejte především na svůj dojem a bedlivé prověření.

O BYDLENÍ V PRONÁJMU JE ENORMNÍ ZÁJEM

Zájem o bydlení v pronájmu je v současné době enormní. Svůj podíl na tom mají nejen přemrštěné úrokové sazby u hypoték, ale rozvolnění po koronavirových opatřeních nebo aktuální situace na Ukrajině. Byty určené k pronájmu tedy z nabídky mizí bleskovým tempem.

Zvýšený zájem se odrazil na růstu nájemného. Zatímco v době koronaviru se ceny nájmů snižovaly o desítky procent, dnes se pomalu vrací na dřívější hranici. Co se týče dostupnosti bytů, může se jejich nabídka kvůli migraci Ukrajinců i vzrůstajícímu cestovnímu ruchu snížit až o 20 %.

JAK BY MĚL VE VAŠICH OČÍCH VYPADAT DOKONALÝ NÁJEMNÍK?

Díky vysokému zájmu o bydlení v bytech pro pronájem se dá očekávat, že po „vyhození“ inzerátu vám telefon nepřestane zvonit. Výhodou je, že budete moci byt relativně rychle pronajmout a vybírat si ze zástupu zájemců. Jenže tyto zástupy s sebou nesou i nevýhody. Jak v nich poznat problémového a bezproblémového nájemníka?

Ideální nájemník je iluze

Každý, kdo pronajímá byt, si přeje, aby v bytě bydlel nájemník:

• o kterém nebude ideálně vůbec vědět,
• bude pravidelně a včas platit nájemné,
• bude vycházet se sousedy,
• k bytu a jeho zařízení se bude chovat jako k vlastnímu,
• bude do puntíku respektovat veškerá pravidla ustanovená v nájemní smlouvě,
• opravy bytu si zajistí sám.

Je však potřeba se postavit nohama na zem a přijmout fakt, že dokonalý nájemník neexistuje. Pronájem bytu není jen jednostrannou záležitostí a pasivním příjmem. Vždy s sebou přináší situace, které je potřeba řešit. Zcela vyhnout se nedá ani konfliktům a sporům, ale mnohdy se jim dá předejít nebo alespoň minimalizovat jejich frekvenci, a to výběrem vhodného a spolehlivého nájemníka.

Jak řešit konflikty s nájemníkem?

I když máte v bytě nájemníka, se kterým jste spokojeni, mohou nastat situace vedoucí ke konfliktům. 

Mezi hlavní třecí plochy patří opravy v bytě. Vyplatí se do nájemní smlouvy napsat, jak se budou tyto případy řešit. Běžnou údržbu a drobné úpravy v nájemním bytě ustanovuje vládní nařízení č. 308/2015 Sb.

Nájemník hradí opravy jejichž cena nepřesáhne 100 Kč na každý metr čtvereční podlahy. Rovněž hradí také škody z nedbalosti. Majitel hradí dražší údržbu a opravy. Pokud nájemce zjistí vadu, která by mohla způsobit další poškození, například prasklé vodovodní stoupačky, musí ji majitel okamžitě nahlásit. Majitel by měl v přiměřeném čase problém odstranit. Pokud tak neučiní, můžete to zajistit nájemce a požadovat po majiteli slevu z nájemného po dobu trvání vady.

Problém může nastat i v případě četnosti revizních návštěv bytu. Majitel by měl do smlouvy uvést, jak často bude byt navštěvovat. Přílišná četnost není na místě. Doporučuje se byt kontrolovat 4krát za rok. Někteří majitelé bytů jsou hákliví na malování, věšení obrazů nebo přitloukání poliček na stěnu. Jestliže vás máte dokonalého nájemníka, který vás požádá o provedení některé z menších úprav, snažte se mu vyjít vstříc. Domluvte se například  na tom, že byt uvede do původního stavu, pokud se v budoucnu odstěhuje.

JAK ZE ZÁSTUPU POTENCIONÁLNÍCH NÁJEMNÍKŮ VYBRAT „PANA DOKONALÉHO“?

Pronajímatel i nájemce mají společný cíl, kterým je pronajatý byt. Pro obě strany bude výhodné, pokud se bude jednat o pronájem dlouhodobý. Proto vybírejte nájemníka, který má stejný cíl jako vy.

Kde nájemníka hledat?

Ideální je, pokud se vašim nájemníkem stane někdo solidní z okruhu vašich známých, případně to bude známý známého. Budete tak mít větší jistotu, že půjde o důvěryhodnou osobu. Jestliže v okolí nikoho takového nemáte, budete muset přistoupit k vyvěšení inzerátu, a to jak v online, tak offline prostředí.

Inzerát pište s ohledem na vaši cílovou skupinu. Například studenty bude zajímat, zda je byt kompletně vybavený a jak daleko je od školy, případně MHD. Pro rodiny s dětmi jsou důležité úložné prostory, prostředí a občanská vybavenost typu: škola, školka, knihovna, dětská hřiště, doktor a obchod. Pro singles a mladé páry je důležitá lokalita, místa, kam mohou vyrazit za zábavou a společností, ale také blízkost hromadné dopravy.

Důvěřuj, ale prověřuj

Každého zájemce o byt je potřeba si důkladně prověřit. Zhruba 80 % problémů s pronájmem vzniká již při špatném výběru nájemníka. Jak si prověřit jeho spolehlivost a důvěryhodnost?

• Podívejte se do Centrální evidence exekucí, Insolvenčního rejstříku, do databáze osob v pátrání policie ČR, na Úřední desku soudních exekutorů a do veřejných dluhů u zdravotních pojišťoven.
• Prověřte jeho digitální stopu. Zadejte jeho jméno do internetového vyhledávače a „prolustrujte“ také sociální sítě.
• Pokládejte otázky a čtěte mezi řádky. Pokud budou odpovědi vyhýbavé nebo neupřímné, je to jasné znamení, že tato osoba pro vás nebude ideálním nájemníkem.
  • Zeptejte se, kde zájemce pracuje nebo jakou školu studuje.
  • Zajímejte se, jak dlouho je zaměstnaný v jeho dosavadní práci a jaké zaměstnání vykonával předtím.
  • Ptejte se na výši úvazku. Pracuje zájemce na plný či zkrácený úvazek?
  • Požádejte nájemníka o to, aby vám doložil, že pracuje. Postačí výpis z účtu nebo potvrzení o zaměstnání.
  • Zeptejte se na kontakt na posledního pronajímatele, abyste si u něj mohli zájemce prověřit.
  • Ptejte se, proč zájemce hledá nový pronájem? Je to kvůli stěhování za prací? Nebo proto, že se třeba rozvádí?
• Dejte na svoji intuici. Zamyslete se nad tím, jak s vámi zájemce hovoří, zda píše spisovnou češtinou, zda se hned v úvodu nezajímá o snížení kauce či nájmu, jak je oblečen atd.

Jak se připravit na rozhovor se zájemcem?

Při pronájmu bytu není důležité jen to, jak je připravený, ale také to, jak budete působit na zájemce. Proto se oblečte adekvátně. Nemusíte mít společenský oděv, ale také byste na sobě neměli mít propocené tričko a špinavé montérky. Ubírejte se spíše směrem ležérní elegance.

Mějte s sebou také seznam otázek, na které se chcete nájemníka zeptat. Malý tahák vám může pomoci v případě, že jste ze setkání nervózní. Tak budete mít jistotu, že na nic nezapomenete. Snažte se být milí a usměvaví, ale zároveň si zachovejte serióznost.

SPOLEHLIVÉHO NÁJEMNÍKA JE DOBRÉ SI HÝČKAT

Pokud jste našli solidního nájemníka, se kterým se vždy na všem domluvíte, nemá problém s placením a jedná férově, rozhodně chtějte, aby u vás zůstal. Snažte se s ním komunikovat přátelsky a zajímat se o něj. Postačí, když čas od času zavoláte a zeptáte se, zda je všechno v pořádku. Rovněž je více než vhodné se s ním domluvit na termínech kontrolních návštěv.

Jestliže s nájemníkem nejsou téměř žádné starosti, můžete se mu odvděčit třeba tím, že mu darujete voucher na večeři. Radost udělá i přání k Vánocům nebo ochutnávka domácího cukroví. Podpoříte tak svůj bezstarostný pronájem.

Snažte se také respektovat a chápat zájmy svého nájemníka. Ten by měl mít pocit volnosti, aby se v bytě cítil jako doma. Chce si byt vymalovat svojí oblíbenou barvou, i když je ve smlouvě, že se byt musí předat v původním stavu? Chce andulku, přestože vy v bytě nechcete zvířata? Jestliže mu věříte, uvolněte některá pravidla a uvidíte, že to vaše vztahy utuží a povede to k prodloužení nájemní smlouvy, se kterou budou spokojené obě strany.

PEČLIVĚ SEPSANÁ NÁJEMNÍ SMLOUVA NESMÍ CHYBĚT

Přestože je vám nájemník sympatický, pamatujte, že může dojít k celé řadě sporů. Abyste jim předešli, je potřeba správně postavit nájemní smlouvu. Netroufáte si na to? My ve Stálém nájmu s tím máme bohaté zkušenosti.

Smlouva by měla obsahovat nejen nacionále obou smluvních stran, ale také:

• způsob a termín platby nájemného,
• práva a povinnosti obou stran,
• specifikaci objektu,
• délku pronájmu.

K nájemní smlouvě je vhodné připojit také předávací protokol, který bude obsahovat popis zařízení bytu či stavy měřidel. Nezapomeňte připojit také fotodokumentaci.

Pojištění jako ochrana pro vás i pro nájemníka

Dokumentace se při pronájmu bytu neskládá jen z nájemní smlouvy a předávacího protokolu. Důležitou roli hraje také pojištění. Existují celkem 3 typy pojištění. Některé řeší majitel bytu, jiné nájemník.

1. Pojištění domácnosti – za domácnost se považuje všechno, co by vypadlo, pokud byste byt otočili vzhůru nohama. Jde o movité věci, které nejsou pevně spojené s podlahou a dají se odnést. Měl by si jej uzavřít nájemník.
2. Pojištění nemovitosti – nemovitost je to, co po otočení bytu nevypadne. Sjednává si jej majitel bytu.
3. Pojištění odpovědnosti – kryje škody, které pojištěnec způsobil třetí osobě. Jde například o vytopení bytu pod vámi. Sjednat by si ho měl nájemník.

Přečtěte si naši radu: Pojištění pronajatého bytu

STAROSTI S VYSTĚHOVÁNÍM PROBLÉMOVÉHO NÁJEMNÍKA

Vystěhovat problémového nájemníka není vůbec snadné. Ochrannou ruku nad ním totiž drží občanský zákoník. Proto jako majitel nemůžete přistoupit k řešení problému tak, že vyměníte zámek. Za tento čin můžete jít klidně do vězení.

Při výpovědi a vystěhování nájemníka je potřeba postupovat v souladu se zákonem. Obvykle se problémy nejprve řeší ústní dohodou. V případě, že k nápravě nedojde, je potřeba se přiklonit k oficiální cestě a v krajním případě se obrátit na soud.

Další práva a povinnosti, které se pojí s pronajímáním bytu

Obě strany, tedy majitel i nájemník mají svá práva a povinnosti, které by měli respektovat, pokud mezi sebou chtějí mít bezproblémový vztah. O co konkrétně se například jedná?

• Pronajímatel musí nájemníkovi zpřístupnit byt v den, který je sjednaný ve smlouvě.
• Povinností nájemce je řádné užívání bytu v souladu s podmínkami stanovenými v nájemní smlouvě.
• Základní povinností nájemníka je platba nájemného v konkrétní výši, v dohodnutý den a způsobem, který specifikuje nájemní smlouva.
• Majitel bytu nemůže nájemníkovi zakázat v bytě chovat zvířat nebo vodění návštěv.
• Majitel má povinnosti po dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Hradí opravy, které stojí více jak 1 000 Kč a zařízení, které je součástí bytu. Hradí také náklady na opravy, které znemožňují užívání bytu.
• Nájemník hradí běžnou údržbu a drobné opravy v bytě, jejichž hodnota nepřekročí 1 000 Kč.
• Změny, které chce nájemník provést v bytě musí ohlásit majiteli. Pokud je provede bez jeho vědomí, může mu majitel bytu dát výpověď z nájmu.

MY PRO VÁS IDEÁLNÍHO NÁJEMNÍKA NAJDEME

Jestliže i vy sníte o dokonalém nájemníkovi, svěřte svůj byt nám. Stálý nájem je správcovská firma, která si od vás byt pronajme a stane se vaším spolehlivým nájemníkem. Garantujeme nájemné včas a postaráme se i o stav bytu.

Do vašeho bytu najdeme vhodného podnájemníka, o kterého se budeme starat. Sepíšeme s ním smlouvy, vyřešíme přepisy energií a postaráme se o to, abyste s pronájmem neměli žádné starosti. Nájemné vám garantujeme i v případě, že je byt prázdný nebo nám podnájemník nezaplatí.