Zavoláme vám

PRONAJMOUT ONLINE

Poradíme vám jak pronajímat byt krok za krokem

Máte byt, ve kterém se nechystáte bydlet? Ladem ho zřejmě ležet nenecháte. Ideální volbou je vrhnout se do pronajímání. Jak s tím začít? Co všechno je potřeba zajistit? Jak se nespálit?

Sepsali jsme pro vás přehledný manuál, který vám poradí v otázce nájemní smlouvy, výše nájemného, oprav i hledání potenciálního nájemce.

1. Stav pronajímaného bytu

Než se vrhnete do hledání nájemníka, popřemýšlejte, zda je byt pro pronájem připravený. Rozhodně nemusíte provádět nákladné opravy a rekonstrukce, ale dobře vypadá, pokud je byt vymalovaný, má funkční koupelnu i kuchyň a celkově působí čistě. Těžkou hlavu si nemusíte dělat ani s vybavením nábytkem. Ten si totiž nájemníci rádi pořizují sami dle svého vkusu. Z hlediska údržby je lepší omyvatelná podlaha (lino, marmoleum, plovoucí podlaha, vinyl) než koberec, který se těžko udržuje, a jsou na něm patrné známky opotřebení. Stav bytu přizpůsobte tomu, komu jej chcete pronajmout. 

2. Stanovení výše nájemného

Kolik máte za pronájem bytu chtít? To je velice zásadní otázka. Byt není vhodné pronajímat za přemrštěnou cenu, protože můžete zbytečně dlouho čekat, než najdete nájemce, který bude ochotný sumu zaplatit. Cena by však neměla být ani zbytečně nízká. Podle jakých faktorů určit optimální výši nájemného?

  • Technický stav bytu – zohledněte, zda a za kolik jste nemovitost rekonstruovali.
  • Úložné prostory – výši nájemného ovlivňuje to, jak je byt velký a zda je k dispozici i sklep a balkon.
  • Lokalita – nájemné přizpůsobte tomu, zda je v blízkosti zastávka MHD, pošta, obchody a další občanská vybavenost. Zohledněte, jak daleko od centra a přírody se vaše nemovitost nachází. Nejvyšší cena pronájmů bytů je v Praze. nejnižší pak v krajích Moravskoslezský, Ústecký či Liberecký.
  • Parkovací místo – jestliže bude mít nájemník auto, můžete do ceny za pronájem zahrnout i parkovací místo nebo garáž.
  • Zaměstnanost – cenu stanovte i podle toho, jaká je v lokalitě zaměstnanost a průměrná mzda.

Pro stanovení ceny je vhodné si udělat průzkum, který vám odhalí, za kolik se byty v dané lokalitě průměrně pronajímají. Obrátit se můžete i na realitní kancelář nebo jiné firmy, které se zabývají cenotvorbou.

Vybavení bytu nechte na nájemnících.

3. Způsob pronájmu a hledání nájemníka

Otázka hledání nájemníka souvisí s tím, jakým způsobem se chystáte byt pronajímat. Jestliže budete pronajímat na vlastní pěst, budete si muset nájemníka najít sami. V případě, že byt svěříte do rukou realitní kanceláři nebo službě Stálý nájem, nemusíte si s hledáním dělat žádné starosti.

Kdo by měl být váš ideální nájemník?

Nejdříve si promyslete, komu chcete byt pronajmout. Rodina s dítětem ocení dostatečné množství úložných prostor a obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem. Studenti se spokojí s praktickým a jednoduchým zařízením. Mladé páry nebo singles pracující na manažerských pozicích budou chtít luxusněji zařízený byt.

Pronájem bytu bez realitky

Při pronájmu na vlastní pěst si nájemníka hledáte sami. Nejdříve musíte nemovitost nafotit, poté sepsat inzerát a následně si vytipovat, kam jej umístíte. Zvolit můžete online inzertní portály, ale také nástěnky nebo jiná místa v okolí bytu. Jakmile najdete vhodného kandidáta, měli byste si jej prověřit. Jen tak se vyhnete problémům s neplatiči.

Jak si prověřit nájemníka?

  • Nechte si ukázat pracovní smlouvu a pořiďte si od ní kopii.
  • Chtějte k nahlédnutí výpis z bankovních registrů.
  • Nájemníka si prověřte v Centrálním registru dlužníků ČR, v Centrální evidenci exekucí, Insolvenčním rejstříku, v seznamech lidí, kteří dluží na zdravotním pojištění, v databázi osob, jež hledá policie ČR, nebo na Úřední desce Exekutorské komory ČR.
  • Zajímejte se o to, s kolika dalšími lidmi bude v bytě žít, zda kouří nebo se chystá do bytu nastěhovat s chlupatým mazlíčkem.

Pronájem přes realitku

Jestliže svoji nemovitost svěříte do rukou realitní kanceláři, nebudete se muset starat o papírování ani hledání nájemníka. Budete však muset zaplatit provizi a dostanete nižší nájem než v případě, že budete byt pronajímat sami. Při jednání s realitkou je potřeba být obezřetný v otázce dalších poplatků, které mohou být zcela absurdní. Rovněž je potřeba dávat pozor na to, zda kancelář plní služby, za které jste jí zaplatili, například: inzerování vaší nabídky, marketingové služby a další. Dále je potřeba si uvědomit, že realitní kancelář vyhledá nájemníka, který v budoucnu nemusí platit nájemné, nebude se bude chovat k bytu nevhodně, za co realitní kancelář neručí a případné problému musíte vyřešit sami

Pronájem společnosti, která garantuje stálý nájem

V tomto případě byt pronajmete společnosti, která jej bude dále pronajímat. Vy přitom máte garantovaný nájem i v případě, že byt nebude obsazený. Společnost se postará o výběr nejvhodnějšího nájemce, kterého si pečlivě prověří, aby předešla komplikacím s neplatiči a dalším problémům. Rovněž se postará o smlouvy a další „papírové“ náležitosti i o stav bytu. Dohlíží na to, aby se vám vrátil v původním stavu. Drobné opravy přitom řeší sama. Na větších se domluví přímo s vámi.

4. Potřebná dokumentace

Při pronajímání bytu se nevyhnete některým nezbytným dokumentům. Jedná se především o nájemní smlouvu, předávací protokol a pojištění. Velkou chybou je nájemní smlouvu na byt hledat na internetu, který je plný jejich vzorů.

Tyto vzory nejsou často aktualizované a mohou obsahovat i protiprávní ustanovení. Nejlepším způsobem je nechat smlouvy na kvalifikovaných právnících nebo zprostředkovatelích pronajímajících váš byt. Vypracování smlouvy odborníkem vás vyjde zhruba na 5 000 Kč, což je investice, která se vám vrátí v krátkém horizontu, a navíc si tak ušetříte spoustu starostí, které by mohly nastat kvůli špatně sepsané nájemní smlouvě.

Co všechno by nájemní smlouva měla obsahovat?

  • Přesné určení bytové jednotky, kterou pronajímáte.
  • Podrobné informace o pronajímateli (vás) a nájemníkovi.
  • Výši nájemného, způsob úhrady a termín splatnosti
  • Dobu, po kterou budete byt pronajímat.
  • Výši zálohových plateb.
  • Informaci o zřízení pojištění domácnosti a odpovědnosti a termín, do kterého ji musí nájemník uzavřít.
  • Informace o vratné kauci a opravách v bytě.

Smlouvy nechte vypracovat odborníky.

Důležité body k pojištění

  • Pojištění domácnosti sjednává nájemník. Jedná se o všechny věci, které se nacházejí uvnitř bytu.
  • Nájemník rovněž sjednává pojištění odpovědnosti. Pojištění uplatní tehdy, když v bytě způsobí škodu třetí straně (například vytopí sousedy). Na škody vzniklé přímo v bytě se pojištění nevztahuje.
  • Pojištění nemovitosti sjednává majitel bytu.

Co obsahuje předávací protokol?

  • Do předávacího protokolu zaznamenejte aktuální stav předávané nemovitosti.
  • Zaznamenejte veškerý nábytek, vybavení, elektroniku, přehled závad i stav měřidel.
  • Ideální je předávací protokol doplnit o fotodokumentaci.

5. Na jak dlouho byt pronajmout

Při stanovení délky pronájmu je lepší zvolit dlouhodobý než krátkodobý pronájem. Také se snažte si udržet bezproblémové nájemníky, protože takoví se nehledají snadno. Ideální je smlouvu uzavřít na dobu určitou, kterou můžete v případě oboustranné spokojenosti dále prodlužovat. Jestliže si chcete udržet slušné nájemníky, můžete jim poskytnout slevu na nájemném a motivovat je tak k setrvání. Sleva se obvykle pohybuje v rozmezí 3–5 %.

Nájemce není povinen pronajímatele informovat o tom, jak dlouho bude chtít v bytě žít, ale musí dodržet nájemní smlouvu. Smlouva na dobu určitou má výpovědní dobu 3 měsíce. Smlouva na neurčito se vypovídá velice obtížně a nájemce je podstatně více chráněn na úkor pronajímatele podle ustanovení občanského zákoníku. V případě, že byste chtěli vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, potřebujete k tomu povolení soudu. Výpověď přitom můžete dát jen podle zákonem stanovených důvodů a nájemci musíte poskytnout náhradní byt (jestliže si plní své povinnosti).

6. Přepisy energií a opravy bytu

Při pronájmu bytu je vhodné nechat energie přepsat na nájemníka. Vyhnete se tak komplikacím s nedoplatky a nájemník bude motivován šetrně hospodařit s vodou, teplem, elektrickou energií nebo plynem. Informace o přepisu energií musí být stanoveny ve smlouvě, jinak jsou nároky pronajímatele vůči nájemníkovi nevymahatelné.

Z hlediska oprav na bytě pronajímatel hradí vše, co nevymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kromě škod, které nájemce způsobil úmyslně. Drobné opravy na bytě zpravidla platí nájemce. Jejich součet by však neměl přesáhnout 100 Kč na metr čtvereční podlahové krytiny za rok. Pokud nechce nájemník uhradit opravy nebo jím poničené věci, strhává se dlužná částka z kauce.

Jak dobře a efektivně pronajmout byt? Zeptejte se nás!

  Přihlášení do mého účtu
  Zapomenuté heslo