Poradíme vám jak pronajímat byt krok za krokem [aktualizováno]

Aktualizace 23. 1. 2023, první vydání článku 21. 8. 2020

Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi

Máte byt, ve kterém se nechystáte bydlet? Ladem ho zřejmě ležet nenecháte. Ideální volbou je vrhnout se do pronajímání. Jak s tím začít? Co všechno je potřeba zajistit? Jak se nespálit?

Sepsali jsme pro vás přehledný manuál, který vám poradí v otázce nájemní smlouvy, výše nájemného, oprav i hledání potenciálního nájemce.

1. STAV PRONAJÍMANÉHO BYTU

Jak najít nájemníka? Než se vrhnete do hledání nájemníka, popřemýšlejte, zda je byt pro pronájem připravený. Rozhodně nemusíte provádět nákladné opravy a rekonstrukce, ale dobře vypadá, pokud je byt vymalovaný, má funkční koupelnu i kuchyň a celkově působí čistě. Těžkou hlavu si nemusíte dělat ani s vybavením nábytkem. Ten si totiž nájemníci rádi pořizují sami dle svého vkusu. Z hlediska údržby je lepší omyvatelná podlaha (lino, marmoleum, plovoucí podlaha, vinyl) než koberec, který se těžko udržuje, a jsou na něm patrné známky opotřebení. Příprava bytu k pronájmu by měla odpovídat tomu, komu jej chcete pronajmout.

2. STANOVENÍ VÝŠE NÁJEMNÉHO

Kolik máte za pronájem bytu chtít? To je velice zásadní otázka. Byt není vhodné pronajímat za přemrštěnou cenu, protože můžete zbytečně dlouho čekat, než najdete nájemce, který bude ochotný sumu zaplatit. Cena by však neměla být ani zbytečně nízká. Podle jakých faktorů určit optimální výši nájemného?

• Technický stav bytu – zohledněte, zda a za kolik jste nemovitost rekonstruovali.
• Úložné prostory – výši nájemného ovlivňuje to, jak je byt velký a zda je k dispozici i sklep a balkon.
• Lokalita – nájemné přizpůsobte tomu, zda je v blízkosti zastávka MHD, pošta, obchody a další občanská vybavenost. Zohledněte, jak daleko od centra a přírody se vaše nemovitost nachází. Nejvyšší cena pronájmů bytů je v Praze. nejnižší pak v krajích Moravskoslezský, Ústecký či Liberecký.
• Parkovací místo – jestliže bude mít nájemník auto, můžete do ceny za pronájem zahrnout i parkovací místo nebo garáž.
• Zaměstnanost – cenu stanovte i podle toho, jaká je v lokalitě zaměstnanost a průměrná mzda.

Pro stanovení ceny je vhodné si udělat průzkum, který vám odhalí, za kolik se byty v dané lokalitě průměrně pronajímají. Obrátit se můžete i na realitní kancelář nebo jiné firmy, které se zabývají cenotvorbou.

Počítejte s kaucí a smluvní pokutou

S výší nájmu souvisí další finanční položka, kterou je kauce neboli jistina a smluvní pokuta.

• Smluvní pokuta – od roku 2020 je zcela v souladu se zákonem do nájemní smlouvy uvést smluvní pokutu. Slouží k úhradě v případě, kdy nájemník neplatí nájemné v dohodnutém termínu nebo byt užívá jinak, než stanoví nájemní smlouva. Ze smluvní pokuty můžete hradit také běžnou údržbu a opravy, škody, které vám nájemník způsobil, změny v bytě, které nebyly předem domluveny atd.
• Kauce – říká se jí také jistina. Jde o finanční částku, která slouží pro uhrazení nezaplaceného nájemného nebo pro úhradu škod, které nájemník v bytě způsobil porušením svých povinností. Kauce je vratná a po ukončení nájmu musí pronajímatel nájemníkovi kauci vrátit včetně úroků. Výše úroků by měla odpovídat době, během které je měl pronajímatel u sebe. Pokud ve smlouvě není výše úroku uvedena, řídí se úroky podle zákonného ustanovení.

Smluvní pokuta a kauce nesmí přesáhnout částku 3 měsíčních nájmů. Dvě třetiny může tvořit například kauce a jednu třetinu smluvní pokuta. Obvykle chce pronajímatel kauci či smluvní pokutu ve výši 2 nájmů. Vyšší částka by mohla zájemce odradit.

3. ZPŮSOB PRONÁJMU A HLEDÁNÍ NÁJEMNÍKA

Otázka hledání ideálního nájemce souvisí s tím, jakým způsobem se chystáte byt pronajímat. Jestliže budete pronajímat na vlastní pěst, budete si muset nájemníka najít sami. V případě, že byt svěříte do rukou realitní kanceláři nebo službě Stálý nájem, nemusíte si s hledáním dělat žádné starosti.

Kdo by měl být váš ideální nájemník?

Nejdříve si promyslete, komu chcete byt pronajmout. Rodina s dítětem ocení dostatečné množství úložných prostor a obývací pokoj spojený s kuchyňským koutem. Studenti se spokojí s praktickým a jednoduchým zařízením. Mladé páry nebo singles pracující na manažerských pozicích budou chtít luxusněji zařízený byt.

Pronájem bytu bez realitky

Při pronájmu na vlastní pěst si nájemníka hledáte sami. Nejdříve musíte nemovitost nafotit, poté sepsat inzerát a následně si vytipovat, kam jej umístíte. Zvolit můžete online inzertní portály, ale také nástěnky nebo jiná místa v okolí bytu. Jakmile najdete vhodného kandidáta, měli byste si jej prověřit. Jen tak se vyhnete problémům s neplatiči nájemného.

Jak si prověřit nájemníka a na co se ptát při pronájmu bytu?

• Nechte si ukázat pracovní smlouvu a pořiďte si od ní kopii.
• Chtějte k nahlédnutí výpis z bankovních registrů.
• Nájemníka si prověřte v Centrálním registru dlužníků ČR, v Centrální evidenci exekucí, Insolvenčním rejstříku, v seznamech lidí, kteří dluží na zdravotním pojištění, v databázi osob, jež hledá policie ČR, nebo na Úřední desce Exekutorské komory ČR.
• Zajímejte se o to, s kolika dalšími lidmi bude v bytě žít, zda kouří nebo se chystá do bytu nastěhovat s chlupatým mazlíčkem.

Sepsání inzerátu

Jak pronajmout byt? Nejdříve o něm musíte dát vědět. K tomu budete potřebovat sepsat inzerát. Málokdo si to uvědomuje, ale způsob sepsání inzerátu může ovlivnit to, jak rychle byt pronajmete. Inzerát musí mít titulek, který zaujme a také základní a doplňující informace. Podle toho, jak sepíšete inzerát si můžete ušetřit čas, který strávíte prohlídkami se zájemci, kteří nakonec zjistí, že jim byt nevyhovuje. Rady, jak napsat inzerát najdete v tomto článku.

Pronájem přes realitku

Jestliže svoji nemovitost svěříte do rukou realitní kanceláři, nebudete se muset starat o papírování ani hledání nájemníka. Budete však muset zaplatit provizi a dostanete nižší nájem než v případě, že budete byt pronajímat sami.

Na co si dát pozor při pronajímání bytu? Při jednání s realitkou je potřeba být obezřetný v otázce dalších poplatků, které mohou být zcela absurdní. Rovněž je potřeba dávat pozor na to, zda kancelář plní služby, za které jste jí zaplatili, například: inzerování vaší nabídky, marketingové služby a další. Dále je potřeba si uvědomit, že realitní kancelář vyhledá nájemníka, který v budoucnu nemusí platit nájemné, nebude se bude chovat k bytu nevhodně, za co realitní kancelář neručí a případné problému musíte vyřešit sami

Pronájem společnosti, která garantuje stálý nájem

V tomto případě byt pronajmete společnosti, která jej bude dále pronajímat. Vy přitom máte garantovaný nájem i v případě, že byt nebude obsazený. Společnost se postará o výběr ideálního nájemce, kterého si pečlivě prověří, aby předešla komplikacím s dlužníky a neplatiči nájemného a dalším problémům. Rovněž se postará o smlouvy a další „papírové“ náležitosti i o stav bytu. Dohlíží na to, aby se vám vrátil v původním stavu. Drobné opravy přitom řeší sama. Na větších se domluví přímo s vámi. Jak byt pronajmout bezpečně? Svěřte jej správci nemovitostí.

4. POTŘEBNÁ DOKUMENTACE

Při pronajímání bytu se nevyhnete některým nezbytným dokumentům. Jedná se především o nájemní smlouvu, předávací protokol a pojištění. Velkou chybou je nájemní smlouvu na byt hledat na internetu, který je plný jejich vzorů.

Tyto vzory nejsou často aktualizované a mohou obsahovat i protiprávní ustanovení. Nejlepším způsobem je nechat smlouvy na kvalifikovaných právnících nebo zprostředkovatelích pronajímajících váš byt. Vypracování smlouvy odborníkem vás vyjde zhruba na 5 000 Kč, což je investice, která se vám vrátí v krátkém horizontu, a navíc si tak ušetříte spoustu starostí, které by mohly nastat kvůli špatně sepsané nájemní smlouvě.

Co všechno by nájemní smlouva měla obsahovat?

• Přesné určení bytové jednotky, kterou pronajímáte.
• Podrobné informace o pronajímateli (vás) a nájemníkovi.
• Výši nájemného, způsob úhrady a termín splatnosti
• Dobu, po kterou budete byt pronajímat.
• Výši zálohových plateb.
• Informaci o zřízení pojištění domácnosti a odpovědnosti a termín, do kterého ji musí nájemník uzavřít.
• Informace o vratné kauci a opravách v bytě.

V nájemní smlouvě nezapomeňte uvést také četnost kontrol nájemního bytu. Obvykle se doporučuje byt k pronájmu navštěvovat 4krát do roka. Nájemníkovi dejte alespoň 14 dní předem vědět, že se na návštěvu chystáte.

Během kontrolní návštěvy se zajímejte nejen o to, co nájemníka trápí, ale zkontrolujte také stav bytu. Drobné opravy a běžná údržba bytu jde za nájemníkem. Větší opravy řeší pronajímatel. Zkontrolujte i stavy měřidel, a to i v případě, že jsou energie přepsané na nájemníka. Pokud máte pochybnosti, požádejte nájemníka o předložení dokladů o úhradě energií.

Důležité body k pojištění

• Pojištění domácnosti sjednává nájemník. Jedná se o všechny věci, které se nacházejí uvnitř bytu.
• Nájemník rovněž sjednává pojištění odpovědnosti. Pojištění uplatní tehdy, když v bytě způsobí škodu třetí straně (například vytopí sousedy). Na škody vzniklé přímo v bytě se pojištění nevztahuje.
• Pojištění nemovitosti sjednává majitel bytu.

Co obsahuje předávací protokol?

• Do předávacího protokolu zaznamenejte aktuální stav předávané nemovitosti.
• Zaznamenejte veškerý nábytek, vybavení, elektroniku, přehled závad i stav měřidel.
• Ideální je předávací protokol doplnit o fotodokumentaci.

5. NA JAK DLOUHO BYT PRONAJMOUT

Kromě způsobu pronajímání je potřeba se rozhodnout, zda chcete byt pronajímat dlouhodobě, nebo krátkodobě. Malé byty typu 1 + 1 se obvykle pronajímají krátkodobě, větší byty o uspořádání 2 + 1 dlouhodobě.

• Krátkodobý pronájem bytu – slouží především jako ubytování pro turisty nebo pro zaměstnance na služebních cestách. Vzhledem k tomu, že byt neslouží k uspokojení bytových potřeb, můžete si za pronájem říci více peněz. Lidé tu zůstávají jen několik dní, a tak jim nevadí vyšší cenu zaplatit. Musíte však počítat s tím, že část roku může být byt neobydlený a že příjem z krátkodobého pronájmu není stabilní. Navíc do něj budete muset investovat více času, energie a peněz.
• Dlouhodobý pronájem bytu – jde o stabilní příjem s minimální časovou i finanční investicí. Přestože je nájemné nižší než v případě krátkodobého pronájmu, je pravidelné. Byt navíc nemusí být kompletně vybavený. Na druhou stranu je potřeba počítat s tím, že v případě výpovědi nájmu z hlediska občanského zákoníku více chráněn nájemník než pronajímatel. Problémy mohou nastat i v případě, kdy si do bytu nastěhujete problémového nájemníka.

Při stanovení délky pronájmu je lepší zvolit dlouhodobý než krátkodobý pronájem. Také se snažte si udržet bezproblémové nájemníky, protože takoví se nehledají snadno. Ideální je smlouvu uzavřít na dobu určitou, kterou můžete v případě oboustranné spokojenosti dále prodlužovat. Jestliže si chcete udržet slušné a ideální nájemníky, můžete jim poskytnout slevu na nájemném a motivovat je tak k setrvání. Sleva se obvykle pohybuje v rozmezí 3–5 %.

Ani ideální nájemce není povinen pronajímatele informovat o tom, jak dlouho bude chtít v bytě žít, ale musí dodržet nájemní smlouvu. Smlouva na dobu určitou má výpovědní dobu 3 měsíce. Smlouva na neurčito se vypovídá velice obtížně a nájemce je podstatně více chráněn na úkor pronajímatele podle ustanovení občanského zákoníku. V případě, že byste chtěli vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, potřebujete k tomu povolení soudu. Výpověď přitom můžete dát jen podle zákonem stanovených důvodů a nájemci musíte poskytnout náhradní byt (jestliže si plní své povinnosti).

Pronájem a daně

To, jakým způsobem pronajímáte byt ovlivňuje daně. V případě, že byt pronajímáte krátkodobě přes platformy jako například Airbnb, poskytujete ubytovací službu, na kterou se vztahuje daň z příjmu fyzických osob (jde o příjmy z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti).

Musíte si platit i zdravotní a sociální. Navíc si musíte zřídit živnostenské oprávnění. Při podávání daňové přiznání se budete řídit § 7 zákona 586/1992 Sb. Daně můžete řešit buď vyčíslením skutečných příjmů a výdajů, nebo paušálem ve výši 60 %.

Pokud máte i jiný zdroj příjmu (zaměstnání nebo třeba důchod) a jde fyzická osoba, vztahuje se na vás § 9 zmiňovaného zákona. Neplatíte zdravotní ani sociální pojištění. Při výpočtu daně z příjmu z pronájmu bytu se řiďte Přílohou č. 2. Danit můžete paušálem ve výši 30 % nebo skutečnými výdaji.

Při pronajímání můžete uplatnit veškeré slevy na dani i daňové odpočty, na které máte nárok.

Otázka trvalého pobytu

Nájemní smlouva je pro nájemníka dokladem, který jej opravňuje si na adresu nahlásit trvalé bydliště. V nájemní smlouvě nesmí být uvedeno, že si nájemník nesmí v místě nahlásit trvalou adresu. Bylo by to protizákonné. Nájemník tedy k tomuto činu nepotřebuje souhlas pronajímatele.

Pro zřízení trvalého pobytu nájemníkovi postačí:

• nájemní smlouva,
• přihlašovací formulář,
• občanský průkaz.

Pronajímatel se však o nahlášení trvalého pobytu nájemníka dozví, jelikož mu příslušný úřad pošle vyrozumění. 

Trvalý pobyt je pro nájemníka důležitý hned z několika důvodů:

• může děti umístit do zdejší mateřské školky,
• může se zde přihlásit k praktickému lékaři,
• může získat sociální dávky,
• může zde volit atd.

Trvalý pobyt je pro pronajímatele strašákem zejména kvůli obavám z exekuce. Exekuce se totiž může vztahovat na vybavení bytu. Pronajímatel tedy musí být schopný prokázat, že je majetek jeho. Jak na to?

• Schovávejte si účtenky od nákupu vybavení,
• podrobně si sepište předávací protokol včetně seznamu vybavení,
• pořiďte si k předávacímu protokolu fotodokumentaci.

6. PŘEPISY ENERGIÍ A OPRAVY BYTU

Při pronájmu bytu je vhodné nechat energie přepsat na nájemníka. Vyhnete se tak komplikacím s nedoplatky a nájemník bude motivován šetrně hospodařit s vodou, teplem, elektrickou energií nebo plynem. Informace o přepisu energií musí být stanoveny ve smlouvě, jinak jsou nároky pronajímatele vůči nájemníkovi nevymahatelné.

Z hlediska oprav na bytě pronajímatel hradí vše, co nevymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kromě škod, které nájemce způsobil úmyslně. Drobné opravy na bytě zpravidla platí nájemce. Jejich součet by však neměl přesáhnout 100 Kč na metr čtvereční podlahové krytiny za rok. Pokud nechce nájemník uhradit opravy nebo jím poničené věci, strhává se dlužná částka z kauce.