Aktualizace 22. 12. 2022, první vydání článku 15. 3. 2022
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Máloco v lidském životě je ideální. Přesto se většinou snažíme ideálu dosáhnout. Platí to i v případě, že hledáme ideálního nájemníka do svého bytu. Jaké vlastnosti takový supernájemce má a jak ho poznáte mezi desítkami méně nadějných kandidátů na pronájem?
RADA Č. 1: JDĚTE DO BOJE S ROZVAHOU
Na počátku své snahy o nalezení ideálního nájemce, se kterým půjde všechno jako po másle, byste si měli uvědomit pár zásadních věcí:
- nájemní vztah nefunguje na principu „kdo z koho“,
- se svým nájemcem máte společný cíl – a tím je pronajatý byt,
- vaší prioritou je získat pravidelný pasivní příjem z pronájmu, ne zázračně zbohatnout,
- dejte na svůj instinkt a nepodceňujte první dojem.
Nastavení vaší mysli je možná důležitější, než se domníváte. Jestliže neustále očekáváte problémy, pak problémy přijdou. Pokud v každém zájemci o pronájem budete vidět budoucího neplatiče, vandala a podvodníka, pravděpodobně si skutečně nevyberete dobře.
Rozvaha je na místě i v případě, kdy zvažujete výši nájemného. Optimální cenová hladina zajistí, že byt nebude příliš dlouho prázdný, ale že v něm také nebude docházet k migraci nájemníků. Nízké nájemné sice zvyšuje šanci na dřívější obsazení, ale může přilákat řadu neplatičů nebo jinak problémových nájemníků. Vysoké nájemné pro vás znamená delší čekací dobu na slušného nájemníka, který bude ochoten nájemné platit. Během „čekací“ doby budete muset veškeré poplatky spojené s bytem platit ze svého.
S optimálním nastavením nájemného vám pomůže cenová mapa nájemného. Vyplatí si udělat i průzkum dalších inzerátů v okolí, které nabízí byty podobné tomu vašemu.
RADA Č. 2: NEMALUJTE ČERTY NA ZEĎ
Snažte se proto vytvořit si ve svých představách pozitivní scénář. Vždyť vystěhovat někoho na ulici není vaším cílem, stejně jako žádný nájemce netouží žít bez střechy nad hlavou. Nemyslete proto hned na katastrofy a trable se soudním vystěhováním! Raději si představte sympatického člověka, kterému s důvěrou předáváte klíče od svého bytu.
Zkuste si před svým vnitřním zrakem barvitě vykreslit scénu, kdy po roce prodlužujte nájemní smlouvu, protože tak skvělého nájemce si rozhodně chcete udržet co nejdéle. Uvidíte, že s pozitivním přístupem se vám se zájemci o pronájem bude jednat lépe, než když budete všechny hned podezírat.
RADA Č. 3: PRVNÍ DOJEM HRAJE PRIM
Tím ovšem neříkáme, abyste přimhouřili oči nad zjevnými nedostatky. Naopak, při prvním setkání buďte velice pozorní a dejte na první dojem. Pro jeho posouzení nemusíte mít psychologické vzdělání ani hltat knížky s názvy jako „Řeč těla v kostce“ a „77 triků největších manipulátorů“. Úplně postačí, když využijete selský rozum, své dosavadní životní zkušenosti a potencionálního nájemce si pořádně prověříte.
Dostavil se zájemce na prohlídku bytu slušně a čistě oblečený? Choval se přátelsky a otevřeně, nebo na vaše otázky nechtěl odpovídat? Ptal se, nebo všechno odkýval? Pokud přišel pozdě a navíc se neomluvil, oprávněně si můžete pomyslet, že nejspíš nebude přesný ani při placení nájemného.
Jestliže dorazil v zablácených botách, které zanechaly po celém bytě tmavé šlápoty, aniž by tomu věnoval pozornost, pravděpodobně nebude mít k vašemu majetku úctu. A pokud při rozhovoru těkal očima sem a tam nebo upřeně sledoval podlahu namísto očního kontaktu s vámi, pak asi něco skrývá.
Slušného nájemníka poznáte i podle psané či telefonické komunikace. V případě e-mailu, by jeho zpráva měla začínat pozdravem a oslovením. V textu by neměly být pravopisné chyby a překlepy. Konec by měl obsahovat poděkování a kontakt na zájemce. Upřednostňuje e-mailovou adresu, která kopíruje jméno žadatele před adresou, která odpovídá výstřelkům pubertálního věku.
Při telefonické komunikaci si všímejte, kdy vás zájemce kontaktuje. Neměl by volat o víkendech, brzy ráno, ale ani pozdě večer.
RADA Č. 4: DLOUHODOBÁ JISTOTA JE VÍC NEŽ MAXIMÁLNÍ ZISK
Co je pro pronajímatele nejdůležitější při hledání ideálního nájemce? Podle výzkumu, který v roce 2014 provedl německý institut pro výzkum veřejného mínění Mindline Media mezi 845 pronajímateli, je to schopnost nájemníka prokázat, že bude moct pravidelně platit nájemné.
Solventnost označilo za absolutní prioritu 43 procent respondentů. Zajímavé přitom je, že nešlo ani tak o výši nájemného, jako o pravidelné a včasné hrazení nájmu. Vydělat co nejvíc, tedy vyjednat co nejvyšší nájemné, bylo nejdůležitější jen pro 20 procent pronajímatelů.
Co z toho plyne? Jistota pravidelného placení nájmu je pro pronajímatele podstatnější než maximální výnos. A je to logické – platící slušný nájemník je rozhodně větší výhra než zámožně vypadající výřečný pán, ze kterého se po čtvrt roce vyklube neplatič.
RADA Č. 5: LÍNÁ HUBA, HOLÉ NEŠTĚSTÍ
Existuje řada způsobů, jak prověřit solidnost nájemce. Na první schůzce však postačí pár dobře cílených otázek. Jelikož se chystáte cizímu člověku svěřit k užívání hodnotný a pěkný byt, máte na dotazy právo. Takže se nestyďte poptat se na finanční situaci, zaměstnání, předchozí bydlení a rodinné poměry. Zaměřte se na profesi. Mezi rizikovější patří pohostinství, řidiči, nekvalifikovaní dělníci a věčně začínající podnikatelé. Ale samozřejmě, nemusí to být tak vždy.
Nebojte se zeptat, kde zájemce všude pracoval a jak dlouho je na poslední pozici. Pokud byl na předchozím místě několik let a i v současné době už je v zaměstnání dlouho, půjde stabilního člověka s dobrou pracovní a tedy i platební morálkou.
Neochota odpovídat, výmluvy a nesrovnalosti by vás rozhodně měly varovat. Když vám zájemce naopak sám od sebe doloží, že dostává pravidelně výplatu, třeba výpisem z banky, nebo donese recenzi v podobě kladného hodnocení od předchozího majitele, od kterého si pronajímal byt, pak samozřejmě získává potencionální nájemník body navíc.
Pokud se bude zájemce vykrucovat a nebude chtít doložit výpisy z banky, pracovní smlouvu nebo kontakt na předchozího majitele, zbystřete. Tady může být něco v nepořádku.
RADA Č. 6: ČÍM JASNĚJŠÍ PRAVIDLA, TÍM MÉNĚ KONFLIKTŮ
I když se vám kandidát po všech stránkách jeví jako ideální nájemce a rozhodnete se s ním uzavřít nájemní smlouvu, vyhráno ještě nemáte. Všichni jsme jen lidé, kteří často chybují, a tak je nyní důležité nastavit pro nájemní vztah jasná pravidla. Veškeré podmínky zahrňte do nájemní smlouvy, abyste předešli sporům a nejasnostem.
Spolehlivý nájemce samozřejmě v bytě nic záměrně neničí, ale nehoda se může stát komukoliv a je možné, že nějakou škodu způsobí. Také zařízení bytu se užíváním opotřebuje a občas si některá součást vybavení vyžádá opravu nebo výměnu. Dohodněte se proto nejen na způsobu a termínu platby měsíčního nájemného, ale i na řešení drobných oprav a běžné údržby, na náhradě případných škod i na okolnostech výpovědi. Ideální je, pokud má nájemník částku bokem na případnou nutnou drobnou údržbu, např. ve formě spořicího účtu.
Ke smlouvě připojte předávací protokol, v němž přesně popíšete aktuální stav bytu a jeho zařízení. Bude tak jasné, jaký majetek a v jakém stavu předáváte nájemci k užívání. Tento stav odsouhlasí nájemník podpisem předávacího protokolu při předání bytu.
RADA Č. 7: MLUVTE SPOLU A BUĎTE PŘÁTELÉ
Pravidlem každého fungujícího vztahu je dobrá komunikace. Pokud se vám podařilo pronajmout byt otevřenému člověku, se kterým se bez potíží vždy domluvíte, máte vyhráno. Udržujte se slušným nájemníkem přátelský vztah, vyjděte mu vstříc, když to bude možné, a na oplátku budete mít jistotu, že vám pravidelně posílá nájemné a že se k vašemu majetku chová ohleduplně.
Pochybujete, že takového ideálního nájemce dokážete najít? Máte pravdu, není to snadné. Možná pro vás bude lepší obrátit se na StálýNájem.cz, než se pokoušet shánět vhodné nájemníky na vlastní pěst. Vaším spolehlivým nájemcem se staneme my, byt pronajmeme a každý měsíc vám budeme posílat dohodnuté nájemné. O opravy a údržbu se postaráme a po skončení nájmu vám byt předáme v původním stavu. A to je přece ideální nabídka.
RADA Č. 8: POTŘEBUJE RYCHLE BYDLET? ZPOZORNĚTE
Tlačí na vás zájemce v ohledu rychlého stěhování? Mějte se na pozoru. Možná, že s ním předchozí majitel rozvázal smluvní vztah, protože nájemník porušoval nastavená pravidla. Okamžitou výpověď může majitel nájemníkovi dát v případě, že:
- nájemník po dobu 3 měsíců neplatil nájemné ani zálohy za služby,
- poškodil nemovitost závažným nebo neopravitelným způsobem,
- způsobil závažné škody pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu,
- byt neoprávněně využíval k jiným účelům než k těm oprávněným.
Nebojte se vyžádat kontakt na předchozího pronajímatele a žadatele si u něj prověřte. Pomůže také prolustrování zájemce v rejstřících dlužníků. Solidní nájemci obvykle řeší stěhování s předstihem minimálně 14 dnů, ale ideálně měsíce.
RADA Č.9: DŮVOD STĚHOVÁNÍ
Zajímejte se o důvody stěhování. Pokud vypovídají o zralé úvaze a důkladném plánování, pravděpodobně před vámi stojí zájemce, který má svůj život stabilizovaný a promyšlený. Přijatelným důvodem pro vás může být například to, že se zájemce stěhuje kvůli práci nebo proto, že je váš byt větší. Může se také jednat o sestěhování dlouholetého páru do společné domácnosti. Lidé, kteří mají své plány promyšlené a vyžadují stabilní zázemí, jsou slibným spolehlivým nájemníkem.
Jestliže se zájemce stěhuje kvůli tomu, že hledá bydlení za nižší peníze, chtějte vědět, kde pracuje. Případně si můžete vyžádat k nahlédnutí také pracovní smlouvu, abyste měli jistotu, že má nájemce příjem. I v tomto případě se hodí nahlédnout do rejstříku dlužníků. Zpozorněte i v případě, že se nájemce stěhuje kvůli rozvodu nebo se jedná o mladý pár, který hledá své první bydlení. Na pozoru byste se měli mít i tehdy, pokud vám zájemce řekne, že prodal svoji nemovitost. S největší pravděpodobností bude mít problém s dluhy.
RADA č. 10: PROVĚŘUJTE
Potencionálního nájemníka si prověřte ve veřejně dostupných rejstřících. Patří mezi ně:
- Insolvenční rejstřík,
- Rejstřík živnostenského podnikání,
- Veřejný rejstřík a Sbírka listin,
- Databáze osob v pátrání Policie ČR,
- Centrální evidence exekucí,
- Úřední deska soudních exekutorů,
- Veřejné dluhy u zdravotní pojišťovny.
Většina databází je zdarma, jiné jsou zpoplatněné. Díky databázím můžete zjistit, zda vás zájemce netahá za nos, nemá dluhy nebo exekuce.
Kromě toho můžete využít i digitální stopu. Projeďte na internetu sociální sítě a zjistěte, jak nájemník žije a s kým se stýká. Můžete narazit i na internetové diskuze, ve kterých se potencionální nájemník angažoval.
