Cenová mapa nájemného pomůže se stanovením výše nájmu [aktualizováno]

Aktualizace 2. 10. 2023, první vydání článku 31. 7. 2021

Stanovení výše nájemného může být pro nezkušené pronajímatele alchymie. Byt nesmí být podhodnocený, jelikož láká pravděpodobné neplatiče a vám nepřinese požadovaný zisk. Nevyplatí se ani „přestřelení“ ceny. Do zbytečně drahého bytu budete dlouho hledat nájemníky. Pravděpodobně u vás ani dlouho nevydrží, protože budou hledat levnější alternativu. Jak tedy vypočítat správnou výši nájemného?

Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi

CO VŠECHNO MÁ VLIV NA VÝŠI NÁJEMNÉHO

Než začnete se stanovováním ceny nájmu, měli byste vědět, které faktory mají na výši nájemného vliv.

Technický stav bytu

Technický stav a vzhled bytu je při pronajímání důležitý. Pokud se v bytě nechystáte v budoucnu sami bydlet, není potřeba se pouštět do nákladné rekonstrukce. Ovšem je důležité, aby byl byt po technickém stavu v pořádku. Rozhodně v něm musí správně fungovat koupelna a kuchyň. Podle § 2257 nového občanského zákoníku je nutné, aby pronajímatel udržoval nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. Do technického stavu bytu se počítá:

• to, zda se jedná o novostavbu,
• zda je po rekonstrukci nebo by byla rekonstrukce potřeba,
• zda je zateplený.

Byt není potřeba mít kompletně vybavený. Nájemci si jej rádi vybaví k obrazu svému. Na přitažlivosti byt získá, pokud koupelnu vybavíte novým ukládacím nábytkem a kuchyňské lince zrenovujete dvířka a vyměníte pracovní desku.

Lokalita bytu

Cenu bytu, ale také nájemného ovlivňuje to, kde se nachází. Na stanovení výše nájmu má tedy vliv i lokalita. Zamyslete se nad tím, ve kterém patře se byt nachází, zda je k dispozici výtah nebo jestli je možné v blízkosti bytu parkovat. Samozřejmě se na ceně podepíše také občanská vybavenost (obchody, služby), blízkost hromadné dopravy, dětská hřiště a obecně okolí. Byty ve vyšších patrech mají obvykle nižší nájemné než ty v patrech nižších. Nezapomeňte zohlednit také otázku zaměstnanosti v dané lokalitě.

Velikost a úložné prostory

Nesporně cenu nájemného ovlivňuje dispoziční řešení a velikost bytu. O tom, že je byt nový, svědčí dispoziční řešení, které v současné době vsází na velké spojené prostory (kuchyň s obývacím pokojem). Před několika lety od sebe totiž byly tyto místnosti oddělené. Při nacenění nájmu zohledněte také to, zda je součástí bytu balkon, vestavěné skříně, půda či sklep.

Typ pronájmu: cena za dlouhodobý a krátkodobý

Výše nájmu se odvíjí od délky pronajímání.

• Krátkodobý pronájem – zpravidla u vás nájemník zůstane maximálně několik týdnů. Krátkodobé pronájmy souvisí zejména s cestováním a pracovními cestami. Díky kratší době pobytu si můžete říci o vyšší nájemné. Musíte ale zároveň počítat s tím, že byt nebude vytížený během celého roku, ale spíše jen sezónně.
• Dlouhodobý pronájem – obvykle se jedná o dobu 1 roku a více. Nájemní byt je pro nájemníka domovem. U dlouhodobého pronájmu jsou ceny v porovnání s krátkodobým nižší, ale zase máte jistotu stabilního příjmu a minimální časovou a finanční investici, pokud narazíte na solidního nájemníka. Ve výsledku vás dlouhodobý pronájem vyjde výhodněji.

Z ČEHO SE NÁJEMNÉ SKLÁDÁ

Nájemné zahrnuje nájem a poplatky za služby. To, co spadá do služeb, by mělo být stanoveno v nájemní smlouvě, tím předejdete sporům při vyúčtování. Zároveň je potřeba do smlouvy o pronájmu uvést, zda se budou služby platit paušálně, nebo ve skutečné výši nákladů. Nezapomeňte, že některé platby nájemník podle zákona platit nemůže. Jedná se například o fond oprav, odměny SVJ apod., které je potřeba započítat do nájemného. Nájem dále zahrnuje platbu za opotřebení bytu, příspěvky na opravy domu, úhrady za správu domu, pojištění a samozřejmě odměnu majiteli.

Co je to ekonomické nájemné

Ekonomické nájemné znamená, že suma, kterou si pronajímatel účtuje, mu pokryje veškeré náklady, které jsou spojené s vlastněním nemovitosti a jejím pronajímáním. K tomu navíc přinese přiměřený výnos z kapitálu, který majitel vložil do pořízení nemovitosti. Pokud je ekonomické nájemné vyšší než nájemné tržní, bude pro vás investice do pořízení bytu a jeho pronájem výhodné.

Ekonomické nájemné zahrnuje tyto náklady:

• roční údržba a opravy,
• roční pojištění nemovitosti,
• roční daň z nemovitosti,
• správa nemovitosti,
• míra amortizace (hodnota je obvykle 1 %).

S URČOVÁNÍM CEN POMŮŽE MAPA NÁJEMNÉHO

Při odhadu ceny nájemného za pronajímaný byt vezměte v potaz nejen lokalitu, technický stav nebo úložné prostory, ale také se podívejte na srovnatelné nabídky v okolí. S určením ceny vám pomůže také cenová mapa nájemného. Jak funguje? Cenová mapa ukazuje průměrné tržní nájemné v bytech, které se nachází v obcích, jež mají více než 5 000 obyvatel. Vychází z informací o skutečně realizovaných cenách. Informace čerpá od členských kanceláří ARK ČR, nečlenských kanceláří a od dalších subjektů, které se zabývají tržními pronájmy. Mapa barevně znázorňuje cenu bez DPH za metr čtvereční v obcích nad 5 000 obyvatel. Cenové hladiny jsou průměrné a zahrnují jak novostavby, tak starší nemovitosti. Zajímá vás, jak se liší výše pronájmu v případě, že byt pronajmete na vlastní pěst a na kolik si přijdete, pokud necháte pronájem na nás? Podívejte se na naši kalkulaci a budete překvapeni.

JAK JSOU NA TOM CENY NÁJEMNÉHO V SOUČASNÉ DOBĚ

Pronájem je v současné době pro spoustu osob jedinou možností, jak bydlet. Zvýšila se totiž nezaměstnanost a mnoho z nich nedosáhne na získání hypotéky. Kvůli odlivu turistů i celkové ekonomické situaci se na realitní trh dostaly stovky bytů, které byly původně určeny pro krátkodobý pronájem.

Nyní se malé byty používají pro pronájem dlouhodobý. 

V poslední době dochází ke stagnaci růstu nájemného. Důvodem je poměrně vyrovnaný stav nabídky a poptávky. Neplatí to však obecně. Například o menší byty v Praze je stále velký zájem a v některých částech stále poptávka převyšuje nabídku.

Průměrné nájemné v Praze je kolem 348 Kč za m². Za nájem v Praze zaplatíte průměrně 19 300 Kč. Mimo velká města jako jsou Praha a Brno se nájemné pohybuje okolo 222 Kč za m². Průměrně za pronájem mimo Prahu zaplatíte 11 400 Kč.

PRAVIDLA PRO ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO

Pronajímatel má právo zvyšovat nájemné, ale musí přitom dodržet určitá pravidla, která stanovuje nájemní smlouva nebo zákon. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájemci nájemné zvýšit maximálně o 20 % za 3 roky.

Tato výše musí být srovnatelná s obvyklým nájemným v dané lokalitě. Toto opatření bylo ustanoveno proto, aby nebyli zájemci lákáni na nízký nájem, který se jim poté skokově zvýší. Jestliže se tedy nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak, nemůže majitel bytu nájemné zvyšovat tak, aby bylo v rozporu se zákonem.

Do 20% zvýšení se počítají všechna předchozí zvýšení nájmu za poslední 3 roky. Jako příklad můžeme uvést nájemné ve výši 10 000 Kč, které může majitel v průběhu 3 let zvýšit maximálně o 2 000 Kč.

Jak probíhá zvýšení nájemného

Zvyšování nájemného je možné předem upravit v nájemní smlouvě nebo jej později řešit dohodou. Společně s nájemní smlouvou může majitel nájemci předložit také inflační doložku, která říká, že má majitel právo jednou ročně na zvyšování nájmu o hodnotu inflace, kterou zveřejňuje Český statistický úřad.

Pronajímatel musí zvýšení nájemci oznámit písemnou formou. Jestliže bude nájemník souhlasit, začíná navýšení platit podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku třetí měsíc od doby, kdy nájemci došel návrh na zvýšení nájemného. V případě, že nebude nájemce souhlasit nebo na oznámení nebude reagovat, může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud.

Soud poté nájemné zvýší i zpětně, tedy ke dni, kdy byl návrh podán k soudu. V případě určení výše nájemného soudem neplatí 20% limit za poslední 3 roky. Soud může nájemné zvýšit na takovou sumu, která je obvyklá v daném místě a čase. Srovnatelné nájemné v daném místě se zjišťuje buď znaleckým posudkem, nebo doložením výše nájemného ve 3 nájemních bytech podobné velikosti v podobné lokalitě.

NEDĚLEJTE SI S PRONÁJMEM STAROSTI

Pokud vám jde z naceňování nájemného a z dalších povinností týkajících se pronájmu hlava kolem, svěřte svůj byt pod náš patronát. Pomůžeme vám nastavit optimální cenu nájemného, a navíc vám jej budeme pravidelně posílat na účet. My se staneme vaším nájemníkem s garantovaným nájmem, a to i když byt bude prázdný, nebo nám podnájemník nezaplatí. Další starosti s bytem můžete nechat na nás. Postaráme se o:

• tvorbu inzerátu,
• nafocení nemovitosti a zveřejnění inzerátu,
• o schůzky a prověření zájemců,
• sepsání smluv,
• zařídíme pojištění,
• budeme pečovat o stav vašeho bytu a pravidelně vás o něm informovat.

S dobře nastaveným nájemným bude spokojený nejen nájemník, ale také pronajímatel.