Zavoláme vám

Nacenitpronájem
Nacenitpronájem

Je lepší dlouhodobě pronajímat větší byt nebo garsonku?

Kvůli koronavirové situaci došlo k výrazným změnám u pronájmů malých i větších bytů. Kromě toho, že prakticky zmizel trend krátkodobých pronájmů přes Airbnb, se také změnila finanční politika při stanovování výše nájmu. Zatímco dříve se větší byt pronajímal hůře než menší, v současné době se situace změnila.

15.6.2021

Rozdělení bytů podle velikostí

Obecně se dá říci, že byty na pronájem se dělí na menší a větší. Rozloha a dispoziční řešení bytu následně předpovídá, pro jakou skupinu nájemníků bude byt atraktivní.

Malé byty

Mezi malé byty k pronájmu se řadí ty s dispozičním řešením:

  • 1+0 (garsonka),
  • 1+kk,
  • 1+1,

Malé byty jsou ideální pro krátké pronájmy. Nejčastěji v nich bydlí turisté, ale také bývají startovacím bydlením mladých párů.

Velké byty

Za velké byty na pronájem se považují ty ostatní, tedy:

  • 2+kk,
  • 2+1,
  • 3+kk,
  • 3+1,
  • 4+kk atd.

Velké byty jsou zpravidla určeny pro dlouhodobý pronájem. Jsou v hledáčku rodin s dětmi, ale také studentů, kteří hledají byt pro spolubydlení.

Dělení podle délky pronájmu

Z hlediska délky pobytu nájemníků se pronájmy dělí na:

  1. krátkodobé,
  2. dlouhodobé.

Krátkodobý pronájem

Byty pro krátkodobý pronájem jsou zpravidla menší a platí se za ně vyšší nájemné, což však nájemníkům nevadí, protože zde pobývají jen kratší dobu, například týden během dovolené. Hlavním posláním krátkodobého pronájmu není uspokojení bytových potřeb. Zpravidla se využívá pro pracovní cesty, turistiku, rekreace apod. Pronajímá se přes platformy jako třeba Airbnb.

Výhodou krátkodobého pronájmu je vyšší zisk. Nicméně musíte počítat s tím, že od roku 2017 se tento typ podnikání stal ubytovací službou, což znamená, že se na vás vztahuje EET, daň z příjmu fyzických osob a daň z přidané hodnoty. Je nutné si na tuto službu zařídit živnostenský list. Je také potřeba počítat s vyšší investicí času, energie i financí. Malé byty ke krátkodobému pronájmu musejí být kompletně vybavené a vždy čisté. Je nutné také počítat s tím, že část roku zůstávají tyto byty prázdné.

Obrázek: Malé byty jsou ideální pro turisty. 

Dlouhodobý pronájem

Dlouhodobý pronájem s sebou nese řadu výhod. Především je to stabilní příjem a minimální časová i finanční investice, pokud narazíte na spolehlivého nájemníka. Navíc dlouhodobý pronájem není determinován lokalitou ani ročním obdobím. Pronajímatel nájemci přenechává byt za účelem zajištění bytových potřeb a dává mu možnost si zde zařídit domov se všemi náležitostmi.

V porovnání s krátkodobým pronájmem šetříte svůj čas, který byste jinak museli věnovat komunikaci s hosty, cestování do místa pronájmu nebo úklidu. Navíc byt pro dlouhodobý pronájem nemusí být kompletně vybavený. Nejedná se o podnikání, takže nemusíte hradit zdravotní ani sociální pojištění. Dlouhodobý pronájem je příslibem stabilního příjmu. Je však potřeba pamatovat na to, že ustanovení občanského zákoníku klade vyšší ochranu na práva nájemníka než pronajímatele. Výpověď z nájmu tak můžete dát jen za podmínek, které stanovuje tento zákon. Problémy mohou nastat i v případě problémového nájemce. Proto je důležitá perfektně sepsaná nájemní smlouva.

Výhody a nevýhody pronájmu malého bytu

Malý byt s sebou nese celou řadu výhod. Předně se jedná o nižší pořizovací cenu a nižší náklady na pojištění. Z malého bytu, který se většinou pronajímá krátkodobě, může majitel vytěžit vysoký zisk. Malý byt také nevyžaduje tak vysoké náklady na údržbu či rekonstrukci. Menší jsou i provozní náklady a poplatky.

Nevýhodou malého bytu k pronájmu je především jeho velikost. Kvůli menší obytné ploše se hodí především pro krátkodobý pronájem. U bytů typu 1+1 se nájemníci střídají již po roce. Většinou se jedná o studenty, singles nebo mladý pár. Proto se nevyhnete častému hledání nových nájemníků, což vás stojí čas, energii, ale také finanční náklady pojící se s údržbou bytu a jeho inzercí. Krátkodobé pronájmy si navíc žádají kompletní vybavení.

Za současné situace, kdy ceny pronájmů výrazně poklesly a zastavil se krátkodobý pronájem, trvá poměrně dlouho, než do malého bytu najdete nájemníky, kteří by v něm rádi zůstali déle.

Výhody a nevýhody pronájmu velkého bytu

Bytu typu 2+kk a větší lákají především k dlouhodobému pronájmu. Nájemníci je využívají průměrně 3 až 4 roky. Vše se samozřejmě odvíjí i od věku uživatelů. Vzhledem k tomu, že se větší byty pronajímají za účelem, toho, aby si v nich nájemník vybudoval svůj domov, není potřeba, aby byl kompletně vybavený. Nájemník si jej vybaví podle svého vkusu. V případě solidního nájemníka máte zajištění pravidelný nájem v delším časovém horizontu. Navíc se nemusíte starat o platbu energií, které si nájemník často hradí sám.

S větším bytem jdou ruku v ruce vyšší pořizovací i provozní náklady a poplatky. V případě rekonstrukce je i zde finanční investice vyšší než u menšího bytu. Samozřejmé je i dražší pojištění.

Obrázek: Větší byty vyhledávají pro delší pronájem zejména mladé rodiny. 

Jaká je aktuální situace na trhu s realitami?

V současné době jsou na trhu tisíce malý bytů, které dříve sloužily pro krátkodobé pronájmy, bydlení studentů nebo lidí přijíždějících jen za prací. Bohužel pro ně však není velkého uplatnění a pravděpodobně v blízké budoucnosti ani nebude. Kromě toho se také mluví o regulaci tohoto typu pronajímání. V Praze se takto turistům pronajímalo zhruba 13 až 14 tisíc bytů, zatímco nabídka dlouhodobého pronájmu čítala jen okolo 4 500 bytů. Menší byty se uvolnily nejen kvůli odlivu turistů, ale také kvůli odchodu zahraničních studentů či odstěhování pracovníků z nejpostiženějších odvětví, mezi které patří hotely restaurace.

Vzhledem k uvolnění velkého množství bytů pro krátkodobé bydlení odlivu studenů a pracovníků došlo na trhu k poklesu cen nájmů i u bytů pro dlouhodobý pronájem. Ceny nájmů v hlavním městě tak spadly o 10 až 20 %. V centru města jsou k sehnání pronájmy za cenu srovnatelnou s byty v odlehlejších částech. To vede celou řadu nájemníků k tomu, aby se za stejné peníze, které platí v malém bytě, přestěhovali do bytu většího. Proto je v současné době lepší dlouhodobě pronajímat spíše větší byty než menší byty, jako tomu bylo v minulosti.

Jaká by měla být budoucnost?

Kvůli bohaté nabídce pronájmů za atraktivní ceny bude trvat delší dobu, než najdete dokonalého a spolehlivého nájemníka. V konkurenčním boji budete muset vyniknout. Ideální je proto profesionální příprava a nafocení nemovitosti, perfektní příprava inzerátu a především férové jednání.

Zatímco dříve stačilo nemovitost inzerovat na internetu, dnes je potřeba pokrýt širší záběr při získávání potencionálních nájemců. Většina nájemců bude hledat bydlení v blízkosti svého zaměstnání. Proto se vyplatí nechat inzeráty třeba na recepcích velkých zaměstnavatelů.

Hledání ideálního nájemníka bude poměrně těžkým oříškem. Kvůli ekonomické situaci totiž pravděpodobně dojde ke snížení či výpadku příjmů u některých nájemců a začne docházet k opožděným platbám či neplacení. Proto je důležité si uchazeče dobře prověřit. Na druhou stranu bude nájemní bydlení pro osoby, které nedosáhnou na hypotéku, jediným možným způsobem jak bydlet, proto by o zájemce neměla být nouze. Obecně bude poptávka především po větších bytech, které nabídnou i prostor pro práci z domova.

Při hledání spolehlivého nájemníka se obraťte na nás. Stačí, když nám pronajmete svůj byt, a my se postaráme o všechno ostatní. Byt nafotíme, sepíšeme inzerát, prověříme zájemce, připravíme smlouvy a budeme pravidelně kontrolovat stav bytu. V případě ukončení nájemníka vyhledáme nového. Vy se můžete těšit na pravidelný garantovaný nájem, který vám na účtu přistane i v případě, že je byt neobsaný, nebo nám nájemník nezaplatí.

Pomůžeme vám ulehčit od nepříjemností při pronájmu bytu. Napište nám.

Chcete v bytě spolehlivého nájemníka? Domluvit nezávaznou schůzku
  Přihlášení do mého účtu
  Zapomenuté heslo