Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Otázku, zda byt k pronájmu rekonstruovat či nikoliv, si pokládá většina pronajímatelů. Jestliže plánujete, že budete v bytě jednou sami bydlet, je odpověď snadná. Co však s bytem, který bude sloužit pouze pro pronájem?
REKONSTRUKCE BYTU JDE RUKU V RUCE S NÁKLADY
Při rekonstrukci bytu k pronájmu si položte otázku: Co nejméně musím udělat, abych byt mohl pronajmout? Jestliže se v něm nechystáte v budoucnu bydlet, nedívejte se na něj očima vlastníka. Pro pronájem stačí, aby měl byt funkční:
- koupelnu,
- kuchyň,
- topení,
- toaletu.
Než se pustíte do rekonstrukce, promyslete si, jak náročná bude. Budete opravovat jen jednu místnost nebo se vrhnete na celý byt? V obou případech doporučujeme udělat si finanční plán. Zlaté pravidlo zní: sepište si veškeré náklady, i sebedrobnější, a připočítejte k nim rezervu ve výši 25 %. Do nákladů započítejte stavební materiál, práci řemeslníků, pokud si na opravy netroufáte sami, a zmiňované navýšení. Čím podrobnější rozpočet spolu s cenou za položku si sepíšete, tím lépe se vám bude orientovat v průběžné útratě. Fakt je, že rekonstruovaný byt můžete pronajmout za mnohem více peněz.
Rozsah rekonstrukce
Rozsah rekonstrukce úzce souvisí s tím, zda chcete v budoucnu v bytě sami bydlet, nebo na jakou skupinu nájemníků cílíte. Movitější zájemci budou požadovat luxusnější bydlení, studenti se spokojí s praktičností a funkčností.
- Koupelna – v případě, že chcete v bytě jednou sami bydlet, vrhněte se do kompletní rekonstrukce, která bude vyžadovat i zásah do obložení a dlažby. Jestliže však vaším nájemníkem bude někdo nenáročný, postačí vyměnit umývadlo a skříňku pod ním a na toaletu dát nové prkénko.
- Podlaha – koberce patří minulosti. Zvolte raději kvalitní linoleum nebo plovoucí podlahu, kterou dnes pořídíte velice výhodně. Vyšší investici představuje vinyl, který se však pyšní vysokou odolností, dlouhou životností a snadnou opravitelností. Z levnějších variant se nabízí možnost přebroušení a nalakování starých parket, které jsou dnes trendy.
- Výmalba – nová výmalba udělá hodně a přitom skoro nic nestojí. Navíc ji zvládne provést téměř každý. Obecně platí, že nejlepší barvy jsou světlé.
- Nábytek – jestliže budete byt pronajímat studentům, můžete zrenovovat starší nábytek, který stačí přebrousit a natřít. To samé platí u kuchyňské linky, u které stačí vyměnit pracovní desku a přetřít dvířka skříněk. Dlouhodobí nájemníci ocení spíše prázdný byt, který si vybaví podle sebe. Zainvestovat můžete pouze do nákupu několika nových kusů nábytku (botník, komody) a zbytek nechat na nich.
Kde na to vzít?
Jestliže zjistíte, že na rekonstrukci nemáte dostatek peněz, pusťte se do ní raději až tehdy, kdy na ni našetříte. Obecně totiž platí, že co neuděláte během oprav, neuděláte už nikdy, nebo bude dlouho trvat, než se do nedodělávek opět pustíte. Častým nešvarem kvůli nedostatku peněz je tendence dělat věci svépomocí a kupovat lacinější materiál a vybavení, což vás po čase může mrzet a stejně se nevyhnete dalším opravám.
Náklady na rekonstrukci před zahájením pronájmu bytu vám vyplynou z finančního plánu. Jestliže nemůžete opravy financovat z vlastní kapsy, můžete zvolit některou z forem úvěru. Obecně se vyplatí obrátit se na stavební spořitelny, které se na financování bydlení specializují, takže dokážou nabídnout až o polovinu nižší úrokovou sazbu.
Úvěry, které jsou specificky určené pro rekonstrukci, můžete využít na nákup materiálu, vybavení, na zaplacení řemeslníků či některé administrativní výdaje, mezi které patří návrh bytového architekta, zajištění stavebního povolení a podobně. U těchto půjček bývá možnost měnit výšku splátky podle potřeby, a navíc nemusíte mít žádné úspory.
NEŽ SE VRHNETE DO ÚPRAV
Předtím, než se pustíte do rekonstrukce bytu, si zjistěte, jaké povinnosti máte vůči sousedům a úřadům. Jestliže bydlíte v bytovém domě, je potřeba informovat SVJ o přesném rozsahu prací. Může se totiž stát, že některé práce si budete muset objednat u firem, se kterými má SVJ uzavřenou smlouvu.
Na některé zásahy budete potřebovat stavební povolení. Jedná se o:
- zasahování do nosných konstrukcí,
- zasahování do rozvodů (voda, elektřina, plyn),
- přístavbu, nadstavbu.
Jestliže bude rekonstrukce menšího charakteru, postačí jen ohlášení rekonstrukce bytu. U družstevního bytu budete potřebovat písemný souhlas družstva s rekonstrukcí. Nezapomeňte oznámení o rekonstrukci podat i ostatním nájemníkům a obyvatelům bytového či panelového domu. Na společnou nástěnku vyvěste oznámení o rekonstrukci a o tom, kdy budou probíhat hlučné práce.
Oznámení o rekonstrukci nájemníkům
Jestliže plánujete větší rekonstrukci již v době, kdy v bytě máte nájemníky, musíte je s touto situací obeznámit 3 měsíce dopředu, sdělit jim, co se bude v bytě rekonstruovat, kdy práce začnou a kdy skončí. Jestliže se kvůli opravám budou muset nájemníci vystěhovat, musíte se jako pronajímatel zavázat k náhradě přiměřených nákladů, které nájemníkům v souvislosti s vystěhováním vzniknou.
U méně náročných rekonstrukcí, které budou vyžadovat vystěhování nájemce maximálně na týden, jej můžete vyrozumět 10 dní předem. V případě nečekané rekonstrukce, například kvůli havárii, není potřeba o ní nájemce předem informovat.
KOMU CHCETE BYT PRONAJÍMAT
Před samotnou přestavbou nebo úpravou bytu se zamyslete nad tím, kdo má být vašim ideálním nájemcem. Hledáte rodinu? V tom případě počítejte s tím, že tito nájemníci budou vyžadovat větší a vzdušnější prostory. Singles na manažerských pozicích ocení luxusnější byt, který bude navíc v dobrém technickém stavu. Studentům postačí funkční a praktické vybavení za nižší nájemné.
Jestliže hledáte movitější osazenstvo, kterému chcete byt pronajímat dlouhodobě, investujte do rekonstrukce více než v případě, že budete nemovitost pronajímat jen pro krátkodobé a střednědobé účely.
Tak jako tak si dobře prověřte nájemníky, které do svého bytu pustíte. Zjistěte si například, zda pracují, nebo si vyžádejte kontakt na minulého pronajímatele. Vyhnete se tak starostem s neplatičem nebo dalšími neduhy, kvůli kterým byste museli řešit výpověď z nájmu.
V nájemní smlouvě je vhodné mít zanesenou informaci o tom, kdo platí opravy a škody způsobené v bytě. Obecně platí, že škody, které na vašem bytě vznikly z nedbalosti nájemníka, hradí nájemník sám. Běžná opotřebení a poruchy jdou za pronajímatelem. Pokud se chcete starostem s údržbou bytu vyhnout, svěřte jej nám za garantovaný nájem. Postaráme se nejen o výběr nájemníka a veškerou agendu, ale také o drobné opravy. Opravy většího charakteru budeme řešit společně s vámi. Nájem navíc dostanete i v případě, že v bytě nebude nikdo bydlet.
