Aktualizace 4. 7. 2024, první vydání článku 9. 10. 2020
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Jestliže se chystáte pronajímat byt, bude pro vás stanovení výše nájemného zřejmě nejdůležitější otázkou. Správnou výši nájemného si zajistíte to, že váš byt nebude dlouhou dobu ležet ladem, a navíc si v něm udržíte nájemníky. Za kolik tedy pronajmout byt, abyste neprodělali, ale vydělali?
CO JE NÁJEMNÉ A JAK SE LIŠÍ TRŽNÍ A EKONOMICKÉ NÁJEMNÉ?
Nájemné je možné definovat jako úplatu majiteli za možnost užívání jeho nemovitosti. Nájemce se může s pronajímatelem domluvit také na tom, že součástí nájemného budou i úhrady za služby související s užíváním nemovitosti. Zpravidla se jedná o:
- dodávky vody a tepla,
- odvod odpadních vod,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných prostor,
- poplatek za rozhlas a televizi,
- provoz výtahu a podobně.
Blíže se službám, které platí nájemník, věnuje občanský zákoník v ustanovení § 2247 odst. 2. Služby, které nájemce neplatí, upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb. zákon o službách. Patří sem například:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správci nebo statutárnímu orgánu a podobně.
V souvislosti s nájemným se můžete setkat s pojmy tržní a ekonomické nájemné. Jaký je mezi nimi rozdíl? Ekonomické nájemné je nájemné, které vlastníkovi pokryje nejen náklady na byt, ale přinese mu také výnos z kapitálu, který vložil do obstarání nemovitosti.
Tržní nájemné se o do toho ekonomického liší tím, že například nezohledňuje atraktivitu lokality ovlivňující cenu nájemného. Při porovnání ekonomického a tržního nájemného zjistíte, zda se vám vyplatí investice do nemovitosti, kterou chcete pronajímat. Jestliže je tržní nájemné nižší než ekonomické, investice se vám nevyplatí. V opačném případě, tedy když je tržní nájemné vyšší, je investice výhodná.
CENU NÁJEMNÉHO STANOVTE PO PRŮZKUMU TRHU
Při výpočtu nájemného byste se měli držet jednoduchého, ale základního pravidla: pečlivě počítat. Abyste se rozhodli pro správnou částku, je důležité si udělat průzkum cen v okolí a vědět, co všechno do nájmu započítat. Při průzkumu trhu vám mohou například dobře posloužit inzeráty na realitních serverech nebo konzultace s realitními makléři.
Jestliže kvůli vidině vyššího zisku stanovíte vyšší cenu, může vás konečný výsledek nepříjemně překvapit. Dlouhou dobu totiž můžete čekat na nájemníka, který bude ochoten sumu zaplatit. Z bytu tedy nebudete mít žádný zisk, a dokonce se kvůli neobsazenosti bytu můžete dostat i do ztráty, jelikož poplatky za služby budete platit sami.
Za kolik tedy pronajmout byt? Ideální proto je nastavení ceny, která je srovnatelná s nabídkami v okolí. Ozve se vám více nájemníků a vy si budete moci vybrat toho nejspolehlivějšího. Díky pečlivému prověření nájemníka se vyhnete problémům s neplatiči. Jestliže hledáním spolehlivých nájemníků a dalšími povinnostmi s pronájmem nechcete ztrácet čas, svěřte svůj byt do péče Stálého nájmu.
CO OVLIVŇUJE CENU NÁJEMNÉHO
Stanovení výše nájmu se odvíjí nejen od cen služeb, ale také dalších faktorů, na které je potřeba u cenotvorby myslet. Co mít na paměti?
Lokalita
To, kde se byt nachází, se výrazně podepisuje na výši nájemného. Zamyslete se nad tím, jaká je v lokalitě občanská vybavenost (obchody, pošta, služby), jak je to s dopravní dostupností i parkováním. Zohledněte i sousedy. Ti bezproblémoví jsou rozhodně výhra. Kromě toho myslete i na to, v jakém patře se byt nachází a zda je k dispozici výtah. Do výpočtu výše nájemného nezapomeňte zahrnout i zaměstnanost v dané lokalitě.
Vzhled a technický stav
Při pronájmu není nutné, aby byl byt kompletně vybavený. Ohledně zařízení vám dost napoví to, komu chcete byt pronajmout. Rodina si byt ráda zařídí podle svého. Studenti ocení spíše praktické vybavení než design. Jestliže se do bytu chce stěhovat někdo, kdo nemá žádný nábytek, dobře si ho prověřte. Může se jednat o někoho, kdo se na místě nechce dlouhou zdržovat, případně o neplatiče nebo vandala.
Po technickém stavu by měla být nemovitost naprosto v pořádku. Měly by fungovat spotřebiče, které zde máte. Také by měla být v pořádku voda, elektřina a odpady. Rozhodně se vyplatí vymalovat, případně lehce zmodernizovat kuchyň (výměna pracovní desky, tapeta na dvířka) a koupelnu (nový závěs do sprchového koutu, WC sedátko, úložné prostory).
Úložné prostory
Nájemné si můžete navýšit, pokud máte byt s balkonem. Nájemníci budou blíže přírodě a čerstvému vzduchu, budou moci pěstovat nenáročnou zeleninu či bylinky nebo balkon využít pro uložení kol. Výhodou je rovněž vlastní sklep nebo půdní prostory.
Dispoziční řešení
O stavu a stáří bytu zájemci hodně napoví dispoziční řešení. To, že je byt novější, případně nově zrekonstruovaný, je poznat podle propojených multifunkčních prostorů (spojení obývacího pokoje a kuchyně). Tento koncept totiž ještě před několika lety nebyl vůbec trendy na rozdíl od dnešní doby.
Energetická úspornost
V souvislosti s vysokými cenami energií zájemci o pronájem čím dál tím častěji vyhledávají nemovitost na základě toho, jestli je bydlení energeticky úsporné. Vyplatí se proto investovat do úsporných prvků, jako je například LED osvětlení nebo úsporné spotřebiče. Za úsporné bydlení můžete požadovat vyšší nájemné.
JAK OSLOVIT ZÁJEMCE O PRONÁJEM A JAK VYBRAT TOHO PRAVÉHO?
Poté, co stanovíte optimální výši nájemného, je třeba najít vhodného nájemce. Zájemce o nájem můžete oslovit hned několika způsoby, například prostřednictvím realitních portálů nebo sociálních sítí. Abyste oslovili co nejvíce zájemců, nepodceňte text a vzhled inzerátu. Vsaďte na profesionální fotografie a v textu vyzdvihněte přednosti nemovitosti a popište lokalitu, ve které se nemovitost nachází.
Jaký vliv má na pronájem roční období?
Nejvytíženějším obdobím z hlediska hledání pronájmu je léto, nejmenší zájem o pronájem je naopak v zimě. Kromě ročního období může mít na úspěch inzerátu vliv i správné načasování. Ideální je inzerát zveřejnit 14 dní před koncem měsíce, protože nájemní smlouvy obvykle končí na konci měsíce.
Výběr správného nájemníka je pořádná věda
V současné době není výjimkou, že na jeden byt připadají desítky zájemců. Jak tedy z tohoto velkého množství vybrat spolehlivého nájemníka?
Prověřte si jeho platební historii, potenciální neplatiče můžete vyfiltrovat několikaměsíční kaucí. Řiďte se také tím, jak na vás zájemce působí a pokládejte mu otázky, díky kterým o něm získáte lepší představu. Ptejte se například na to, kde pracuje, proč má zájem o vaši nemovitost nebo jaké jsou jeho důvody ke stěhování. Zkontrolujte si také jeho záznamy v registrech dlužníků a případně si vyžádejte kontakt na předchozího pronajímatele.
ZÁKLADEM BEZPROBLÉMOVÉHO PRONÁJMU JE NÁJEMNÍ SMLOUVA
Kvalitní nájemní smlouva dokáže ochránit pronajímatele v případě komplikací, jako je neplacení nájmu, poškození nemovitosti nebo rušení nočního klidu nájemcem, rozhodně byste ji proto neměli podcenit. Vzorové nájemní smlouvy mohou být velmi nápomocné, ideální však je, nechat je upravit na míru právníkem.
Kvalitně připravená nájemní smlouva od právníka dokáže naprostou většinu rizik eliminovat. Přílohou každé nájemní smlouvy by měl být ideálně předávací protokol. Pokud chcete mít při pronájmu nemovitosti větší flexibilitu, volte smlouvu s kratší dobou pronájmu.
NÁJEMNÍK ODEŠEL: JAK CO NEJDŘÍVE NAJÍT NÁHRADU?
Věděli jste, že průměrný nájemník setrvá v jednom pronájmu pouze 15 měsíců? Po poměrně krátké době se vám tak může stát, že nájemník odejde a budete muset hledat dalšího. Obecně je možné říci, že neobsazenost bytu při změně nájemníka trvá měsíc až dva, v případě méně atraktivních lokalit však může být doba ještě delší. Pokud chcete byt obsadit takřka okamžitě a vyhnout se starostem, doporučujeme využít naše služby.
Ve stručnosti
Stanovení výše nájemného je klíčové, aby váš byt nezůstal neobsazený a aby vám zajistil zisk. Cena nájmu by měla být pečlivě vypočítána s ohledem na ceny služeb a dalších faktorů, jako je lokalita, technický stav bytu a jeho vybavení. Jaká je tedy ideální výše nájemného, abyste na svém bytě vydělali? Jestliže chcete zjistit ideální výši nájemného, vyzkoušejte kalkulačku Stálého nájmu.
