Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Jestliže se chystáte pronajímat byt, bude pro vás stanovení výše nájemného zřejmě nejdůležitější otázkou. Správnou výši nájemného si zajistíte to, že váš byt nebude dlouhou dobu ležet ladem, a navíc si v něm udržíte nájemníky. Za kolik tedy pronajmout byt, abyste neprodělali, ale vydělali?
CENU SI NEMŮŽETE VYCUCAT Z PRSTU
Při výpočtu nájemného byste se měli držet jednoduchého, ale základního pravidla: pečlivě počítat. Cenu totiž nemůžete stanovit jen odhadem na základě několika málo zkušeností z vašeho okolí. Abyste se rozhodli pro správnou částku, je důležité si udělat průzkum cen v okolí a vědět, co všechno do nájmu započítat.
Jestliže kvůli vidině vyššího zisku stanovíte vyšší cenu, může vás konečný výsledek nepříjemně překvapit. Dlouhou dobu totiž můžete čekat na nájemníka, který bude ochoten sumu zaplatit. Z bytu tedy nebudete mít žádný zisk, a dokonce se kvůli neobsazenosti bytu můžete dostat i do ztráty, jelikož poplatky za služby budete platit sami.
Za kolik tedy pronajmout byt? Ideální proto je nastavení ceny, která je srovnatelná s nabídkami v okolí. Ozve se vám více nájemníků a vy si budete moci vybrat toho nejspolehlivějšího. Díky pečlivému prověření nájemníka se vyhnete problémům s neplatiči. Jestliže hledáním spolehlivých nájemníků a dalšími povinnostmi s pronájmem nechcete ztrácet čas, svěřte svůj byt do péče Stálého nájmu.
DO NÁJEMNÉHO ZAPOČÍTEJTE SLUŽBY
Nájemné se skládá z platby z čistého nájmu a platby za služby, které jsou spojené s užíváním bytu. Služby, které vlastník platí správci budovy, jsou vedené v evidenčním listu, ale neslouží pro výpočet nájemného. Služby, za které bude nájemník platit, najdete v ročním vyúčtování služeb. Zpravidla se jedná o:
- dodávky vody a tepla
- odvod odpadních vod,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných prostor,
- poplatek za rozhlas a televizi,
- provoz výtahu a podobně.
Blíže se službám, které platí nájemník, věnuje občanský zákoník v ustanovení § 2247 odst. 2.
Služby, které nájemce neplatí, upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb. zákon o službách. Patří sem například:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správci nebo statutárnímu orgánu a podobně.
Co je to ekonomické nájemné
Ekonomické nájemné je takové nájemné, které vlastníkovi pokryje nejen náklady na byt, ale také mu přinese výnos z kapitálu, který vložil do obstarání nemovitosti.
Ekonomické nájemné se od tržního nájemného může lišit například tím, že se do něj nezahrnuje atraktivita lokality, ve které se byt nachází. Při porovnání ekonomického a tržního nájemného zjistíte, zda se vám vyplatí investice do nemovitosti, kterou chcete pronajímat. Jestliže je tržní nájemné nižší než ekonomické, investice se vám nevyplatí. V opačném případě, tedy když je tržní nájemné vyšší, je investice výhodná. S výpočtem ekonomického nájemného vám pomůže speciální kalkulačka.
CO OVLIVŇUJE CENU NÁJEMNÉHO
Stanovení výše nájmu se odvíjí nejen od cen služeb, ale také dalších faktorů, na které je potřeba u cenotvorby myslet. Co mít na paměti?
Lokalita
To, kde se byt nachází, se výrazně podepisuje na výši nájemného. Zamyslete se nad tím, jaká je v lokalitě občanská vybavenost (obchody, pošta, služby), jak je to s dopravní dostupností i parkováním. Zohledněte i sousedy. Ti bezproblémoví jsou rozhodně výhra. Kromě toho myslete i na to, v jakém patře se byt nachází a zda je k dispozici výtah. Do výpočtu výše nájemného nezapomeňte zahrnout i zaměstnanost v dané lokalitě.
Vzhled a technický stav
Při pronájmu není nutné, aby byl byt kompletně vybavený. Ohledně zařízení vám dost napoví to, komu chcete byt pronajmout. Rodina si byt ráda zařídí podle svého. Studenti ocení spíše praktické vybavení než design. Jestliže se do bytu chce stěhovat někdo, kdo nemá žádný nábytek, dobře si ho prověřte. Může se jednat o někoho, kdo se na místě nechce dlouhou zdržovat, případně o neplatiče nebo vandala.
Po technickém stavu by měla být nemovitost naprosto v pořádku. Měly by fungovat spotřebiče, které zde máte. Také by měla být v pořádku voda, elektřina a odpady. Rozhodně se vyplatí vymalovat, případně lehce zmodernizovat kuchyň (výměna pracovní desky, tapeta na dvířka) a koupelnu (nový závěs do sprchového koutu, WC sedátko, úložné prostory).
Úložné prostory
Nájemné si můžete navýšit, pokud máte byt s balkonem. Nájemníci budou blíže přírodě a čerstvému vzduchu, budou moci pěstovat nenáročnou zeleninu či bylinky nebo balkon využít pro uložení kol. Výhodou je rovněž vlastní sklep nebo půdní prostory.
Dispoziční řešení
O stavu a stáří bytu zájemci hodně napoví dispoziční řešení. To, že je byt novější, případně nově zrekonstruovaný, je poznat podle propojených multifunkčních prostorů (spojení obývacího pokoje a kuchyně). Tento koncept totiž ještě před několika lety nebyl vůbec trendy na rozdíl od dnešní doby.
Jestliže chcete zjistit ideální výši nájemného, vyzkoušejte kalkulačku Stálého nájmu.
