Aktualizace 1. 8. 2024, první vydání článku 27. 9. 2019
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Podle nejnovějších statistik Exekutorské komory je v Česku v exekuci více než 640 tisíc lidí. Dle těchto statistik je v oblastech severozápadních Čech a severu Moravy a Slezska exekucemi zasažená každá třetí domácnost. Existuje tak poměrně vysoká pravděpodobnost, že se i vy setkáte s nájemníkem v exekuci. Jak zajistit, aby problémy nájemníka v exekuci nedopadly na vaši hlavu?
ŘEŠÍ NĚCO TRVALÉ BYDLIŠTĚ?
Pronajímatelé se dříve často bránili tomu, aby si nájemníci v pronajatém bytě nahlásili na úřadě trvalé bydliště. Obávali se právě dopadů případných exekucí či ztížení možnosti vystěhovat problémového nájemníka. Podle aktuální legislativy však není k tomuto úkonu potřeba souhlas majitele a nic nezmůže ani jeho výslovný (nebo například v nájemní smlouvě protiprávně uvedený) nesouhlas. K nahlášení trvalého bydliště stačí doložit, že je osoba oprávněná užívat daný byt. Vašemu nájemníkovi k tomu tedy bude stačit platná nájemní smlouva.
„Souhlas pronajímatele s evidencí trvalého pobytu v místě jím pronajímaného bytu není potřeba zejména z toho důvodu, že pronajímateli z této evidence žádná práva ani povinnosti neplynou,“ objasňuje na svých stránkách advokátní kancelář Jelínek.
Trvalé bydliště je důležité pro evidenci obyvatel kvůli doručování korespondence, možnosti zastižení osoby úředníky a podobně.
PO SKONČENÍ NÁJMU TRVALÝ POBYT ZRUŠTE
V každém případě byste však měli vědět, zda si nájemník ve vašem bytě trvalé bydliště zřídil. Když jeho nájemní smlouva končí, musíte pohlídat, aby si trvalý pobyt odhlásil. A to nejen kvůli možné exekuci, ale i proto, aby následujícího nájemníka neobtěžovala cizí korespondence, nebo dokonce návštěvy, které by na adrese mohly hledat původního obyvatele.
Pokud zjistíte, že nájemník trvalé bydliště neodhlásil, i když ve vašem bytě již nebydlí, můžete návrh na zrušení místa trvalého pobytu podat sami.
Ukončení nájemního vztahu doložíte například nájemní smlouvou na dobu určitou, jejíž lhůta již uplynula, nebo výpovědí z nájmu s uvedením data ukončení nájemního vztahu. Musíte však prokázat, že nájemník byt dále již neužívá. Pokud se vám nepodaří získat prohlášení samotného nájemce, lze využít svědectví sousedů, popřípadě předložit novou nájemní smlouvu doplněnou prohlášením nového nájemníka, že váš byt již obývá.
ZÁJEMCE O PRONÁJEM POŘÁDNĚ PROVĚŘTE
Schopnost plnit finanční závazky by měla být jednou z prvních věcí, na které se zaměříte při prověřování nájemníka. Snažte se získat co nejpřesnější představu o jeho ekonomické situaci. Ptejte se na zaměstnání, příjem, na finanční závazky, dluhy, alimenty…
Jestliže je zájemce o pronájem solidní, nemá co skrývat a měl by umět doložit, že má dostatečný příjem, aby mohl pravidelně platit nájemné – ať už výplatní páskou, potvrzením o zaměstnání či aktuálním výpisem z účtu. Nedejte na žádné sliby a raději počítejte: Jestliže je nájemné například 12 tisíc korun a nájemník má čistý měsíční příjem 16 tisíc, pak je vysoce pravděpodobné, že nájemné nezvládne řádně splácet.
NÁJEMNÍK S NĚKOLIKA EXEKUCEMI JE RIZIKOVÝ
Ještě horší vyhlídky však máte v případě, že je zájemce o pronájem bytu zatížen dluhy či exekucemi. A takových lidí je v České republice bohužel dost. Na internetové Mapě exekucí můžete zjistit, jak je na tom váš okres nebo kraj. Podle údajů Exekutorské komory České republiky bylo v Česku na konci roku 2023 evidováno 4,06 mil. exekucí na 645 tisíc dlužníků. Na jednoho dlužníka tak připadalo v průměru 6,3 exekučních řízení. Se třemi a více exekucemi se v současnosti potýká přes 450 tisíc lidí.
JAK ZJISTIT, JESTLI MÁ NÁJEMNÍK EXEKUCI?
Předlužený člověk nebudí důvěru a pravděpodobně bude mít problém pravidelně platit nájem. Chcete-li mít jistotu, že nájemník nedluží a není v exekuci, využijte veřejně dostupné databáze na internetu. Spolehlivé informace získáte díky registru exekucí. Prověřit lze takto za poplatek každého nájemníka – online, anonymně a bez nutnosti registrace.
EXEKUCE BĚHEM NÁJEMNÍHO VZTAHU
I slušný nájemník se může dostat do finančních problémů, například kvůli ztrátě zaměstnání, úrazu či nemoci, rodinným problémům.
Krátkodobý výpadek můžete řešit pomocí kauce, kterou nájemník složí před nastěhováním do bytu. Podle novely občanského zákoníku č. 460/2016 Sb. může kauce činit až trojnásobek měsíčního nájemného. Dlužné nájemné si z této částky odečtete a nájemník je potom ze zákona povinen opět tuto peněžní jistotu dorovnat do sjednané výše. Pokud by se tak nestalo, jedná se o hrubé porušení povinností, které může být důvodem k výpovědi z nájmu.
Jestliže však nájemník nechá své dluhy narůstat a situaci s věřiteli neřeší, například splátkovým kalendářem nebo odložením splátek, exekuce je na spadnutí. Exekutor se potom samozřejmě vydá na místo trvalého bydliště dlužníka, tedy do vašeho bytu. Jak tomu předejít?
V první řadě doporučujeme prevenci. Na pravidelných kontrolách bytu se vždy přeptejte, jak se nájemníkovi daří, zda je spokojený v práci, jestli plánuje nějaké změny týkající se zaměstnání, rodiny.
Zpozornět byste určitě měli i ve chvíli, kdy se opozdí s platbou nájemného, zvláště pokud se tato situace opakuje. V případě pochybností se nájemníka na exekuci přímo zeptejte nebo využijte uvedené registry. Vyklube-li se z původně slušného nájemníka neplatič, kterému se vrší problémy jeden na druhý, je na místě výpověď nájemní smlouvy.
MŮŽE EXEKUTOR ZABAVIT VAŠE VĚCI?
Pokud jste se rozhodli pronajímat zařízený byt, opravdu se může se stát, že exekutor opatří žlutými nálepkami i váš nábytek, televizi nebo pračku. Exekutor sice může zabavit vždy pouze majetek, který patří dlužníkovi, ale nemá povinnost na místě přezkoumávat, zda dané věci patří skutečně jemu.
Bude pak na vás dokazovat, že věc nepatří nájemníkovi, ale vám – a to za pomoci faktur a účtenek dokládajících nákup uvedených věcí. Při pronájmu zařízeného bytu proto kromě nájemní smlouvy vždy sepište i předávací protokol, v němž přesně uvedete všechny součásti vybavení bytu. Nájemník i vy budete mít každý svůj podepsaný exemplář protokolu. Exekutor z něj může na místě zjistit, co komu patří.
Může exekutor zabavit i nemovitost? Ano, exekutor může v rámci exekučního řízení přistoupit i k exekuci nemovitosti. V souvislosti s pronájmem je však třeba říci, že exekucí mohou být postiženy pouze nemovitosti, které jsou majetkem dlužníka.
CO NESMÍ EXEKUTOR ZABAVIT?
Exekutor nesmí zabavit běžné a nezbytné věci pro běžný život dlužníka. Jmenovat můžeme například lednici, sporák nebo postel. Nesmí také zabavit oblečení a obuv dlužníka, věci potřebné pro výkon povolání a věci osobní povahy, jako jsou například snubní prsten, medaile nebo diplomy.
NÁJEMNÍK NEPLATÍ? POSTUP PŘI VÝPOVĚDI Z NÁJMU
Exekuce může pochopitelně vést k tomu, že vám nájemník přestane platit nájem. V tomto případě máte jako pronajímatel dle § 2288 zákona č. 89/2012 Sb. právo dát nájemci výpověď z nájmu za hrubé porušení jeho povinnosti vyplývající z nájmu. Výpověď z nájmu musí mít vždy písemnou podobu a musí být doručena nájemníkovi. Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou i na dobu neurčitou je spojená s tříměsíční výpovědní lhůtou.
NÁJEMNÍK SE NECHCE VYSTĚHOVAT: CO TEĎ?
Pokud se nájemník po uplynutí výpovědní lhůty odmítá vystěhovat, můžete přivolat policii. Ani policie však nemá právo nájemce vystěhovat násilím a vy vzhledem k ochraně osobní svobody nájemníka nemůžete vystěhovat jeho věci nebo učinit jiná podobná opatření.
Jediné, co vám v tomto případě zbývá, je řešit situaci soudní cestou a podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Jedná se však o poměrně dlouhý proces a k exekučnímu vyklizení nemovitosti dojde až ve chvíli, kdy soud rozhodne ve váš prospěch.
VYDĚLÁVEJTE NA PRONÁJMU BYTU BEZ RIZIKA
Nájemník v exekuci vám může způsobit mnoho nepříjemností – od finančních ztrát až po spory s exekutorem. Prověřování registrů a zjišťování informací o nájemníkovi vás bude stát spoustu času, a přesto se z nájemníka může vyklubat dlužník. Chcete-li vsadit na jistotu a vyhnout se všem rizikům, nechte pronájem vašeho bytu na nás.
Nájemní smlouvu uzavřete s námi, my najdeme vhodného nájemníka a budeme vám pravidelně posílat nájemné. A to i tehdy, když nájemník z jakéhokoliv důvodu nezaplatí. Dluhy i případnou výpověď s ním vyřešíme a postaráme se i o nalezení nového nájemníka. Vy budeme dostávat sjednané nájemné každý měsíc včetně doby, kdy bude byt neobsazený. Vaše nemovitost vám bude vydělávat peníze bez starostí.
Ve stručnosti
Podle nejnovějších statistik Exekutorské komory je v Česku v exekuci více než 640 tisíc lidí. Dle těchto statistik je v oblastech severozápadních Čech a severu Moravy a Slezska exekucemi zasažená každá třetí domácnost. Jak zajistit, aby problémy nájemníka v exekuci nedopadly na vaši hlavu?
