Mezi nejčastější důvody ke stěhování nájemníka patří zejména změna práce, potřeba většího bytu, ale také levnější nájemné. Pokud najdete spolehlivého nájemníka, snažte si ho udržet co nejdéle. Proč pro vás znamená dlouhodobý a spolehlivý nájemce výhru?
Nejčastější důvody stěhování nájemníka
Pokud jste začali s pronajímáním bytu, připravte se na to, že i ideální nájemník se může časem odstěhovat. Důvodů pro stěhování může být celá řada. Mezi ty nejčastější patří:
- stěhování za prací,
- stěhování dlouholetého páru do společné domácnosti,
- stěhování mladé rodiny do většího bytu,
- stěhování do nemovitosti, která lépe odpovídá nájemníkovým představám,
- stěhování kvůli přijatelnější ceně nájmu,
- stěhování staršího páru do menšího bytu,
- stěhování kvůli pořízení vlastní nemovitosti.
Za odchodem nájemníků však může stát například také rozvod nebo nepříznivá finanční situace. Nájemníci se stěhují také kvůli neshodám s pronajímateli.
Jak často dochází ke stěhování nájemníků?
Podle statistik Stálého nájmu se každý nájemník průměrně stěhuje jednou za 1,4 roku. Co pro vás takto častá fluktuace znamená? Hledání nového nájemníka, které vás bude stát spoustu času a peněz.
Hledání nájemníka, časová dotace a potřebné úkony
Jaké úkoly vás čekají, kolik času zaberou a na kolik peněz vás vyjdou? Ze všeho nejdřív si určete, kolik stojí hodina vašeho času, pak začněte počítat. Představte si například, že je vaše hodinová sazba 250 Kč.
Hledání nového nájemníka se pojí s inzerováním bytu. Celkově vás sepsání inzerátu, nafocení bytu a výběr nejvhodnějších inzertních portálů vyjde zhruba na 3 hodiny vlastního času. K tomu nezapomeňte připočítat ještě poplatky za zveřejnění na vybraných portálech.
Výběr nájemníka včetně jeho prověření vás bude stát zhruba 13 hodin. Jednak budete muset vyřídit spousty telefonátů a odpovídat na e-maily, ale také chodit se zájemci na prohlídky bytu. Jakmile si vyberete toho nejvhodnějšího, je potřeba si jej prověřit v nejrůznějších rejstřících. Tak zjistíte, jestli není dlužník, nemá insolvenci, případně jestli jej nehledá policie.
Jakmile vyberete nejvhodnějšího nájemníka, přichází na řadu příprava a podpisy smluv, což zabere cirka 3 hodiny. Samotné předání bytu trvá 3 hodiny. Přepisy elektřiny a plynu, plus zajištění pojištění trvá 2 hodiny.
Odchod nájemníka, časová dotace a potřebné úkony
Také odchod nájemníka se pojí s celou řadou povinností, které vás budou stát nemalé peníze a nemálo času. Odchod nájemníka není jen o tom, že za sebou nájemník zamkne a vy následně byt odemknete a předáte dalšímu obyvateli.
Převzetí bytu, jeho kontrola a podpisy předávacího protokolu vám zaberou 4 hodiny. Než do bytu přijde nový nájemník, nevyhnete se drobných opravám a celkové přípravě bytu. Vymalování a úklid bytu vás budou stát 9 hodin času. Drobné opravy vyřešíte zhruba za 3 hodiny.
Co se týče papírování, čeká vás ukončení pojistné smlouvy, vyúčtování jistiny a přepisy elektřiny a plynu na nového nájemníka, což celkově zabere 4,5 hodiny.
Pokud byste si na vymalování a úklid bytu najali specializované firmy, počítejte s dalšími finančními náklady. Jestliže úklid a malování provedete svépomocí, nezapomeňte kromě časové dotace počítat ještě s náklady na nákup čisticích prostředků a barev.
Časté stěhování nájemníků s sebou přináší řadu nepříjemností
Časté stěhování nájemníků dlouhodobých pronájmů, které se obvykle počítají na rok a více, může představovat větší zásah do vašeho rozpočtu.
Financování běžných nákladů z vlastního
Neobsazený byt pro vás představuje nemalý finanční výpadek. Kromě toho, že z nájemného nemáte zisk, musíte z vlastní kapsy financovat i běžné náklady (zálohy na energie, vodu atd.).
Náklady na inzerci a čas strávený hledáním nového nájemníka
Počítejte také s náklady spojenými s inzercí vašeho bytu. Budete muset sepsat inzerát a vyvěsit jej na nejrůznější inzertní místa. Některá z toho jsou placená. Abyste byt rychle obsadili, vyplatí se investovat do profesionálního nafocení vaší nemovitosti. Díky atraktivním fotografiím můžete byt obsadit rychleji.
Rychlejší opotřebení bytu a častější opravy
Pokud se nájemník rozhodl vystěhovat, nezbývá vám, než byt připravit na příchod nového nájemníka. S tím se pojí úklid a další opravy bytu. Obvykle se jedná o vymalování a výměnu opotřebeného vybavení (dvířka kuchyňské linky, pracovní deska, koupelnový nábytek, prkénko na WC a další). Opravy si může žádat i topení, případně bojler.
Výměna nájemníků a administrativní povinnosti
Každý nový nájemní vztah je potřeba ošetřit správně sepsanou nájemní smlouvou. Zákony se rychle mění, a to co platilo minulý rok, může být letos passé. Proto sepsání nájemní smlouvy nechte na odbornících. Vyhněte se vzorům nájemních smluv, které stáhnete z internetu. Mohou být plné nepřesností a podmínek, které mohou být i protizákonné.
Kromě nájemní smlouvy nezapomeňte také na předávací protokol, do kterého zaznamenáte stav předávaného bytu včetně měřidel energií a vody. Byt je potřeba dobře projít a ideálně i fotograficky zdokumentovat.
S příchodem nového nájemníka budete řešit také přepisy energií. Pokud byly energie přepsané na dřívějšího nájemníka, je potřeba je přepsat na nájemníka nového. Jestliže původní nájemník nechce řešit ukončení původní smlouvy, budete od něj potřebovat plnou moc, abyste přepis vyřešili za něj.
V případě, že zůstává nový nájemník a původního dodavatele energií, trvá přepis zhruba 2 týdny. Při přechodu k novému se doba může protáhnout až na 4 týdny. S odchodem původního nájemníka na vás samozřejmě čeká také vyúčtování služeb.
Jak najít nájemníka, který bude spolehlivý a jen tak se neodstěhuje?
Jedním z faktorů, který se výrazně podílí na tom, jak dlouho u vás nájemník zůstane, je cena nájemného. Proto je potřeba ji nastavit tak, aby představovala zisk pro vás a zároveň byla přijatelná pro nájemníka.
S určováním ceny pomůže tzv. cenová mapa nájemného. Z té zjistíte, za kolik se pronajímají podobné nemovitosti ve vašem okolí. Cenu nájemného se nevyplatí šroubovat. Výhodné není ani „podcenění“ pronájmu. U vysokého nájemného u vás nájemník zůstane jen nejnutnější dobu, než si najde levnější bydlení. Při nízké ceně hrozí, že se budou o byt ucházet problémoví nájemníci a neplatiči.
Poznejte svého cílového nájemníka
Rozhodněte se, kdo má být váš dlouhodobý nájemník, a podle toho přizpůsobte bydlení. Za dlouhodobé nájemníky obvykle platí rodiny, které budou chtít čas trávit co nejvíce spolu, takže ocení propojenou kuchyňskou a obývací část. Lákavý pro ně bude dostatek úložných prostorů.
Mladé páry ocení zařízení bytu podle svých představ. Stačí, když vymalujete neutrální barvou, na podlahu položíte odolný pochozí materiál a dáte do pořádku kuchyň s koupelnou. Pro starší osoby jsou ideální menší bezprahové byty.
Vše je o komunikaci
Pokud si chcete udržet ideálního nájemníka, pravidelně s ním komunikujte. Zajímejte se o jeho potřeby ohledně bydlení. Ptejte se, zda všechno funguje tak jak má. Jednou za rok jej můžete odměnit třeba i voucherem na dobrou večeři.
Co dělat, pokud se nájemník rozhodl pro stěhování?
Výpověď z nájmu musí mít vždy písemnou podobu a platí pro ni tříměsíční výpovědní lhůta. Pokud potřebuje nájemník byt opustit dřív, můžete mezi sebou uzavřít dohodu o skončení nájmu k jakémukoliv datu. I výpověď nájmu dohodou musí mít písemnou formu a musí zde být uvedeno, k jakému datu se nájemní vztah ukončuje.
Nájemník by vám byt měl předat v takovém stavu, v jakém jste mu jej předávali. V případě nutných oprav mu můžete náklady strhnout z kauce. Sepište spolu opět předávací protokol, ve kterém v případě potřeby popíšete škody a výši jejich úhrady.
Nezapomeňte, že při vracení kauce má nájemník právo na úroky ze složené částky. Úroky by podle Občanského zákoníku měly být alespoň ve výši zákonné sazby.
Abyste byt pronajali co nejdříve po odchodu nájemníka, můžete s prohlídkami zájemců začít ještě v době, kdy v bytě bydlí původní nájemník. Předem se s ním však domluvte. Po odchodu nájemníka byt vymalujte, ukliďte a připravte na příchod nového obyvatele.
Problémový nájemník
Pokud nájemník porušuje nastavená pravidla ve smlouvě, nezbavíte se jej hned druhý den. Nejprve jej musíte písemně vyzvat k nápravě jeho chování a ve výpovědi z nájmu uvést, v čem vidíte závažné porušení povinností nájemníka. Pokud se nájemník nevystěhuje do určeného data, můžete podat návrh na soudní vystěhování.
Jestliže si nechcete dělat starosti s problémovým nájemníkem nebo častou migrací nájemníků, pronajměte svůj byt Stálému nájmu. Staneme se vaším dlouhodobým nájemníkem s bezproblémovou platební morálkou. O váš byt se postaráme od A do Z. Vy si jen užíváte pravidelný nájem.
Pokud si chcete udržet bezproblémového nájemníka, snažte se mu vycházet vstříc a buďte otevření domluvě.
