Zavoláme vám

Nacenitpronájem
Nacenitpronájem

Jak odhadnout výši nájemného a správně spočítat jeho cenu?

Na stanovení ceny nájemného má vliv celá řada faktorů, se kterými je potřeba počítat. V úvahu je potřeba brát lokalitu, stav bytu, občanskou vybavenost, ale také například zaměstnanost v daném kraji. Rovněž je možné sledovat cenovou mapu obvyklého nájemného nebo si nechat vypracovat znalecký posudek na odhad ceny nemovitosti, který může zahrnovat i doporučované nájemné, případně vám může stanovit cenu stalý nájem...

31.7.2021

Současná situace a ceny nájmů

Aktuální stav na poli nemovitostí můžeme přirovnat k rozevřeným nůžkám. Zatímco ceny prodejů rostou, ceny pronájmů klesají. A to není zrovna obvyklá situace, kterou bychom znali z dřívějška. Obvykle situace vypadala tak, že když stoupaly ceny prodejů, stoupaly také ceny nájmů. V současné době, a to především v Praze, je nemovitostí k pronájmu takový nadbytek, že ceny nájemného poklesly o 15–20 % v porovnání s rokem 2019. Z aktuálního stavu vyplývá, že je dnes lepší mít byt na okrajové části Prahy, kde v pronájmech není tak velká konkurence a ceny se propadly pouze o 10 %. Největší pokles ceny za pronájem je rozhodně u menších bytů.

Průměrné ceny ve větších městech

V závěru roku 2020 se ceny za nájemní bydlení snížily. Průměrná hodnota za 1 m² se ustálila na 237 Kč, což je pokles o 3,3 %. Největší snížení zaznamenala Praha, ale také Brno a Zlín. Ke zvýšení nájmů naopak došlo v Jihlavě, Liberci a Ostravě. Za pokles nájemného může především odliv turistů, ale také distanční výuka studentů.

Na konci roku se pronájem za 1 m² v Praze pohyboval okolo 287 Kč. Nicméně i tak patřilo hlavní město k nejdražším na bydlení v Česku. Pokles nájmu na Praze 8 činil 6 %, na Praze 5 klesl o 5 % a na Praze 7 o 1,7 %. Na Praze 4 se pronajímalo za ceny, které se snížily o 2,5 %. Pokles cen nájmů evidují také další větší univerzitní či turistická města. Byty určené dříve pro krátkodobé pronájmy se nyní pronajímají pro účely dlouhodobého bydlení. Přepokládá se, že se od tohoto trendu upustí, jakmile se do měst vrátí turisté a studenti.

Cena za pronájmy klesla v krajských městech průměrně o 3,3 % a ustálila se na hodnotě 237 Kč, což je cena, za kterou se pronajímalo v roce 2018. To se týká především Prahy a Brna. V menších městech nejsou propady cen nájemného tak markantní, jelikož hlavní zdroj příjmů netvoří studenti a turisté.

Se stanovením obvyklého nájemného pomůže cenová mapa

Obvyklou cenu nájemného zjistíte pouze analýzou trhu. Taková analýza je možná u věcí, v našem případě bytů, se kterými se běžně obchoduje. Obvyklé nájemné je tedy možné zjistit pouze tam, kde se běžné nájemné nově sjednává nebo mění za obvyklých obchodních podmínek. Ovšem není vhodné se k této částce upínat, jelikož obvyklou cenu, respektive obvyklé nájemné není možné stanovit dopředu jako přesné číslo. My ve Stálém nájmu neustále sledujeme pohyby na trhu, takže váš byt dokážeme pronajmout za co nejlepší cenu.

Zjednodušeně lze říci, že v místě obvyklé nájemné je takové nájemné, za které je možné pronajmout byt v daném místě, čase a stavu. Nezapomeňte proto, že do ceny obvyklého nájemného se nemohou promítat mimořádné okolnosti na trhu, osobní poměry pronajímatele a nájemce, ale ani vlivy zvláštní obliby.

Obvyklé nájemné je možné zjistit několika způsoby. Patří mezi ně například mapa nájemného. Pomocí cenové mapy můžete zjistit průměrné tržní nájemné v bytech, které se nacházejí v obcích majících více než 5 000 obyvatel. Mapa zpracovává informace ze skutečně realizovaných cen, které získává od realitních kanceláří spadajících pod ARK ČR, nečlenských kanceláří a od dalších subjektů, které řeší tržní pronájmy.

Obrázek: Cenová mapa informuje o průměrném nájmu za m². 

Co všechno ovlivňuje výši nájemného

Výši nájemného ovlivňuje nejen cenová mapa, ale také další aspekty. Patří mezi ně například:

  • lokalita – dostupnost hromadné dopravy, občanská vybavenost, blízkost přírody,
  • stav bytu – rekonstrukce, zateplení,
  • úložné prostory – vestavěné skříně, garáž, sklep, půda,
  • zaměstnanost – jak vysoká je nezaměstnanost v dané lokalitě a jaká je průměrná mzda.

Nájemné, které hradí nájemník pronajímateli, je obnos, jenž zahrnuje náklady i přiměřený zisk. Majitel bytu musí z nájemného uhradit údržbu a všechny náklady, které se s vlastnictvím a provozem nemovitosti pojí. Část pak tvoří samotný zisk. Zajímá vás, kolik ušetříte, pokud svěříte byt pod náš patronát?

Znalecký posudek

Kromě cenové mapy nebo porovnání se třemi srovnatelnými byty vám s odhadem ceny nemovitosti či nájmu může pomoci také znalecký posudek. Znalecký posudek vypracovávají odborníci a jeho zpracování trvá zhruba týden. Znalecké posudky a odhady cen nemovitostí jsou ukotveny v občanském, obchodním a trestním právu. Posudkem se nejčastěji stanovuje obvyklá tržní cena, kterou využijete například při finančním vyrovnání nebo zkrátka proto, abyste se utvrdili ve svém rozhodnutí. Cena za odhad nemovitosti či pronájmu se liší u každého posuzovatele. Využít však můžete nejrůznějších on-line nástrojů, které jsou zčásti zdarma a rovněž vám pomohou odhadnout cenu nemovitosti například pro dědické řízení, obvyklé nájemné a podobně.

Daň z pronájmu bytu

Daň z pronájmu bytu se odlišuje podle toho, zda v tomto oboru podnikáte, nebo ne. V případě, že poskytujete byt na dlouhodobý pronájem a v této oblasti nepodnikáte, vztahuje se na vás § 9 Zákona o daních z příjmů, příloha č. 2. Jako fyzická osoba neplatíte z příjmů pronájmu zdravotní ani sociální pojištění a můžete uplatnit daňově uznatelné náklady. Jestliže však máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku, je zdanění odlišené a platí pro vás § 7 Zákona o daních z příjmů.

Daňově uznatelné náklady jsou výdaje, které můžete uplatnit ve skutečné výši, ale musíte k nim mít potvrzení. Jedná se například o pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na dopravu, poplatky SVJ družstvu apod. V případě, že se rozhodnete platit procentuálním paušálem, bude se jednat o 30 % z příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Do paušálu nelze zahrnout výdaje za dopravu nebo platby do fondu oprav.

Obrázek: Daně z nemovitosti jsou odlišné pro podnikatele a fyzické osoby. 

Určování cen a pronájem bez starostí

Jestliže nechcete trávit svůj čas zdlouhavými analýzami nájemného a dalšími povinnostmi, které se s pronájmem pojí, svěřte ji do naší péče. Váš byt si od vás pronajmeme a vy se budete moci těšit jen z pravidelného nájmu, který vám přistane každý měsíc na účtu, a to i v případě, že nám nájemník nezaplatí, nebo je byt prázdný. Na výši nájmu se dohodneme k vaší spokojenosti. Navíc se postaráme o vyhledání nejvhodnějších nájemníků, sepsání smluv, přepis energií i pojištění. Nechte váš byt k pronájmu na nás.

Netravte svůj čas analýzami nájemného. Svěřte pronájem bytu do naší péče.

Chcete v bytě spolehlivého nájemníka? Domluvit nezávaznou schůzku
  Přihlášení do mého účtu
  Zapomenuté heslo