Aktualizace 26. 5. 2023, první vydání článku 31. 7. 2021
V tomto podrobném článku se zabýváme klíčovými faktory ovlivňujícími výši nájemného a jak správně spočítat jeho cenu. Budeme se věnovat aktuálním trendům na trhu nájemního bydlení, kde se předpokládá další růst poptávky. Dále se zaměříme na to, jak se měnily ceny nájmů v roce 2023, jaký je rozdíl mezi platbou nájemného a splátkou hypotéky a jak se vyvíjí ceny nemovitostí.
CENY NÁJMŮ V ROCE 2023
Podle odborníků bude pokračovat trend posledních let. Poroste poptávka po nájemním bydlení. Česko se tedy začne přibližovat západním zemím, ve kterých 40 až 50 % populace bydlí v bytech na pronájem. V Česku v nájemním bydlení žije prozatím zhruba 25 % obyvatel. Zájem o nájemní bydlení by nemělo změnit ani mírné snižování úrokových sazeb u hypoték.
Růst, ale také zpomalování cen za pronájem
Od října roku 2021 až do března roku 2023 se ceny za pronájem bytů zvyšovaly v rozmezí 3 až 33 %. Výši pronájmu výrazně ovlivňovala a stále ovlivňuje lokalita a dispozice bytu k pronájmu.
Zvyšování se týkalo především menších bytů. Meziročně ceny nájmů vzrostly v Olomouci u bytů s dispozicí 3 + kk, a to o 25 %. Ceny za pronájem 2 + kk bytu v Praze vzrostly o 18 %.
Nájemné za období od října do prosince 2022 ve srovnání s prvním kvartálem roku 2023 ukazuje, že se ceny více méně ustálily. Ke zdražení zhruba o 400 Kč došlo jen v Praze, a to u bytů s dispozičním řešením 2 +kk. Obecně došlo u ostatních jednotek k poklesu nájemného, a to v řádech stovek korun. Například v Olomouci se nájemné snížilo v rozmezí 3 až 8 %. V řádech jednotek procent ceny kolísaly v Brně nebo v Plzni.
K nárůstu nájemného došlo v prvním čtvrtletí roku 2023 pouze v Ostravě. Byty s dispozicí 2 + kk zdražily o 7 %, 1 + kk o 6 % a 3 + kk o 3 %.
Platba nájemného vs. hypotéka v roce 2023
Pro rok 2023 stále platí, že je výhodnější platit za byt v pronájmu, než splácet hypotéky. Například splátka hypotéky za byt v Praze o rozloze 60 m2 po rekonstrukci vás při průměrné sazbě 6,62 %, pokud máte 90% hypotéku a splátku na 30 let, vyjde zhruba na 40 700 Kč měsíčně. Za pronájem takového bytu přitom můžete zaplatit až dvakrát méně.
V jiných krajských městech je situace příznivější, ale stále platí, že vás měsíční náklady na vlastní bydlení vyjdou dráž než při bydlení v pronájmu. Například v Olomouci byste za 1 + kk při 90% hypotéce sjednané na 30 let a při úrokové sazbě 6,62 % měsíčně zaplatili zhruba 15 900 Kč. Pokud si takový byt pronajmete, bude výše nájemného zhruba 9 600 Kč.
O investici do vlastního bydlení by se dalo uvažovat v Ostravě, kde za pronájem bytu 3 + kk zaplatíte zhruba 17 200 Kč. Splátka hypotéky by se pohybovala kolem 19 000 Kč.
Vývoj cen nemovitostí v roce 2023
V současné době nemovitosti v některých lokalitách zlevnily i o více než 10 %. Jedná se však především o lokální trend. Ke zlevňování došlo ve slabších regionech, mezi které patří například Ústecký kraj. Nižší ceny se týkají i starších a energeticky náročných nemovitostí.
Vysoká cena i nadále zůstává u novostaveb a nemovitostí nacházejících se v žádaných lokalitách, například v centru velkoměst.
Odhadovaný vývoj cen nemovitostí pro zbytek roku 2023
I po zbytek roku se předpokládá, že ceny budou klesat spíše lokálně. Průměrně se může jednat o pokles mezi 8 až 14 %. Co se rozhodně neočekává? Prasknutí realitní bubliny. Kromě toho zřejmě nedojde:
- k velkému poklesu úrokových sazeb,
- ke zmírnění podmínek pro získání hypotéky,
- k výraznému poklesu inflace.
Kdy na trhu dojde ke změně? Zřejmě až se zlevní hypotéky.
Ceny bytů v Praze, Brně a jejich okolí
Přestože ceny bytů v počátku roku klesaly, jednalo se o bydlení, které bylo starší a energeticky náročné. Zlevnily se také předražené byty na periferii Brna a Prahy. Novostaveb a energeticky nenáročných nemovitostí se snižování cen nedotklo.
V okolí Prahy a Brna však dochází k výraznějšímu poklesu cen. Podobně je tomu i v dalších krajských městech. Ceny se nejvíce snižují ve Zlínském (21 %) a Ústeckém kraji (14 %), ale také na Vysočině (18 %). Ke zlevňování dojde také u domů ve špatném stavu nebo u nemovitostí k celkové rekonstrukci, které jsou navíc v neatraktivní lokalitě.
U rodinných domů bude situace podobná jako u bytů. Pokles se očekává u starých a energeticky náročných staveb, které stojí mimo centra měst. Řadí se k nim také chaty a chalupy. Novostaveb a energeticky úsporných domů se tento trend netýká.
CENY NEMOVITOSTÍ V ROCE 2022
Zatímco rok 2021 byl v růstu cen nemovitostí bezkonkurenční, v roce 2022 začal stagnovat. Ve třetím kvartále roku 2022 došlo k výraznému zpomalování růstu cen a někde dokonce i ke zlevňování nemovitostí.
Ve 2. kvartále roku 2022 ceny bytů vzrostly o 4,1 %, ale ve 3. kvartále jen o 2,1 %. U rodinných domů ceny ve 2. kvartále vzrostly o 4,5 %, ve třetím jen o 2,6 %.
Ke stagnaci cen došlo zejména kvůli vysokým úrokovým sazbám hypoték, ale také z důvodu zpřísnění získávání hypoték. K tomu všemu se navíc přidala inflace, která v prosinci roku 2022 dosahovala 15 %.
V roce 2022 výrazně ubylo kupců, kteří by si nemovitosti pořizovali na hypotéku. Zůstali jen ti, kteří mohli nakupovat za hotové.
SITUACE S NÁJMY V ROCE 2021
Aktuální stav na poli nemovitostí můžeme přirovnat k rozevřeným nůžkám. Zatímco ceny prodejů rostou, ceny pronájmů klesají. A to není zrovna obvyklá situace, kterou bychom znali z dřívějška. Obvykle situace vypadala tak, že když stoupaly ceny prodejů, stoupaly také ceny nájmů.
V současné době, a to především v Praze, je nemovitostí k pronájmu takový nadbytek, že ceny nájemného poklesly o 15–20 % v porovnání s rokem 2019. Z aktuálního stavu vyplývá, že je dnes lepší mít byt na okrajové části Prahy, kde v pronájmech není tak velká konkurence a ceny se propadly pouze o 10 %. Největší pokles ceny za pronájem je rozhodně u menších bytů.
Průměrné ceny ve větších městech
V závěru roku 2020 se ceny za nájemní bydlení snížily. Průměrná hodnota za 1 m² se ustálila na 237 Kč, což je pokles o 3,3 %. Největší snížení zaznamenala Praha, ale také Brno a Zlín. Ke zvýšení nájmů naopak došlo v Jihlavě, Liberci a Ostravě. Za pokles nájemného může především odliv turistů, ale také distanční výuka studentů.
Na konci roku se pronájem za 1 m² v Praze pohyboval okolo 287 Kč. Nicméně i tak patřilo hlavní město k nejdražším na bydlení v Česku. Pokles nájmu na Praze 8 činil 6 %, na Praze 5 klesl o 5 % a na Praze 7 o 1,7 %. Na Praze 4 se pronajímalo za ceny, které se snížily o 2,5 %. Pokles cen nájmů evidují také další větší univerzitní či turistická města. Byty určené dříve pro krátkodobé pronájmy se nyní pronajímají pro účely dlouhodobého bydlení. Přepokládá se, že se od tohoto trendu upustí, jakmile se do měst vrátí turisté a studenti.
Cena za pronájmy klesla v krajských městech průměrně o 3,3 % a ustálila se na hodnotě 237 Kč, což je cena, za kterou se pronajímalo v roce 2018. To se týká především Prahy a Brna. V menších městech nejsou propady cen nájemného tak markantní, jelikož hlavní zdroj příjmů netvoří studenti a turisté.
SE STANOVENÍM OBVYKLÉHO NÁJEMNÉHO POMŮŽE CENOVÁ MAPA
Obvyklou cenu nájemného zjistíte pouze analýzou trhu. Taková analýza je možná u věcí, v našem případě bytů, se kterými se běžně obchoduje. Obvyklé nájemné je tedy možné zjistit pouze tam, kde se běžné nájemné nově sjednává nebo mění za obvyklých obchodních podmínek. Ovšem není vhodné se k této částce upínat, jelikož obvyklou cenu, respektive obvyklé nájemné není možné stanovit dopředu jako přesné číslo. My ve Stálém nájmu neustále sledujeme pohyby na trhu, takže váš byt dokážeme pronajmout za co nejlepší cenu.
Zjednodušeně lze říci, že v místě obvyklé nájemné je takové nájemné, za které je možné pronajmout byt v daném místě, čase a stavu. Nezapomeňte proto, že do ceny obvyklého nájemného se nemohou promítat mimořádné okolnosti na trhu, osobní poměry pronajímatele a nájemce, ale ani vlivy zvláštní obliby.
Obvyklé nájemné je možné zjistit několika způsoby. Patří mezi ně například mapa nájemného. Pomocí cenové mapy můžete zjistit průměrné tržní nájemné v bytech, které se nacházejí v obcích majících více než 5 000 obyvatel. Mapa zpracovává informace ze skutečně realizovaných cen, které získává od realitních kanceláří spadajících pod ARK ČR, nečlenských kanceláří a od dalších subjektů, které řeší tržní pronájmy.
CO VŠECHNO OVLIVŇUJE VÝŠI NÁJEMNÉHO
Výši nájemného ovlivňuje nejen cenová mapa, ale také další aspekty. Patří mezi ně například:
- lokalita – dostupnost hromadné dopravy, občanská vybavenost, blízkost přírody,
- stav bytu – rekonstrukce, zateplení,
- úložné prostory – vestavěné skříně, garáž, sklep, půda,
- zaměstnanost – jak vysoká je nezaměstnanost v dané lokalitě a jaká je průměrná mzda.
Nájemné, které hradí nájemník pronajímateli, je obnos, jenž zahrnuje náklady i přiměřený zisk. Majitel bytu musí z nájemného uhradit údržbu a všechny náklady, které se s vlastnictvím a provozem nemovitosti pojí. Část pak tvoří samotný zisk. Zajímá vás, kolik ušetříte, pokud svěříte byt pod náš patronát?
Znalecký posudek
Kromě cenové mapy nebo porovnání se třemi srovnatelnými byty vám s odhadem ceny nemovitosti či nájmu může pomoci také znalecký posudek. Znalecký posudek vypracovávají odborníci a jeho zpracování trvá zhruba týden. Znalecké posudky a odhady cen nemovitostí jsou ukotveny v občanském, obchodním a trestním právu.
Posudkem se nejčastěji stanovuje obvyklá tržní cena, kterou využijete například při finančním vyrovnání nebo zkrátka proto, abyste se utvrdili ve svém rozhodnutí. Cena za odhad nemovitosti či pronájmu se liší u každého posuzovatele. Využít však můžete nejrůznějších on-line nástrojů, které jsou zčásti zdarma a rovněž vám pomohou odhadnout cenu nemovitosti například pro dědické řízení, obvyklé nájemné a podobně.
Jak vyřešit navýšení nájemného?
Podmínky a způsob navyšování nájemného je nejlepší ustanovit v nájemní smlouvě, případně dodatkem ke smlouvě. Jakmile ji nájemník podepíše, souhlasí. Další možností je předložení nové nájemní smlouvy s novou částkou za pronájem. Pokud s ní nájemník nesouhlasí, musí si najít jiné bydlení.
Zvyšování nájemného můžete vyřešit i inflační doložkou. Díky ní můžete nájemné ročně zvýšit o tolik, kolik v předcházejícím roce činila inflace. Do doložky je nutné uvést, jakou konkrétní inflací se řídíte.
DAŇ Z PRONÁJMU BYTU
Daň z pronájmu bytu se odlišuje podle toho, zda v tomto oboru podnikáte, nebo ne. V případě, že poskytujete byt na dlouhodobý pronájem a v této oblasti nepodnikáte, vztahuje se na vás § 9 Zákona o daních z příjmů, příloha č. 2. Jako fyzická osoba neplatíte z příjmů pronájmu zdravotní ani sociální pojištění a můžete uplatnit daňově uznatelné náklady. Jestliže však máte nemovitost zapsanou v obchodním majetku, je zdanění odlišené a platí pro vás § 7 Zákona o daních z příjmů.
Daňově uznatelné náklady jsou výdaje, které můžete uplatnit ve skutečné výši, ale musíte k nim mít potvrzení. Jedná se například o pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na dopravu, poplatky SVJ družstvu apod. V případě, že se rozhodnete platit procentuálním paušálem, bude se jednat o 30 % z příjmů plynoucích z pronájmu nemovitosti. Do paušálu nelze zahrnout výdaje za dopravu nebo platby do fondu oprav.
URČOVÁNÍ CEN A PRONÁJEM BEZ STAROSTÍ
Jestliže nechcete trávit svůj čas zdlouhavými analýzami nájemného a dalšími povinnostmi, které se s pronájmem pojí, svěřte ji do naší péče. Váš byt si od vás pronajmeme a vy se budete moci těšit jen z pravidelného nájmu, který vám přistane každý měsíc na účtu, a to i v případě, že nám nájemník nezaplatí, nebo je byt prázdný. Na výši nájmu se dohodneme k vaší spokojenosti. Navíc se postaráme o vyhledání nejvhodnějších nájemníků, sepsání smluv, přepis energií i pojištění. Nechte váš byt k pronájmu na nás.
