Když se v bytě něco pokazí, je potřeba vědět, kdo nese odpovědnost za opravu. Rozdělení povinností mezi nájemce a pronajímatele vychází z občanského zákoníku a nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které specifikuje, co patří mezi běžnou údržbu a drobné opravy. Záleží přitom na příčině závady, jejím rozsahu i charakteru. Ať už doslouží kotel, proteče baterie, děti počmárají zeď nebo pes poškrábe dveře, vždy je důležité vědět, kdo danou škodu uhradí – nájemce, nebo pronajímatel.
Co přesně znamená „běžná údržba“
Běžná údržba je soubor pravidelných úkonů, které udržují byt a jeho zařízení v provozuschopném a hygienickém stavu. Zahrnuje:
- pravidelné větrání a vysoušení prostor (např. proti plísním),
- čištění a odvápňování vodovodních baterií, sprch, hlavic, filtrů,
- údržbu spotřebičů, které patří nájemci,
- mazání a seřizování kování (např. dveře, okna),
- čištění odpadů, lapačů nečistot, mřížek a větráků,
- případné drobné opravy povrchů (tmel, silikony apod.).
Tyto úkony by měl nájemce provádět pravidelně a na vlastní náklady, i když není nutné volat odborníka.
Povinnosti nájemce
Nájemce má povinnost užívat byt řádně, provádět běžnou údržbu a hradit drobné opravy. Dále je povinen oznámit závady, které brání běžnému užívání bytu, a nahradit škody, které sám způsobil.
Do běžné údržby spadá například:
- větrání a vysoušení prostor,
- čištění odtoků, filtrů, spár,
- odvápňování a mazání baterií a kování.
Drobné opravy – co hradí nájemce
Drobné opravy jsou definovány jako opravy do 1 000 Kč za jeden případ. Zároveň platí roční finanční limit, a to 100 Kč za každý m² podlahové plochy bytu. U bytu o velikosti 60 m² tak může jít až o 6 000 Kč ročně.
Příklady drobných oprav:
- výměna žárovek, pojistek, vypínačů, zásuvek,
- opravy klik, zámků, žaluzií,
- čištění sifonů, odpadů, filtrů u digestoře,
- drobné opravy obkladů, malování, tmel nebo spárování.
Náklady nad tento rámec, nebo takové, které souvisí s běžným opotřebením či poruchou vybavení, přechází na pronajímatele.
Co platí pronajímatel
Pronajímatel je odpovědný za opravy, které nelze považovat za drobné, a také za technický stav bytu jako celku. Do jeho odpovědnosti spadá např.:
- opravy a revize elektroinstalace, topení, rozvodů vody a plynu,
- výměna kotle nebo bojleru,
- výměna oken, podlah nebo jiných stavebních prvků,
- opravy zabudovaného vybavení v důsledku běžného opotřebení.
Pokud pronajímatel závadu neřeší a ta omezuje nájemce v užívání bytu, může si nájemce zajistit opravu sám a požadovat náhradu nákladů. V některých případech má nárok i na slevu z nájemného.
Kdo platí opravy u zařízeného bytu?
V případě, že je byt pronajímán jako zařízený, je potřeba do nájemní smlouvy výslovně uvést seznam vybavení a jeho stav. Součástí by mělo být také ujednání, kdo ponese náklady na opravy nebo výměnu spotřebičů.
Ideální je vše přehledně uvést v předávacím protokolu – včetně fotodokumentace nebo krátkého videa. Taková dokumentace pomůže v případě sporu nebo při vracení kauce.
Příklady nejčastějších situací
| Situace | Kdo platí? | Poznámka |
|---|---|---|
| Zanesený sifon v koupelně | Nájemce | Drobné opravy |
| Porucha bojleru nebo kotle | Pronajímatel | Větší technická závada |
| Výměna kliky na dveří | Nájemce | Drobné opravy |
| Poškození podlahy stěhováním | Nájemce | Škoda způsobená nájemcem |
| Ucpaný odpad od vlasů | Nájemce | Běžná údržba |
| Rozbitý spotřebič pronajímatele | Pronajímatel (pokud bez zavinění nájemce) | Záleží na vině |
Škody způsobené nájemcem
Pokud nájemce poškodí byt nebo vybavení svou nedbalostí, odpovídá za nápravu a musí škodu uhradit. Typické příklady:
- vytopení sousedů kvůli špatně připojené pračce,
- rozbití skla nebo dveří nešetrnou manipulací,
- zničení podlahy použitím nevhodného čisticího prostředku.
Pokud se takové situace opakují a domluva nepomáhá, může pronajímatel přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy. Vzniklé škody lze samozřejmě vymáhat i soudně – je však nutné vše pečlivě zdokumentovat (fotografie, zápisy, svědectví apod.).
Větší opravy – odpovědnost pronajímatele
Pronajímatel nese odpovědnost za opravy, které nejsou považovány za běžnou údržbu:
- opravy elektroinstalace, topení, stoupaček, kotlů,
- výměna oken, dveří, podlah,
- rekonstrukce, oprava střechy a konstrukcí budovy.
Když pronajímatel nejedná
Pokud nájemce oznámí závadu a pronajímatel nekoná, může nájemce:
- závadu odstranit sám a požadovat náhradu nákladů podle § 2259 občanského zákoníku,
- nebo žádat slevu z nájemného.
Pojištění – ochrana pro obě strany
Nájemce by měl mít sjednané:
- pojištění domácnosti – pro případ škod na vlastním vybavení,
- pojištění odpovědnosti – kryje např. vytopení sousedů nebo poškození cizího majetku.
Pronajímatel by měl mít:
- pojištění nemovitosti – pro škody na stavebních částech bytu,
- ideálně i připojištění vybavení a výpadku nájmu,
- ve smlouvě může požadovat, aby měl nájemce své pojištění odpovědnosti.
Bez pojištění může škody platit nájemce či pronajímatel přímo ze svého – často se spoluúčastí v řádu tisíců korun.
Předávací protokol
Předávací protokol je klíčový dokument, který zachycuje stav bytu při jeho předání a převzetí. Měl by obsahovat:
- přesný popis stavu vybavení,
- vyznačení stávajících závad nebo poškození,
- počet klíčů a přístupových zařízení,
- stav měřidel,
- ideálně fotodokumentaci nebo video.
Protokol podepisují obě strany. Při ukončení nájmu slouží jako důkazní materiál při vracení kauce nebo při řešení škod.
Praktické tipy
- Vždy si přečtěte nájemní smlouvu a ujistěte se, že obsahuje jasná pravidla pro opravy a údržbu.
- O závadách informujte druhou stranu ihned – nejlépe písemně.
- Předávejte i přebírejte byt s protokolem a fotografiemi.
- Vedení záznamů o opravách a komunikaci může předejít budoucím sporům.
- Vyplatí se mít pojištění – pro nájemce i pronajímatele.
Jak zařídit, aby váš byt nikdo nezničil?
Ježí se vám hrůzou vlasy na hlavě, když si představíte, co všechno budete s nájemníkem řešit? Vyhněte se problémům a pronajměte byt nám za garantovaný nájem. Po skončení nájmu vám jej předáme v bezvadném stavu tak, jak jsme jej převzali, a ještě vám garantujeme pravidelné vyplácení nájemného.
