Družstevní bydlení je v České republice stále oblíbenou formou bydlení. Přesto kolem něj panuje řada nejasností, zejména pokud chce člen družstva byt přenechat k užívání jiné osobě. Může družstevní byt podnajmout? Potřebuje souhlas družstva? A jaká pravidla by měla obsahovat podnájemní smlouva?
Podnájem družstevního bytu má oproti klasickému pronájmu bytu několik specifik. Zásadní rozdíl spočívá především v tom, že člen družstva není vlastníkem bytu. Při nesprávném postupu proto může porušit nejen zákon, ale také stanovy bytového družstva nebo podmínky nájemní smlouvy.
Podívejme se, jak podnájem družstevního bytu funguje a na co si dát pozor.
Co je družstevní byt?
Družstevní byt není ve vlastnictví osoby, která v něm bydlí. Vlastníkem nemovitosti je bytové družstvo.
Člověk, který „vlastní družstevní byt“, ve skutečnosti vlastní družstevní podíl a jako člen družstva má právo konkrétní byt užívat na základě nájemní smlouvy.
Právě z tohoto důvodu je důležité správně rozlišovat mezi pronájmem a podnájmem.
Pokud vlastník bytu přenechá svou nemovitost jiné osobě, jedná se o pronájem. Pokud však člen bytového družstva umožní užívání družstevního bytu další osobě, jedná se o podnájem.
Člen družstva je totiž vůči bytovému družstvu v postavení nájemce.
Lze družstevní byt podnajmout?
Ano, družstevní byt je možné přenechat do podnájmu. Člen družstva však musí respektovat zákonné podmínky, svou nájemní smlouvu a především stanovy bytového družstva.
Právě stanovy mohou obsahovat konkrétní pravidla pro podnájem družstevních bytů.
Mohou například stanovovat:
- povinnost požádat družstvo o souhlas,
- způsob podání žádosti,
- podmínky, které musí podnájemník splňovat,
- dobu, na kterou lze podnájem sjednat,
- administrativní poplatek spojený s vyřízením žádosti.
Než tedy začnete hledat podnájemníka, vždy si nejprve prostudujte stanovy konkrétního bytového družstva a svou nájemní smlouvu.
Je k podnájmu družstevního bytu potřeba souhlas družstva?
To záleží především na tom, zda člen družstva v bytě sám trvale bydlí a zda přenechává do podnájmu celý byt, nebo pouze jeho část.
Pokud člen družstva v bytě sám nebydlí a chce přenechat celý byt jiné osobě, je zpravidla nutné získat písemný souhlas bytového družstva.
Jiná situace může nastat v případě, kdy nájemce v bytě sám trvale bydlí a přenechá jiné osobě pouze část bytu, například jeden pokoj.
V praxi je však u družstevního bydlení vždy důležité zkontrolovat také stanovy družstva. Ty mohou upravovat konkrétní postup při přenechání bytu nebo jeho části další osobě.
Jak požádat družstvo o souhlas s podnájmem?
Pokud je souhlas družstva potřeba, měl by člen družstva podat písemnou žádost.
Žádost obvykle obsahuje:
- identifikaci člena družstva,
- označení družstevního bytu,
- informace o budoucím podnájemníkovi,
- předpokládanou dobu podnájmu,
- případně další informace požadované stanovami družstva.
Konkrétní postup se může u jednotlivých družstev lišit. Některá mají vlastní formuláře, jiná přijímají běžnou písemnou žádost.
Podnájemní smlouvu je vhodné uzavřít až poté, co má člen družstva potřebný souhlas k dispozici.
Co hrozí při podnájmu bez souhlasu družstva?
Pokud člen družstva přenechá byt do podnájmu bez potřebného souhlasu, může tím porušit své povinnosti vyplývající ze zákona, nájemní smlouvy nebo stanov bytového družstva.
Konkrétní následky závisí na okolnostech případu a pravidlech daného družstva. Člen může být nejprve vyzván k nápravě, například k ukončení nepovoleného podnájmu. Pokud situaci neřeší nebo své povinnosti porušuje závažným způsobem, mohou následovat další sankce.
V krajním případě může neoprávněný podnájem vést až k vyloučení z bytového družstva a následnému zániku nájmu družstevního bytu.
Proto je vždy vhodné ještě před uzavřením podnájemní smlouvy ověřit, zda je souhlas družstva potřeba, a seznámit se s podmínkami uvedenými ve stanovách.
Podnájemní smlouva u družstevního bytu
Podnájemní smlouva upravuje vztah mezi členem družstva jako nájemcem bytu a podnájemníkem.
Přestože zákon nemusí ve všech případech vyžadovat písemnou formu, písemná podnájemní smlouva je jednoznačně nejbezpečnějším řešením pro obě strany.
Dobře připravená smlouva pomáhá předcházet sporům a jasně stanovuje práva a povinnosti podnájemníka.
Co by měla obsahovat podnájemní smlouva?
V podnájemní smlouvě by neměly chybět především:
- identifikační údaje smluvních stran,
- přesné označení družstevního bytu,
- informace o rozsahu užívání bytu,
- doba trvání podnájmu,
- výše podnájemného,
- způsob a termín úhrady podnájemného,
- výše záloh na služby a energie,
- způsob vyúčtování služeb,
- případná výše jistoty neboli kauce,
- pravidla užívání bytu,
- podmínky ukončení podnájmu,
- pravidla pro předání a vrácení bytu.
Součástí smlouvy nebo její přílohou může být také předávací protokol.
Jak stanovit výši podnájemného?
Výše podnájemného je věcí dohody mezi členem družstva a podnájemníkem.
Člen družstva přitom nemusí požadovat pouze částku odpovídající nájemnému, které sám platí družstvu. Výši podnájemného lze zpravidla sjednat podle aktuální situace na trhu.
Při stanovení ceny je vhodné zohlednit:
- lokalitu,
- velikost a dispozici bytu,
- technický stav nemovitosti,
- vybavení bytu,
- ceny srovnatelných bytů v okolí,
- náklady na služby a energie.
Důležité je ve smlouvě jasně rozlišit samotné podnájemné od plateb za služby a energie.
Lze u podnájmu družstevního bytu požadovat kauci?
Ano, při uzavření podnájemní smlouvy lze sjednat peněžitou jistotu, běžně označovanou jako kauce.
Ta může sloužit například k úhradě:
- nezaplaceného podnájemného,
- nedoplatků za služby,
- škod způsobených podnájemníkem,
- dalších pohledávek vzniklých v souvislosti s podnájmem.
Podmínky složení, použití a vrácení kauce je vhodné přesně upravit v podnájemní smlouvě.
Jak dlouho může podnájem trvat?
Podnájem lze sjednat na dobu určitou nebo neurčitou.
V praxi bývá častější smlouva na dobu určitou, například na jeden rok s možností dalšího prodloužení.
Důležité však je, že podnájem je závislý na existenci hlavního nájemního vztahu mezi členem družstva a bytovým družstvem.
Pokud nájem družstevního bytu skončí, nemůže nadále pokračovat ani podnájem.
Podnájemník má proto obecně slabší právní postavení než běžný nájemce bytu.
Kdo odpovídá družstvu za podnájemníka?
Za plnění povinností vůči bytovému družstvu nadále odpovídá jeho člen.
To znamená, že pokud podnájemník způsobí škodu, porušuje domovní řád nebo obtěžuje ostatní obyvatele domu, problém bude družstvo řešit především se svým členem.
Stejně tak musí člen družstva nadále řádně hradit nájemné a další platby družstvu bez ohledu na to, zda mu podnájemník platí včas.
Výběr spolehlivého podnájemníka je proto jednou z nejdůležitějších částí celého procesu.
Na co si dát při výběru podnájemníka pozor?
Stejně jako při klasickém pronájmu bytu je vhodné zájemce o bydlení před uzavřením smlouvy prověřit.
Zaměřit se můžete například na:
- totožnost zájemce,
- jeho zaměstnání a pravidelný příjem,
- předchozí zkušenosti s bydlením,
- reference od předchozího pronajímatele,
- případné exekuce nebo insolvence.
Důkladné prověření zájemce může výrazně snížit riziko budoucích problémů s neplacením nebo poškozením bytu.
Předání družstevního bytu podnájemníkovi
Při předání bytu doporučujeme sepsat předávací protokol.
Ten by měl obsahovat zejména:
- datum předání bytu,
- stav jednotlivých místností,
- stav vybavení,
- případné existující závady,
- stavy měřidel,
- počet předaných klíčů.
Stav bytu je vhodné zdokumentovat také fotografiemi nebo videem.
Předávací protokol může být důležitým důkazem při řešení případných škod po skončení podnájmu.
Jak ukončit podnájem družstevního bytu?
Možnosti ukončení podnájmu závisí především na podmínkách sjednaných v podnájemní smlouvě.
Podnájem může skončit například:
- uplynutím sjednané doby,
- dohodou smluvních stran,
- výpovědí za podmínek uvedených ve smlouvě,
- skončením nájmu družstevního bytu.
Pravidla ukončení podnájmu je proto vhodné upravit ve smlouvě co nejpřesněji.
Nejasně formulovaná smlouva může později výrazně zkomplikovat řešení situace, kdy podnájemník přestane platit nebo odmítne byt opustit (případně soudní vystěhování).
Nejčastější chyby při podnájmu družstevního bytu
Mezi nejčastější chyby patří především:
- neznalost stanov bytového družstva,
- podnájem bytu bez potřebného souhlasu,
- uzavření pouze ústní dohody,
- nedostatečně připravená podnájemní smlouva,
- chybějící předávací protokol,
- neprověření budoucího podnájemníka,
- nejasně stanovené platby za služby a energie,
- chybějící pravidla pro ukončení podnájmu.
Řada problémů vzniká právě proto, že člen družstva přistupuje k podnájmu stejně jako vlastník bytu ke klasickému pronájmu. Právní postavení těchto osob je však odlišné.
Podnájem družstevního bytu vyžaduje dobrou přípravu
Družstevní byt lze podnajmout, celý proces má však svá specifická pravidla. Člen družstva by měl předem zkontrolovat stanovy družstva a nájemní smlouvu, případně získat potřebný souhlas s podnájmem.
Stejně důležitá je kvalitně připravená podnájemní smlouva, důkladné prověření zájemce a správné předání bytu.
Člen družstva totiž i po uzavření podnájemní smlouvy zůstává odpovědný za plnění svých povinností vůči bytovému družstvu. Výběr nespolehlivého podnájemníka nebo špatně nastavená smlouva proto mohou způsobit nejen finanční ztráty, ale také problémy ve vztahu s družstvem.
Pokud chcete družstevní byt podnajmout bez zbytečných starostí, vyplatí se věnovat dostatek času přípravě smlouvy, kontrole pravidel družstva i výběru vhodného podnájemníka.
