Kauce (nebo také jistota, depozit či záloha na škody) patří mezi základní pojmy v nájemních smlouvách. Jak ale správně s kaucí pracovat, aby byla férová a chránila obě strany? Připravili jsme přehledný článek nejen pro majitele bytů, ale i pro nájemníky, kteří chtějí vědět, co je jejich právo a co povinnost.
Co je kauce a proč se skládá?
Kauce je vratná finanční jistota, kterou nájemník skládá pronajímateli při uzavření nájemní smlouvy. Slouží jako ochrana pronajímatele proti neuhrazeným dluhům, škodám na bytě nebo neplnění povinností nájemce.
Kauce není poplatek ani příjem majitele — po skončení nájmu a vyrovnání všech závazků musí být nájemníkovi vrácena.
Další označení pro kauci
V praxi se můžete setkat i s jinými názvy pro kauci:
- jistota
- depozit
- záloha na škody
- vratná záloha
Ve všech případech se jedná o stejnou věc — finanční zajištění nájemního vztahu.
Jaká je maximální výše kauce?
Podle občanského zákoníku může být kauce maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájemného.
Obvyklá praxe v České republice:
- Praha, Brno – 2 až 3 měsíční nájmy
- Ostatní města – 1 až 2 měsíční nájmy
Výši depozitu je vhodné přizpůsobit kvalitě bytu, lokalitě i délce pronájmu.
Na co může být kauce použita?
Kauce slouží k pokrytí:
- dluhu na nájemném a službách
- škod na zařízení bytu
- nákladů na úklid, pokud byt není předán v původním stavu
Pronajímatel však musí všechny srážky z kauce řádně doložit — například fakturami, fotografiemi či předávacím protokolem.
Vracení kauce nájemníkovi
Vrácení kauce nájemníkovi je klíčovým okamžikem na konci nájemního vztahu. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemníkovi kauci ve lhůtě 1 měsíc ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, pokud byly splněny všechny podmínky.
Jak správně vrátit kauci nájemníkovi?
- Vyhodnocení stavu bytu
Po předání bytu je důležité provést důkladnou kontrolu stavu bytu. Předávací protokol, který obsahuje záznam o stavu bytu a případných škodách, je klíčový pro vyúčtování kauce. - Dokumentace škod
Pokud během kontroly zjistíte škody, které musí být opraveny, je nutné sepsat podrobný seznam škod a doložit výši nákladů na opravy. Může jít například o poškozený nábytek, opravy elektrospotřebičů nebo úklid. - Vrácení nebo zaúčtování srážek
Pokud nebyly žádné škody nebo dluhy, kauce by měla být vrácena celá. V opačném případě se část kauce použije na pokrytí opravy a úklidu. Zbytek musí být vrácen do 30 dnů po ukončení nájmu. - Písemné vyúčtování
Pronajímatel by měl vždy vystavit nájemníkovi písemné vyúčtování, které bude obsahovat:
- celkovou částku kauce
- částku, která byla použita na opravy, úklid nebo dluhy
- částku, která bude vrácena nájemníkovi
Zaúčtování kauce
Zaúčtování kauce pro majitele bytu není nijak složité, ale je nutné dodržet správný účetní postup. Kauce není příjmem, protože ji bude pronajímatel vracet. Pokud by byla použita, je nutné ji zaúčtovat jako příjem (u fyzických osob nepodnikatelů) nebo výnos (u podnikatelů a právnických osob) v závislosti na účetním režimu.
Doporučené zaúčtování:
Při přijetí vratné zálohy:
- Debet: Bankovní účet (pokud byla složena na účet)
- Kredit: Kauce přijatá (na účtu závazků)
Při vrácení kauce:
- Debet: Kauce přijatá
- Kredit: Bankovní účet (pokud je kauce vrácena na účet nájemníka)
Pokud je kauce částečně použita na opravy nebo dluhy, částka použita musí být zaúčtována jako příjem nebo náklad podle typu opravy nebo služby.
Časté mýty o kauci
| Mýtus | Skutečnost |
|---|---|
| Kauce je na pokuty. | Ne, slouží jen k pokrytí škod a dluhů. |
| Poslední nájemné se platí z kauce. | Chyba — nájemné a kauce jsou oddělené. |
| Majitel si může strhnout cokoliv. | Musí vše doložit. |
Alternativy ke klasické kauci
Moderní trh s pronájmy nabízí i jiné možnosti zajištění:
- Pojištění kauce – nájemník platí pojistku místo skládání kauce
- Bankovní záruka – kauce je složena v bance
- Vyšší nájemné místo kauce – o něco vyšší měsíční platba místo jednorázového depozitu
- Ručení třetí osobou – garant, který se za nájemníka zaručí
Každá varianta má svá pravidla a záleží na vzájemné dohodě.
Jak správně upravit kauci v nájemní smlouvě?
Doporučená formulace do smlouvy:
„Nájemce skládá kauci (jistotu) ve výši 20 000 Kč jako zajištění úhrady případných dluhů na nájemném, službách nebo škod způsobených na předmětu nájmu. Kauce bude vrácena nájemci nejpozději do 30 dnů ode dne vyklizení a předání bytu a vyrovnání všech závazků.“
Zajímavosti a aktuální trendy
- Průměrná kauce v ČR je dnes 1,5 až 2 měsíční nájmy
- V Praze a Brně se často požaduje trojnásobek nájemného
- Stále více nájemníků hledá byty bez kauce nebo s možností pojištění
- Pojištění kauce bývá výhodné hlavně u krátkodobých pronájmů
Závěr
Depozit je důležitou součástí každé nájemní smlouvy. Chrání majitele nemovitosti a zároveň motivuje nájemníka k řádnému užívání bytu. Klíčem k bezproblémovému pronájmu je jasné a férové nastavení pravidel, důsledná dokumentace a otevřená komunikace mezi oběma stranami.
