Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Pronajímání bytu v České republice vyžaduje pořádnou dávku odvahy i znalostí. Pokud si nastěhujete do bytu osobu, ze které se vyklube neplatič odmítající se vystěhovat, čeká vás dlouhý boj. Zákon totiž přísněji chrání práva nájemníků než majitelů bytů. Jak byste měli postupovat?
KAUCE JE POJISTKA, ALE NEMUSÍ STAČIT
První pojistkou proti neplatičům je kauce, kterou nájemník obvykle složí při nastěhování do bytu. Částku ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného máte na svém účtu a dlužné nájemné si z ní můžete odečíst. Nájemník je samozřejmě povinen sjednanou kauci dorovnat do původní dohodnuté výše.
Jestliže je tato peněžní jistota vyčerpána a nájemník nadále neplatí, přistoupíte pravděpodobně k výpovědi. Nejprve však musíte dlužníkovi dát šanci na nápravu chyby – vyzvěte jej proto písemně k úhradě dluhu. Dosáhne-li dlužná částka výše tří měsíčních nájmů (spolu s úhradami za služby), jedná se o hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu a vy máte právo nájemní smlouvu vypovědět s okamžitou platností, tedy bez výpovědní doby.
Vždy však zkontrolujte, zda výše dluhu v den doručení výpovědi splňuje uvedené podmínky. Po obdržení výpovědi pak neplatič musí nemovitost vyklidit bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
POMALÉ SOUDY A NESPRAVEDLIVÉ ZÁKONY
Nájemník se však může bránit návrhem na přezkum oprávněnosti výpovědi, který podá k soudu do dvou měsíců od jejího doručení. Námitky proti výpovědi sice nejsou překážkou pro realizaci vyklizení bytu, to ale majitel nemovitosti nemůže provést svévolně. Neopustí-li nájemník ani po obdržení okamžité výpovědi byt dobrovolně, doporučujeme podat k soudu žalobu na vyklizení bytu (obecně nemovitosti).
Jak dlouho trvá soudní vystěhování? Počítejte s tím, že přetížené české soudy mohou vaši záležitost s neplatiči nájemného řešit mnoho měsíců, takže na soudní výpověď z bytu se načekáte.
Současná legislativa bohužel stojí až příliš na straně nájemníků a nadřazuje domovní svobodu a práva na užívání bytu vlastnickým právům. Majitel nemůže jen tak z vlastní vůle vystěhovat problémového nájemníka ze svého bytu, i kdyby mu dlužil desítky tisíc korun a nemovitost ničil.
Vždy musí počkat na rozhodnutí soudu. Pokud bude žalobce úspěšný, získá soudní příkaz k vystěhování.
Samotnou realizaci soudního rozhodnutí musí nechat na exekutorovi. Ten pak při soudním vystěhování dlužníka může pro svou ochranu využít i asistenci policie ČR.
JAK SPRÁVNĚ UPLATNIT ŽÁDOST O SOUDNÍ VYSTĚHOVÁNÍ Z BYTU?
Jestliže jste vyčerpali všechny možnosti, jak nájemníka přimět, aby dodržoval podmínky sjednané v nájemní smlouvě, jiná možnost než žádost o soudní vystěhování z bytu vám nezbývá. Jak postupovat?
- Sepište žalobu o vyklizení bytu (nemovitosti), k níž přiložíte důkazy, jako jsou nájemní smlouva, písemná upozornění, která jste nájemníkovi zaslali, výpověď, předžalobní výzva k opuštění bytu, v níž upozorňujete nájemníka, že věc půjde k soudu, případně výpisy z účtu, ze kterých je patrné, že jste neobdrželi sjednané nájemné. Na internetu jsou dostupné vzory žaloby o vyklizení bytu, avšak konkrétní případy doporučujeme konzultovat s právníkem.
- Jestliže vám soud dá zapravdu, obdržíte vy i váš nájemník rozsudek o vyklizení bytu, podle něhož musí neplatič byt do soudem stanoveného data opustit.
- V některých případech se ani za této situace problémový nájemník neodstěhuje, popřípadě s vámi vůbec nekomunikuje a v bytě má věci. V takovém případě podejte k soudu návrh na výkon soudního rozhodnutí, a vyklizení bytu provede soudní vykonavatel. Nebo můžete oslovit vámi vybraného soudního exekutora, který také vykonává exekuce nařízené soudem. Seznam soudních exekutorů naleznete na stránkách Exekutorské komory ČR.
- Soud nebo exekutor vás potom nejméně 15 dní předem informují o termínu vyklizení bytu. V určený den potom zajistí, aby z bytu byly vyklizeny všechny věci a nemovitost opustil bývalý neplatič, popřípadě další jeho spolubydlící.
- Věci, které si nájemník nepřevezme, jsou dány do úschovy obci nebo jinému subjektu na náklady neplatiče. Bezcenné věci se po předchozím upozornění zničí, cenné věci jsou po šesti měsících prodány. Výtěžek po srážce nákladů na úschovu a prodej náleží nájemníkovi. Neprodané věci propadnou státu.
- Shledáte-li, že problémový nájemník byt poničil a vám vznikly další náklady, než budete byt moct znovu pronajmout, máte právo podat žalobu o náhradu škody. Zahrnout do ní můžete i ušlý zisk z pronájmu bytu a další škody, které vám neplatič svým nerespektováním platné výpovědi nájemní smlouvy způsobil.
NĚKTEŘÍ NÁJEMNÍCI NEPLATÍ NÁJEM CÍLENĚ
Díky tomu máme v České republice tisíce případů, kdy nešťastný majitel bojuje celé měsíce i roky s problémovým nájemníkem. Existuje dokonce nemalý počet podvodníků, kteří současného systému zneužívají cíleně. Znají velmi dobře svá práva a při uzavírání nájemní smlouvy dokážou zdařile zahrát slušné a bezproblémové nájemníky. Zpočátku vám platí a vy nemáte žádné podezření, ale za dva tři měsíce se promění v neústupné dlužníky, kteří si nebudou dělat nic z vašich upozornění, domluv ani varování.
Takoví nájemníci jsou navíc často zatíženi dalšími dluhy a exekucemi a chovají se tak, jako by jim bylo všechno jedno. Když se vám je podaří po dlouhých tahanicích vystěhovat, budete dlužné nájemné pravděpodobně vymáhat opět žalobou u soudu.
ODPOJENÍ ELEKTŘINY NEPLATÍCÍMU NÁJEMNÍKOVI JE TRESTNÝ ČIN
Zoufalí majitelé nemovitostí se tak nezřídka uchýlí k zoufalým krokům. Odpojení elektřiny, plynu či vody nebo násilné vniknutí do bytu a výměna zámku jsou však trestným činem neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. Riziková je samozřejmě i asistence bezpečnostní agentury nebo profesionálních vymahačů dluhů.
Na hraně zákona jsou pak různé servisní a stavební zásahy, jež mohou neplatiči znepříjemňovat život. Jestliže v domě dojde k havárii potrubí či plynu, pak máte samozřejmě právo vstoupit do bytu nájemníka i bez jeho souhlasu, abyste zabránili škodám. Pokud však například přistoupíte k výměně oken v zimním období a nájemník se bude bránit, může soud vaše jednání opět považovat za neoprávněný zásah do jeho práv.
EXEKUČNÍ DOLOŽKA URYCHLÍ VYKLIZENÍ BYTU
Legální způsoby, jak vystěhování případného neplatiče urychlit, existují v zásadě dva. Jedním z nich je doložka přímé exekuční vykonatelnosti, kterou při uzavírání nájemního vztahu sepíšete u notáře. Jde o ujednání mezi vámi a nájemníkem, že v případě porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy nájemce souhlasí s vykonavatelností exekuce.
Když se tak opravdu stane a vy máte důkaz, že nájemník své povinnosti neplní (například dluží nájemné za tři měsíce), nahrazuje tato doložka soudní rozhodnutí o vystěhování neplatiče a vy můžete požádat exekutora, aby zajistil vyklizení bytu.
NEPLATÍCÍHO PODNÁJEMNÍKA SE ZBAVÍTE SNÁZE
Druhou možností, jak se bránit proti přílišné vstřícnosti zákonů vůči problémovým nájemníkům, je zvolit místo nájemního vztahu vztah podnájemní. Musíte mít ovšem důvěryhodného nájemce, jemuž byt oficiálně pronajímáte, a ten uzavírá smlouvu s podnájemníkem. Podnájemní smlouva je jiným druhem vztahu než smlouva nájemní, a vy si tak můžete klást mnohem více podmínek. Na rozdíl od nájemní smlouvy si můžete například sjednat smluvní pokuty, zakázat kouření nebo chov zvířete v bytě a nemusíte souhlasit s nastěhováním další osoby, i kdyby se jednalo o osobu blízkou podnájemníkovi.
Hlavní výhodou je ovšem možnost skončení podnájmu bez uvedení důvodu. V podstatě stačí, když ukončíte vztah se svým nájemcem, a ve stejném okamžiku končí pochopitelně i podnájem. Do podnájemní smlouvy můžete také uvést, že v případě překročení lhůty splatnosti nájemného například od 14 dní obdrží nájemce okamžitou výpověď. Pokud se podnájemník do určené doby po obdržení výpovědi nevystěhuje, můžete si ujednat, že byt vyklidíte sami na jeho náklady.
CHCETE 100% BEZPROBLÉMOVÉHO NÁJEMNÍKA?
Děsí vás představa, že se kvůli pronajímání bytu budete setkávat s právníky, chodit k soudu a shánět exekutory, abyste se domohli svých práv? Že namísto pasivního příjmu z pronájmu, který vylepší váš rozpočet, utrpíte značné ztráty kvůli neplatícím nájemníkům? Vsaďte na naše služby a veškeré obavy můžete hodit za hlavu! Jak to funguje? Najdeme slušného nájemníka, zajistíme veškeré právní a úřední úkony, budeme vám pravidelně posílat nájemné a po skončení doby pronájmu vám byt předáme v perfektním stavu tak, jak jsme jej od vás převzali.
