Zavoláme vám

PRONAJMOUT ONLINE

Výpověď z nájmu má svá pravidla. Měli byste je znát

Všechno jednou končí, což platí i pro nájemní vztahy. Jak byste měli postupovat, chcete-li smlouvu s vaším nájemníkem ukončit předčasně? A jak se bude lišit situace u smluv na dobu určitou a neurčitou? Zjistěte, jaká práva, povinnosti a rizika se s výpovědí z nájmu bytu pojí.

Nájem na dobu určitou není 100% pojistka

Uzavíráte-li smlouvu o pronájmu bytu s novým nájemníkem, pravděpodobně zvolíte dobu neurčitou, abyste si vyzkoušeli jeho spolehlivost. Když nájemní doba vyprší, můžete se dohodnout na jejím prodloužení, a pokud vám nájemník z jakéhokoliv důvodu nepřirostl k srdci, najdete si nového. Navíc při uzavírání nové smlouvy máte šanci navýšit nájemné.

V žádném případě však nespoléhejte pouze na uplynutí určeného data. Může se totiž stát, že se nájemník vystěhovat odmítne, i když doba nájmu vyprší. To je samozřejmě neoprávněné užívání bytu a vy můžete podat návrh na soudní vystěhování. Než se vám však skutečně podaří vykutáleného nájemníka vystrnadit, můžete přijít o několikaměsíční nájemné, protože tito podvodníci obvykle zároveň patří mezi notorické neplatiče.

Jako pronajímatelé byste proto měli nájemci v dostatečném předstihu písemně oznámit, že trváte na neprodloužení smlouvy. Pokud nájemník odmítne byt opustit, opět jej písemně vyzvěte k vyklizení bytu. Kdybyste tak neučinili a nájemník užíval byt nadále alespoň tři měsíce, pak nájemní smlouva opět nabude platnosti na stejnou dobu, na jakou byla uzavřena dříve (maximálně však na dva roky).

Kdy lze vypovědět nájem na dobu určitou

Vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou můžete pouze v případech, které vymezuje Občanský zákoník:

  • pokud nájemník hrubě porušuje své povinnosti,
  • jestliže byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin, který spáchal na vás, členu vaší domácnosti či osobě, která bydlí v domě, kde se nachází nájemcův byt, popřípadě za trestný čin spáchaný na cizím majetku, který se v tomto domě nachází,
  • z jiného obdobně závažného důvodu.

Argument, že byt potřebujete k vlastnímu bydlení nebo pro své příbuzné, v tomto případě neobstojí. Výpovědní lhůta je stejně jako u nájemní smlouvy na dobu určitou tříměsíční a důvod vypovězení nájmu musíte ve výpovědi uvést.

Zároveň počítejte s tím, že nemáte stoprocentní jistotu, že si váš nájemník „odbydlí“ celou dohodnutou dobu. Pokud se například bude stěhovat za prací či za životním partnerem nebo přijde o práci a nebude moct splácet nájemné, může se podle zákona jednat o změnu okolností do té míry, „že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval“. V takovém případě obdržíte výpověď vy. I pro ni platí samozřejmě tříměsíční lhůta.

Důvody výpovědi nájmu na dobu neurčitou

Preferujete-li dlouhodobé nájemce nebo nájemníka znáte, možná zvolíte nájemní smlouvu na dobu neurčitou. I u ní je výpovědní doba pro obě strany tříměsíční a kromě výše uvedených případů můžete nájem vypovědět i z těchto důvodů:

  • byt potřebujete pro sebe, nebo pro manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a máte podán na rozvod, nebo vaše manželství bylo již rozvedeno,
  • potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenci).

Jestliže však uvedete některý z těchto dvou důvodů a byt do jednoho měsíce po vyklizení bytu nájemcem nevyužijete k danému účelu, máte povinnost podle § 2289 nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Měsíční lhůta však neběží, jestliže se do dvou týdnů od vyklizení bytu pustíte do rekonstrukce a pokračujete v ní.

Kdy můžete dát nájemci okamžitou výpověď

Okamžitá výpověď z nájmu bez náhrady je razantní řešení, ke kterému můžete přistoupit pouze tehdy, porušuje-li nájemník své povinnosti zvlášť závažným způsobem:

  • nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  • poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  • způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
  • užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Přesto však se neseriózních nájemníků nemůžete zbavit ze dne na den. Před odesláním samotné výpovědi nejdříve musíte písemně vyzvat nájemce, aby v přiměřené době ukončil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Ve výpovědi pak musíte uvést, v čem vidíte zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud tyto dvě podmínky nesplníte, je výpověď neplatná.

Na úhradu škod můžete použít kauci

S odstěhováním nájemníka souvisí také vypořádání kauce, tedy peněžní jistiny, kterou vám nájemník svěřil na počátku nájmu. Kauci, která může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného, jste mohli v době trvání nájmu použít na úhradu případných dluhů či škod způsobených nájemníkem na vašem majetku, přičemž nájemník byl povinen takto sníženou kauci dorovnat do původní výše.

Při skončení nájmu byt důkladně zkontrolujte a sepište s nájemníkem předávací protokol, v němž popíšete případné škody a výši jejich úhrady. Z kauce můžete odečíst také náklady na energie, které dosud nájemník neuhradil, a máte proto právo počkat s vypořádáním kauce až na okamžik, kdy od dodavatelů obdržíte vyúčtování.

Vrácení kauce i s úroky. Jak na to?

Zbylou částku z kauce musíte nájemníkovi vrátit. Jestliže jsou škody vyšší a kauce na jejich úhradu nestačí, vyzvěte nájemníka písemně k náhradě škody. Máte-li v ruce protokol se seznamem škod, který nájemník při předání bytu po skončení nájmu odsouhlasil, můžete v případě neuhrazení škod vymáhat své nároky soudně.

Nezapomeňte také, že nájemník má právo na úroky ze složené částky, podle Občanského zákoníku „alespoň ve výši zákonné sazby“. Jejich výše by měla odpovídat „obvyklým úrokům požadovaným za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. Banky však nabízejí celou řadu produktů a pro laika je složité zjišťovat, jaké úroky by měl uplatnit. Odborníci proto doporučují sjednat si přiměřenou výši úroků ze složené kauce již v nájemní smlouvě.

Chcete si ušetřit starosti s výpovědí z nájmu?

Pamatujte, že zákon nájemce chrání více než pronajímatele. Snažte se nepříjemným sporům předejít správně sepsanou smlouvou, ve které nebudou chybět podmínky výpovědi z nájmu bytu. Tyto podmínky by samozřejmě neměly být v rozporu se zákonem. Pokud už se nacházíte v situaci, kdy chcete smluvní vztah se svým nájemníkem ukončit, najděte si vhodný vzor výpovědi z bytu.

Chcete-li se vyhnout sporům s problémovými nájemníky, kontaktujte nás. Vaším nájemcem se staneme my, váš byt obsadíme slušným nájemníkem a o vše se postaráme. Garantujeme vyplácení sjednaného nájemného každý měsíc.

Pomůžeme vám ulehčit od nepříjemností při pronájmu bytu. Napište nám.

  Přihlášení do mého účtu
  Zapomenuté heslo