Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Vzhledem k tomu, že je nájemce považován za slabší stranu nájemního vztahu, neumožňoval občanský zákoník, aby nájemní smlouva obsahovala smluvní pokuty. Toto nařízení však od 1. 7. 2020 neplatí. Smluvní pokuta může být od tohoto data v nájemní smlouvě obsažena, ale pojí se s ní určité limity.
CO JE TO SMLUVNÍ POKUTA
Obecně je smluvní pokuta v občanském i obchodním právu jedna z možných forem utvrzení závazku. Jde o ujednání, které říká, že se pokuta musí uhradit v takovém případě, pokud dojde k porušení smluvní povinnosti. Nezáleží přitom na tom, zda kvůli tomu druhé straně vznikla škoda či nikoliv.
Smluvní pokuta může mít několik funkcí:
- utvrzovací,
- zajišťovací,
- sankční,
- kompenzační,
- prevenční.
Judikatura Nejvyššího soudu ČR říká, že při sjednávání smluvní pokuty, především její výše, je nutné přihlížet především k její funkci.
OBČANSKÝ ZÁKONÍK A NÁJEM BYTU
Smluvní pokuta v nájemní smlouvě není novým opatřením. Již jednou byla ve smlouvách povolená, následně zakázaná a od 1. 7. 2020 se opět řadí mezi legální náležitosti smlouvy.
Smluvní pokuta dříve
Až do konce roku 2013 byly smluvní pokuty běžnou součástí nájemních smluv. O rok později je však zrušil nový občanský zákoník. Zákaz podpořily i soudy, a dokonce jej rozšířily i na smluvní úrok z prodlení. Cílem bylo narovnání nesouměrného právního vztahu, který panoval mezi majitelem a nájemcem.
Jestliže nájemní smlouva z roku 2014 i přes zákaz obsahovala ujednání o smluvní pokutě, byla taková pokuta neplatná a nájemce ji nemusel hradit.
Smluvní pokuta od 1. 7. 2020
Od července roku 2020 začala platit rozsáhlá novela občanského zákoníku, která změnila řadu věcí. Zrušilo se například předkupní právo při prodeji podílu na nemovitostech, ale také umožnilo zákonné zavedení smluvní pokuty do nájemní smlouvy.
ŘÁDNĚ SEPSANÁ NÁJEMNÍ SMLOUVA JE VÝHRA
Nájemní smlouva se sepisuje, protože pronajímatel se v ní zavazuje, že nemovitost přenechá nájemci k dočasnému užívání. Nájemce jejím podpisem stvrzuje, že za tuto službu bude platit nájemné.
Nájemní smlouva musí být podrobná a sepsaná tak, aby v případě nedorozumění ochránila jak pronajímatele, tak nájemce. Proto je nejlepší její vyhotovení přenechat odborníkům. V týmu Stálého nájmu máme právníky, kteří se na tuto oblast specializují.
Co všechno by měla obsahovat nájemní smlouva?
- Podrobné specifikace pronajímaného bytu.
- Adresu, celé jméno, rodné číslo a číslo občanského průkazu pronajímatele i nájemníka.
- Délku pronájmu. Pronajímat můžete na dubou určitou a neurčitou.
- Informace ohledně placení nájemného, které zahrnují výši nájemného a záloh, datum splatnosti, formu placení.
Součástí smlouvy by měly být i informace ohledně oprav bytu. Vyplatí se specifikovat, které opravy hradí pronajímatel a které nájemce. Rovněž je potřeba nájemníka upozornit, co se stane, pokud nebude dodržovat pravidla, která svým podpisem splnil.
Smlouva by měla obsahovat také informace ohledně navyšování nájemného, případně záloh za služby. Případně můžete bližší specifikace a aktualizace nájemní smlouvy řešit dodatkem. Vždy se vyplatí díky dodatkům pružně reagovat na to, co se děje na realitním trhu.
Do nájemní smlouvy se zahrnují i informace ohledně kauce neboli jistiny a smluvní pokuty. Je potřeba v ní definovat, na co se používá kauce a na co smluvní pokuta.
Splatnost smluvní pokuty není zákonem stanovená, a tak záleží na tom, co specifikuje nájemní smlouva. Obvykle se platí do 5 dnů od prodlení. Co se týče doby promlčení smluvní pokuty, běží nezávisle na nájemní smlouvě a činí 3 roky ode dne splatnosti smluvní pokuty.
PROČ JE SMLUVNÍ POKUTA OPĚT V KURZU
Je všeobecně známo, že nájemce je ve vztahu k pronajímateli slabší smluvní stranou. Proto zákonodárci v minulosti zakázali sjednávání smluvní pokuty, která měla pokrýt náklady v případě porušení povinností, které nájemci vyplývaly z nájemní smlouvy.
Pronajímatelé tedy měli pro tyto případy jen jedinou možnost, a to sjednání jistoty, tedy kauce. Kauce však zastřešovala jen neuhrazení nájemného nebo taková porušení povinností nájemce, která způsobila škodu. Prokázat nárok na náhradu škody a jeho výši bylo pro pronajímatele obtížené. Proto byla znovu zavedena smluvní pokuta. Smluvní pokuta je v podstatě paušalizovaná náhrada škody, která má předcházet sporům o výši způsobené škody a ušetřit tak oběma stranám náklady na její vyčíslení a prokázání. Jestliže nechcete mít s nájemníkem problémy, je dobré si jej před podepsáním smlouvy důkladně prověřit.
Rozdíl mezi kaucí a smluvní pokutou
Funkce kauce a smluvní pokuty jsou odlišné. Kauce slouží pro úhradu škody způsobené v nájmu. Jedná se především o poškození majetku pronajímatele. Dále je z ní možné doplatit nedoplatky po vyúčtování záloh či dluhy na nájemném. To je všechno.
Smluvní pokuta však pomůže vyřešit porušení dalších povinností, které z nájmu vyplývají. Jedná se především, ne však výhradně o:
- placení nájmu v řádném termínu,
- užívání bytu v souladu s nájemní smlouvou,
- hrazení nákladů na běžnou údržbu a drobné opravy, které se pojí s užíváním bytu,
- nahrazení škody pronajímateli,
- náhradu pronajímateli za zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, pokud se jedná o náklady, které vznikly s chovem zvířete,
- zdržení se stavebních úprav a podstatných změn v bytě, které neschválil pronajímatel.
Smluvní pokuta však může být nájemníkovi udělena i za nedodržování domovního řádu či rušení nočního klidu. Veškeré povinnosti nájemce by měly být uvedeny v nájemní smlouvě. Hledáte slušného nájemníka? Přečtěte si náš článek, který vám s výběrem pomůže.
VÝŠE SMLUVNÍ POKUTY
Novela občanského zákoníku pamatuje na povinnosti týkající se výše smluvní pokuty. Pronajímatel nemůže nájemci pokutu stanovit bez jakýchkoliv omezení. Proto v tomto ohledu ke změně nedošlo. Smluvní pokuta anebo jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Kombinace smluvní pokuty a jistoty (kauce) je možná. Pokud chce pronajímatel do smlouvy zahrnout položku o smluvní pokutě, a přitom je již sjednaná jistota ve výši trojnásobku měsíčního platu, musí být tato jistota snížena. Není tedy možné sjednat kauci ve výši tří nájmů a k tomu ještě smluvní pokutu.
Při sjednávání smluvní pokuty je podle judikatury Nejvyššího soudu v ČR potřeba přihlížet k její funkci. To se týká především otázky stanovení výše pokuty. Nejčastěji má smluvní pokuta kompenzační charakter a až poté sankční povahu.
Nejčastěji se smluvní pokuta používá z důvodů pozdního odevzdání bytu nebo jeho poškozování. Všechny důvody je nejlepší specifikovat v nájemní smlouvě.
Například: Jestliže nájemník v bytě poškrábal parketovou podlahu více, než je běžné opotřebení, může majitel požadovat smluvní pokutu ve výši, která odpovídá nákladům na její opravu. Rozhodně by po něm ale neměl chtít závratnou částku v hodnotě celé podlahy.
Pronajímatel má možnost například:
- požadovat kauci ve výši dvou nájmů a pokutu ve výši jednoho nájmu,
- požadovat nájem a půl v kauci a nájem a půl v pokutě.
Praktický příklad:
Paní Novotná má zájem o byt, v jehož smlouvě stojí, že nájem činí 15 000 Kč bez záloh na služby a energie. Pronajímatel vyžaduje kauci ve výši dvou nájmů a smluvní pokutu ve výši jednoho nájmu. Paní Novotná tak zaplatí vratnou kauci ve výši 30 000 Kč a 15 000 Kč jako smluvní pokutu.
Co když nájemník s výší smluvní pokuty nesouhlasí?
Pokud pronajímatel požaduje nepřiměřeně vysokou částku, je v kompetenci soudu, aby rozhodl, zda je tato částka přiměřená, nebo ne. Pokud rozhodne, že je nepřiměřeně vysoká, může ji snížit na hodnotu, která odpovídá vzniklé škodě, na kterou se smluvní pokuta vztahuje.
Soud se rozhoduje na základě funkce smluvním pokuty a konkrétním okolnostem s přihlédnutím k funkci smluvní pokuty.
JAK SE VYHNOUT PROBLÉMŮM S NÁJEMCI?
Základem všeho je pečlivý výběr nájemníka. Ještě než si jej do bytu nastěhujete, zjistěte si o něm maximum informací. Nechte si například předložit pracovní smlouvu, výpis z bankovního účtu nebo doporučení od bývalého pronajímatele. Zároveň si zájemce „prolustrujte“ ve veřejných rejstřících, abyste zjistili, zda nedluží na sociálním nebo zdravotním, nehledá jej police, případně zda nemá exekuce.
Následně je důležité sepsat podrobnou nájemní smlouvu, která splňuje veškeré požadavky, jež stanovuje zákon. Spolu se smlouvou předložte nájemníkovi k podpisu také předávací protokol. Do toho specifikujte stav bytu, ideálně i s fotografiemi, nezapomeňte zapsat stav měřidel.
Důležitá je také pravidelná kontrola stavu bytu. Obvykle se doporučuje návštěva nájemníka za účelem kontroly bytu každého čtvrt roku. My ve Stálém nájmu za stav vašeho bytu ručíme. Postaráme se o opravy bytu a o jeho stavu vás pravidelně informujeme.
