Vzhledem k tomu, že je nájemce považován za slabší stranu nájemního vztahu, neumožňoval občanský zákoník, aby nájemní smlouva obsahovala smluvní pokuty. Toto nařízení se však od 1. 7. 2020 změnilo. Smluvní pokuta může být v nájemní smlouvě obsažena, ale pojí se s ní určité limity.
CO JE TO SMLUVNÍ POKUTA
Obecně je smluvní pokuta v občanském i obchodním právu jedna z možných forem utvrzení závazku. Jde o ujednání, které říká, že se pokuta musí uhradit v takovém případě, pokud dojde k porušení smluvní povinnosti. Nezáleží přitom na tom, zda kvůli tomu druhé straně vznikla škoda či nikoliv.
Smluvní pokuta může mít několik funkcí:
- utvrzovací,
- zajišťovací,
- sankční,
- kompenzační,
- prevenční.
Judikatura Nejvyššího soudu ČR říká, že při sjednávání smluvní pokuty, především její výše, je nutné přihlížet především k její funkci.
OBČANSKÝ ZÁKONÍK A NÁJEM BYTU
Smluvní pokuta v nájemní smlouvě není novým opatřením. Již jednou byla ve smlouvách povolená, následně zakázaná a dnes se opět řadí mezi legální náležitosti smlouvy.
Smluvní pokuta dříve
Až do konce roku 2013 byly smluvní pokuty běžnou součástí nájemních smluv. O rok později je však zrušil nový občanský zákoník. Zákaz podpořily i soudy, a dokonce jej rozšířily i na smluvní úrok z prodlení. Cílem bylo narovnání nesouměrného právního vztahu, který panoval mezi majitelem a nájemcem.
Jestliže nájemní smlouva z roku 2014 i přes zákaz obsahovala ujednání o smluvní pokutě, byla taková pokuta neplatná a nájemce ji nemusel hradit.
Smluvní pokuta od 1. 7. 2020
Od července roku 2020 začala platit rozsáhlá novela občanského zákoníku, která změnila řadu věcí. Zrušilo se například předkupní právo při prodeji podílu na nemovitostech, ale také umožnilo zákonné zavedení smluvní pokuty do nájemní smlouvy.
PROČ JE SMLUVNÍ POKUTA OPĚT V KURZU
Je všeobecně známo, že nájemce je ve vztahu k pronajímateli slabší smluvní stranou. Proto zákonodárci v minulosti zakázali sjednávání smluvní pokuty, která měla pokrýt náklady v případě porušení povinností, které nájemci vyplývaly z nájemní smlouvy.
Pronajímatelé tedy měli pro tyto případy jen jedinou možnost, a to sjednání jistoty, tedy kauce. Kauce však zastřešovala jen neuhrazení nájemného nebo taková porušení povinností nájemce, která způsobila škodu. Prokázat nárok na náhradu škody a jeho výši bylo pro pronajímatele obtížené. Proto byla znovu zavedena smluvní pokuta. Smluvní pokuta je v podstatě paušalizovaná náhrada škody, která má předcházet sporům o výši způsobené škody a ušetřit tak oběma stranám náklady na její vyčíslení a prokázání. Jestliže nechcete mít s nájemníkem problémy, je dobré si jej před podepsáním smlouvy důkladně prověřit.
Rozdíl mezi kaucí a smluvní pokutou
Funkce kauce a smluvní pokuty jsou odlišné. Kauce slouží pro úhradu škody způsobené v nájmu. Jedná se především o poškození majetku pronajímatele. Dále je z ní možné doplatit nedoplatky po vyúčtování záloh či dluhy na nájemném. To je všechno.
Smluvní pokuta však pomůže vyřešit porušení dalších povinností, které z nájmu vyplývají. Jedná se především, ne však výhradně o:
- placení nájmu v řádném termínu,
- užívání bytu v souladu s nájemní smlouvou,
- hrazení nákladů na běžnou údržbu a drobné opravy, které se pojí s užíváním bytu,
- nahrazení škody pronajímateli,
- náhradu pronajímateli za zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, pokud se jedná o náklady, které vznikly s chovem zvířete,
- zdržení se stavebních úprav a podstatných změn v bytě, které neschválil pronajímatel.
Smluvní pokuta však může být nájemníkovi udělena i za nedodržování domovního řádu či rušení nočního klidu. Veškeré povinnosti nájemce by měly být uvedeny v nájemní smlouvě. Hledáte slušného nájemníka? Přečtěte si náš článek, který vám s výběrem pomůže.
VÝŠE SMLUVNÍ POKUTY
Novela občanského zákoníku pamatuje na povinnosti týkající se výše smluvní pokuty. Pronajímatel nemůže nájemci pokutu stanovit bez jakýchkoliv omezení. Proto v tomto ohledu ke změně nedošlo. Smluvní pokuta anebo jistota nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Kombinace smluvní pokuty a jistoty (kauce) je možná. Pokud chce pronajímatel do smlouvy zahrnout položku o smluvní pokutě, a přitom je již sjednaná jistota ve výši trojnásobku měsíčního platu, musí být tato jistota snížena. Není tedy možné sjednat kauci ve výši tří nájmů a k tomu ještě smluvní pokutu.
Pronajímatel má možnost například:
- požadovat kauci ve výši dvou nájmů a pokutu ve výši jednoho nájmu,
- požadovat nájem a půl v kauci a nájem a půl v pokutě.
Praktický příklad:
Paní Novotná má zájem o byt, v jehož smlouvě stojí, že nájem činí 15 000 Kč bez záloh na služby a energie. Pronajímatel vyžaduje kauci ve výši dvou nájmů a smluvní pokutu ve výši jednoho nájmu. Paní Novotná tak zaplatí vratnou kauci ve výši 30 000 Kč a 15 000 Kč jako smluvní pokutu.
