Jak stanovit cenu nájemného je ošidná otázka. Příliš nízké může lákat zájemce s nestabilním příjmem. Vysoké naopak zájemce lákat nemusí vůbec. Jaké nástrahy se pojí s vyšroubovanou cenou za pronájem bytu?
CO VŠECHNO OVLIVŇUJE VÝŠI NÁJEMNÉHO
Než se vrhnete do stanovení ceny, kterou uvedete do nájemní smlouvy, měli byste vědět, které faktory cenu za pronájem bytu ovlivňují.
- Stav bytu – vyšší nájemné si můžete říci u bytu, který je po rekonstrukci a disponuje nadstandardním vybavením. Pro pronajímatele ovšem vždy platí stanovení nového občanského zákoníku, který uvádí, že byt musí nájemníkovi předat a udržovat ve stavu, který je způsobilý k užívání.
- Lokalita – vyšší cenu za nájem si můžete říci, když se byt nachází v části s dobrou občanskou vybaveností: MHD, pošta, škola, školka, obchody, služby.
- Zaměstnanost – cenu je potřeba přizpůsobit tomu, jaká je v kraji zaměstnanost, případně jaký je průměrný výdělek.
- Úložné prostory – velkou výhodou je, pokud má byt sklep, garáž, půdu nebo balkon.
- Další faktory – parkovací stání, patro, ve kterém se byt nachází, výtah nebo zahrada.
JAK SPRÁVNĚ SPOČÍTAT CENU ZA PRONÁJEM
Nezapomeňte, že nájemné není čistý zisk. Musí pokrýt náklady, které s bytem máte, ale také z něj musí být příjem. Proto pamatujte, že se do ceny, kterou si za pronájem bytu řeknete, počítají tyto náklady:
- daně,
- příspěvek do fondu oprav,
- váš čas strávený s agendou pojící se s bytem a komunikací s nájemníky,
- pojištění nemovitosti,
- výdaje za právní služby,
- poplatky za služby, pokud je neplatí přímo nájemník.
Také je potřeba mít určitou rezervu na nenadálé havárie, údržbu a opravy.
Dále musíte přihlédnout k místně obvyklému nájemnému. Co to je? Je to cena, která je přiměřená věci a místním okolnostem. To znamená, že budete byt pronajímat za podobnou cenu jako konkurence, která nabízí byt ve stejné lokalitě a s podobným vybavením.
Obrázek: Nájemné je třeba dobře spočítat.
Jak zjistit místně obvyklé nájemné?
- Podívejte se na cenovou mapu, která ukazuje průměrné tržní nájemné v bytech v obcích nad 5 000 obyvatel. Zobrazovaná částka odkazuje k ceně bez DPH za 1 m².
- Prozkoumejte, jak jsou na tom ceny v inzerátech s podobnou nemovitostí.
- Oslovte odborníky z oblasti odhadu nemovitostí.
JAKÁ RIZIKA S SEBOU NESE PŘÍLIŠ VYSOKÝ NEBO ZBYTEČNĚ NÍZKÝ NÁJEM
Cenovou hladinu je potřeba nastavit optimálně. Určitě nechcete na byt doplácet, ale také nechcete, aby byl dlouho prázdný, případně aby nedocházelo k přemrštěné migraci nájemníků.
Nízké nájemné
Z pohledu majitele je nižší nájemné výhodné v tom, že se zvyšuje šance rychlejšího obsazení. Na nabídku pravděpodobně zareaguje více lidí, takže má vlastník možnost si nájemníka sám vybrat. Je však nutné jej řádně prověřit. Tak se eliminuje možnost neplatiče nebo obyvatele s exekucí. Stálý nájem má své metody, podle kterých dokáže vybrat nejspolehlivějšího podnájemníka.
Nízké nájemné může být zájemci podezřelé a později se na něj může, v případě problémů s bydlením, odvolávat. Je také třeba počítat s tím, že nízký nájem může lákat zájemce s nestabilním příjmem.
Pokud by si majitel bytu myslel, že mu nízký nájem slouží pouze k přilákání nájemníka, kterému bude následně nájemné neustále zvyšovat, může se potýkat s tím, že dá nájemník výpověď z nájmu. Po ukončení nájmu pak bude muset hledat nového obyvatele. Je také dobré vědět, že nájemné je možné zvyšovat pouze o rozdíl na inflaci. V nájemní smlouvě je potřeba uvést inflační doložku, datum a jaký konkrétní index spotřebitelských cen bude při výpočtu nájmu použit.
Obrázek: Nízký nájem láká neplatiče.
Vysoké nájemné
Jestliže si vlastník bytu stanoví nájemné zbytečně vysoké, musí počítat s tím, že bude déle čekat na nájemníka, který bude ochotný cenu zaplatit. Z toho plyne také delší neobsazenost bytu, při které se investiční nemovitost stává ztrátovou.
Majitel totiž musí platit fond oprav, zálohy na energie a hradit další výdaje, které jsou s bytem spjaté, ale přitom z něj nic nemá. Je tedy v červených číslech.
Další nevýhodou přemrštěné ceny je to, že v takovém bytě bude pravděpodobně docházet k častější migraci nájemníků. Jejich pobyt nebude dlouhodobý. Bude totiž jen otázkou času, než si u konkurence najdou stejný byt za nižší nájemné. Majitele tak čeká kolečko s ukončením nájmu, příprava bytu na příchod nového nájemníka a hlavně hledání nového zájemce, na kterého může opět dlouho čekat. Zjednodušeně tedy můžeme říct, že vysoká cena krátí zisk.
NAJDĚTE IDEÁLNÍ KOMPROMIS
Výše nájemného je v podstatě síto na potencionální nájemníky. Nízký nájem přiláká více zájemců, takže bude z čeho vybírat. Na druhou stranu se zvyšuje riziko nájemníka s nestabilní platební morálkou. U přehnaně vysoké ceny nájmu bude majitel dlouhou dobu na zájemce čekat a bude muset čelit ušlým ziskům. Rovněž může počítat s častějším střídáním nájemníků, kteří budou toto bydlení považovat pouze za přechodné řešení.
Jaké nájemné je ideální? Musí se jednat o částku, se kterou bude spokojený jak pronajímatel, tak nájemník. Jen tak nebude mít nájemník tendenci se stěhovat a majitel tak získá stabilní příjem.
Jak najít spolehlivého nájemníka
Nejdřív si musíte ujasnit, zda chcete pronajímat za krátkodobým nebo dlouhodobým účelem a jaký typ nájemníka hledáte. Mají to být:
- studenti,
- singles,
- mladá rodina,
- mladé páry,
- senioři?
Najít do svého bytu pro dlouhodobý pronájem obyvatele, který bude pravidelně platit a k bytu se bude chovat ohleduplně, je těžké. Zájemce je potřeba si důkladně prověřit. Kde všude?
- v insolvenčním rejstříku,
- Centrálním registru dlužníků,
- Centrální evidenci exekucí,
- Centrálním registru oznámení,
- Registru pohledávek.
Zabrousit můžete i na internet a sociální sítě, které vám pomohou si o uchazeči udělat obrázek. Chybět nesmí ani osobní setkání.
DOKÁŽEME NASTAVIT OPTIMÁLNÍ CENU A NAJDEME SPOLEHLIVÉHO NÁJEMNÍKA
Pokud si chcete ušetřit starosti s pronajímáním, svěřte svůj byt naší správcovské společnosti. Realitní trh známe dokonale, takže umíme nastavit optimální cenu nájemného, která bude výhodná pro majitele i podnájemníka. To dává vlastníkovi bytu jistotu, že v něm podnájemník bude bydlet skutečně dlouho.
Při spolupráci se Stálý nájem stane vaším nájemníkem, který bude váš byt dále podnajímat. Vy se můžete těšit na garantovaný nájem, a to i v případě, že nám podnájemník nezaplatí nebo je byt prázdný. Postaráme se o:
- inzerci,
- výběr podnájemníka,
- smlouvy včetně přepisů energií,
- stav bytu,
- komunikaci s podnájemníkem,
- v případě ukončení podnájmu připravíme byt na příchod nového podnájemníka.
Zjistěte další výhody naší spolupráce. Stačí nás kontaktovat a my se vám ozveme.
