Jak podat daňové přiznání z příjmu z pronájmu? Jak se změnily procentuální sazby a jaké jsou stanovené limity? Jak se mění daňové slevy a úlevy? Zjistíte v článku.
Co je to daň z pronájmu nemovitosti?
Pokud pronajímáte byt, je to váš příjem, který musíte přiznat v daňovém přiznání. To vám přikazuje zákon 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP) ve znění pozdějších předpisů. Výše daně z příjmu může činit 15 % nebo 23 %. Záleží na vašich celkových příjmech.
- 15 % – těmito procenty daníte, pokud váš daňový základ za rok 2023 nepřesáhl 1 935 552 Kč.
- 23 % – těmito procenty daníte příjmy, které jsou nad limit 1 935 552 Kč.
Danění podle toho, zda jste fyzická osoba nebo v oboru pronajímání podnikáte
Způsob danění se odvíjí od toho, zda je byt nebo nemovitost v majetku fyzické osoby, nebo jde o nemovitost, která je zapsaná v obchodním majetku.
- Fyzická osoba – jde o „obyčejný“ pronájem, například pronajímáte byt dlouhodobě nájemníkovi. Při podání daňového přiznání se řídíte § 9 ZDP. Potřebujete přílohu č. 2. Tyto příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění (v případě, že nemáte vyřešený vztah se zdravotní pojišťovnou a jste tzv. osobou bez zdanitelných příjmů, musíte si zdravotní pojištění platit). Mohou ale ovlivnit to, zda budete danit 15 % nebo 23 %, což je změna oproti roku 2021. Do této doby platila tzv. solidární daň, kam se tyto tzv. pasivní příjmy nezapočítávaly.
- Pronájem jako podnikání v ubytovacích službách – spadají sem nejen hotely a hostely, ale také krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking. V tomto případě se jedná o podnikatelskou činnost a daníte podle § 7 ZDP.
Pronájem a DPH
U fyzických osob se s DPH setkáte jen zřídka. Nejčastěji se řeší v případě, že pronajímatel i nájemník jsou plátci DPH a nájemník navíc využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Tato nemovitost není podle katastru nemovitostí určenou k bydlení.
Do kdy podat daňové přiznání k dani z příjmu?
Ti, kdo nemají povinnost datové schránky a odevzdávají daňové přiznání v papírové podobě, mají deadline odevzdání na finanční úřad do 2. 4. 2024. V případě, že daňové přiznání podáváte elektronicky, je lhůta do 2. 5. 2024. Pro daňové poradce platí termín odevzdání do 1. 7. 2024.
V jakých případech nemusíte příjem z pronájmu danit?
Pro daňové přiznání za pronájem bytu za rok 2023, které podáváte na jaře 2024, budou platit poprvé navýšené limity. Od 1. 1. 2023 platí, že si jako zaměstnanec můžete vedle zaměstnání vydělat podnikáním, pronájmem nebo jinou výdělečnou činností až 20 000 Kč, které nemusíte danit.
Pokud nejste zaměstnanec a nemáte ani živnostenský list a příjem z podnikání, podáváte daňové přiznání až ve chvíli, kdy jste si vydělali 50 000 Kč.
Výpočet daně z pronájmu bytu: skutečné a paušální výdaje
Výpočet daně z pronájmu není složitý. Potřebujete jen vědět, kolik jste na pronájmu v roce 2023 vydělali. Daní se pouze čistý příjem. Zálohy na energie a služby sem nepočítejte.
Od příjmů odečtěte výdaje. Výdaje mohou být:
- skutečné,
- paušální.
Je potřeba si dobře spočítat, kdy se vám vyplatí používat skutečné a kdy paušální výdaje. Paušál je jednodušší na zpracování, ale se skutečnými výdaji můžete odvést menší daň.
Skutečné výdaje
Do skutečných výdajů se počítají veškeré výdaje spojené s pronájmem. Jde například o daň z nemovitosti, poplatky realitní kanceláři zprostředkovávající pronájem bytu, náklady na nábytek a pojištění bytu, odpisy nemovitostí, paušál na auto atd. Pokud chcete uplatnit skutečné výdaje, musíte si o nich vést přesnou evidenci ve formě dokladů. Kontrola po vás může chtít doklady až 3 roky zpětně. V případě vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) až 8 let zpětně.
Příklad:
Vlastníte a pronajímáte byt v Praze s dispozičním řešením 2+kk. Měsíční nájem je 16 000 Kč, plus poplatky za energie, které se ale do nájemného nepočítají.
- Za rok jste na nájemném bez poplatků za energie vydělali 192 000 Kč.
- Odečtete si skutečné náklady (úroky z hypotéky, pojištění, daň z nemovitosti, náklady na údržbu a náklady na automobil atd.), které celkem činí 98 000 Kč.
- Základ daně je 192 000 – 98 000 = 94 000 Kč.
- Daň z příjmu je 15 %, takže z 94 000 Kč zaplatíte na dani 14 100 Kč (94 000 x 0,15).
Daňový paušál
Při paušálních výdajích odečte od všech příjmů pouze 30 %, maximálně ale do 600 000 Kč. Tím získáte základ daně, ze které jako fyzická osoba zaplatíte 15% nebo 23% daň.
Příklad:
Vlastníte a pronajímáte byt v Praze s dispozičním řešením 2+kk. Měsíční nájem je 16 000 Kč, plus poplatky za energie, které se ale do nájemného nepočítají.
- Za rok jste na nájemném bez poplatků za energie vydělali 192 000 Kč.
- Odečtete si paušál v hodnotě 30 %, což je 57 600 Kč (192 000 x 0,3).
- Základ daně je 192 000 – 57 600 = 134 400 Kč.
- Daň z příjmu je 15 %, takže ze 134 400 Kč zaplatíte na dani 20 2160 Kč (134 400 x 0,15).
Máte nároky na daňové slevy a zvýhodnění
Základ daně můžete snížit o tzv. odčitatelné položky, které najdete v § 15 ZDP. Jde například o:
- dary poskytnuté neziskovým organizacím,
- penzijní připojištění,
- úroky z hypoték,
- bezplatné darováni krve.
U daňových slev můžete uplatnit:
- slevu na poplatníka,
- slevu na důchodce,
- slevu na invalidu,
- slevu na dítě,
- slevu na manžela/manželku (od roku 2024 je nutná podmínka péče o dítě do 3 let),
- slevu na studenta (od roku 2024 je zrušená),
- školkovné (od roku 2024 je zrušené).
Jak pronajímat co nejefektivněji?
Pokud chcete z pronajímání vytěžit maximum, je nejlepší svůj byt svěřit pod naše křídla. Pravidelně kontrolujeme vývoj trhu s nemovitostmi a upravujeme nájemné tak, aby pro vás byl zisk co nejvyšší. Zároveň vám garantujeme nájemné i v případě, že je byt prázdný nebo nám nájemník nezaplatil. Pokud potřebujete ohledně pronajímání poradit, obraťte se s důvěrou na nás.
Ve stručnosti
Daň z pronájmu bytu za rok 2023 se podává v roce 2024, přičemž sazby daně se liší podle celkového příjmu a zda pronajímáte jako fyzická osoba nebo podnikáte. Jaké jsou klíčové změny a doporučení pro efektivní pronájem bytu v tomto roce?
