Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem při pronájmu nemovitosti. Smlouva může být sjednána dvěma způsoby. Při pronajímání nemovitosti se můžete rozhodnout mezi smlouvou na dobu určitou a smlouvu na dobu neurčitou. Připravili jsme si pro vás základní informace o obou typech nájemní smlouvy.
Nájemní smlouvy pohledem českého práva
Práva a povinnosti nájemce a nájemníka jsou zakotveny v zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nájem mezi oběma stranami zakládá nájemní smlouva, která musí mít dle zákona vždy písemnou podobu. Prostřednictvím nájemní smlouvy se pronajímatel zavazuje k tomu, že přenechá nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zaváže pronajímateli platit nájemné. Nájem je možné uzavřít na dobu určitou a na dobu neurčitou.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou představuje smlouvu, která je uzavřená na předem stanovené období, zpravidla se jedná o rok. Smlouva však může být uzavřena i na kratší nebo na delší období. Tuto smlouvu pronajímatelé často preferují, v případně konfliktů je totiž ve smlouvě pevně stanovený den, ke kterému nájemní vztah zaniká a ukončení nájmu po uplynutí této doby je velmi snadné.
Výhody nájemní smlouvy na dobu určitou
Jaké výhody přináší pronajímatelům uzavření smlouvy na dobu určitou?
- Možnost nastavení pevně stanovené doby nájmu,
- stabilita a předvídatelnost,
- snadnější plánování,
- možnost jednostranného zvýšení nájemného při uzavírání smlouvy.
Nevýhody nájemní smlouvy na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou je však spojená i s několika nevýhodami:
- Omezená flexibilita,
- riziko opětovného sjednávání nové smlouvy,
- možnost vyšších nákladů v případě častých změn.
Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou
Nájemní smlouvu na dobu určitou je možné ukončit několika způsoby:
- Uplynutí doby: Nejběžnějším způsobem, jak ukončit smlouvu na dobu určitou, je uplynutím doby sjednané ve smlouvě. V případě, že pronajímatel nemá po uplynutí této doby zájem prodloužit nájemníkovi nájem, musí mu to tři měsíce do skončení nájmu písemně oznámit a vyzvat ho k opuštění bytu.
- Dohoda: Další možností ukončení smlouvy je oboustranná dohoda, v tomto případě neexistuje žádná zákonná lhůta a vše závisí na dohodě.
- Výpověď ze strany nájemce: Nový občanský zákoník neumožňuje nájemci, aby vypověděl nájem na dobu určitou kdykoliv. Pokud chce podat výpověď, musí dojít ke změně okolností, za kterých nájem uzavíral (práce v novém města, pořízení vlastního bydlení, tíživá finanční situace apod.). V tomto případě činí výpovědní lhůta tři měsíce.
- Výpověď ze strany pronajímatele: Také pronajímatel může nájem vypovědět jen z důvodů přesně stanovených zákonem. Jedná se například o hrubé porušení povinností (neplacení nájmu, trestný čin proti pronajímateli apod.). Výpovědní lhůta je opět tříměsíční. Okamžitou výpověď může dát pronajímatel nájemci jen v případě, že nájemce zvlášť závažným způsobem poruší povinnost, která vyplývá z nájmu.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Pokud v nájemní smlouvě chybí ukončení doby nájmu nebo je ve smlouvě specificky napsané, že se uzavírá na dobu neurčitou, nájem neskončí uplynutím určité doby.
Věděli jste? V případě bytového družstva jsou mezi družstvem a jeho členy ze zákona nájemní smlouvy uzavírány na dobu neurčitou. Je to z toho důvodu, že člen bytového družstva má v družstvu členský podíl.
Výhody nájemní smlouvy na dobu neurčitou
K hlavním výhodám uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou patří:
- Větší flexibilita pro pronajímatele i pro nájemce,
- možnost dlouhodobého pronájmu bez nutnosti opakovaného sjednávání,
- výhodnější podmínky pro nájemce (vyšší zájem o pronájem nemovitosti ze strany potenciálních nájemců).
Nevýhody nájemní smlouvy na dobu neurčitou
S tímto typem nájemní smlouvy se pojí následující nevýhody:
- Menší jistota pro pronajímatele,
- možnost nepředvídatelných změn,
- riziko obtíží při ukončení nájemního vztahu.
Výpověď z nájmu v případě smlouvy na dobu neurčitou
Doba neurčitá vylučuje, aby nájem skončil jiným způsobem než dohodou, výpovědí nebo úmrtím pronajímatele.
- Dohoda: Smlouvu je možné jednoduše ukončit v případě, že se na tom obě strany domluví.
- Výpověď ze strany nájemce: Nájemce může dát výpověď kdykoliv, a to i bez udání důvodů. Musí však dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu.
- Výpověď ze strany pronajímatele: Pronajímatel může smlouvu vypovědět pouze ze zákonných důvodů. Jedná se o stejné důvody jako v případě výpovědi u nájmu na dobu určitou. V tomto případě je však možné smlouvu vypovědět i z důvodu, že se chce pronajímatel do nemovitosti sám nastěhovat nebo ho chce pro svého manžela/manželku při rozvodu, případně pro své příbuzné. Výpovědní lhůta je opět tři měsíce.
Prolongační doložka aneb jednoduché prodloužení nájmu
Chcete prodloužit nájemníkovi nájem bez toho, abyste museli uzavírat novou smlouvu nebo podepisovat dodatek smlouvy? Právě k tomuto účelu složí prolongační doložka, která nabízí možnost, jak prodloužit nájem na dobu určitou o další období bez toho, aby musely smluvní strany něco sepisovat nebo podepisovat.
Prolongační doložka zpravidla funguje tak, že mlčení obou stran znamená souhlas s prodloužením nájmu. Pokud by některá ze smluvních stran nájem prodloužit nechtěla, bylo by třeba tuto skutečnost písemně oznámit předem.
Praktické rady a doporučení spojené s pronájmem nemovitosti
Základem úspěšného právního vztahu je správně sepsaná nájemní smlouva, která obsahuje všechny náležitosti. Zde najdete vzory: jednak nájemní smlouvy, dodatku k nájemní smlouvě, ale i vzor výpovědi nebo předávacího protokolu. Součástí nájemní smlouvy může být každoroční zvyšování nájemného nebo může být ve smlouvě navyšování vyloučeno. V případě, že nájemní smlouva zvyšování nájemného neřeší, má pronajímatel právo navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše, která je srovnatelná s obvyklým nájemným v dané lokalitě. Navržené zvýšení společně s navýšením, ke kterému došlo v posledních 3 letech, však nesmí překročit 20 %.
Závěr: Jakému typu nájemní smlouvy dát přednost?
Smlouva na dobu neurčitou i smlouva na dobu určitou má svá pro a proti pro nájemce a pronajímatele. Tyto klady a mínusy jsou velmi úzce spojeny s možností výpovědi smlouvy. Záleží tedy na vás, co při pronajímání nemovitosti preferujete. Pokud si nejste jistí, kterému typu smlouvy dát přednost, doporučujeme se obrátit na odborníky, kteří vám poradí na základě mnohaletých zkušeností.
Ve stručnosti
Nájemní smlouva je klíčovým právním dokumentem při pronájmu nemovitosti a může být sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. Smlouva na dobu určitou nabízí pronajímatelům stabilitu a předvídatelnost, zatímco smlouva na dobu neurčitou poskytuje větší flexibilitu. Jaký typ nájemní smlouvy byste preferovali vy?
