Riziko pronajímání: růst neplatičů jako reakce na zdražování všeho

Mnohým pronajímatelům na čele přibývají vrásky. Bojí se neplatičů. Jak by také ne, když jejich procento stále stoupá. Na vině je nejen extrémní zdražování, ale také zvyšující se míra nezaměstnanosti. Řada žadatelů o nájemní bydlení je navíc vedena v rejstříku dlužníků. Jak se vyhnout starostem s neplatiči?

Jaká je aktuální situace u cen nájmů?

V porovnání s loňským rokem se růst cen nájmů v meziročním srovnání zpomalil. Mezičtvrtletně dokonce ceny i klesly. U bytů 2 + 1 k pronájmu v Praze jde o pokles o 5 %, v Olomouci u bytů 3 + 1 o 8 %. Podle odhadů by však letos mělo nájemné zdražit nejméně o 15 %.

Loni vzrostlo nájemné v Praze meziročně až o 22 %. Za letošní 1. čtvrtletí se jedná o meziroční nárůst v průměru o 14 %. Nejvíce pak nájem vyskočil u bytů s dispozičním řešením 2 + kk, a to o 18 %. Za první čtvrtletí se nejvíce zdražily byty v Olomouci s dispozičním řešením 3 + kk, konkrétně jde o 25 %. V krajských městech byl pak meziroční růst v řádu jednotek procent. Ostrava je ale výjimkou. Zde nájemné bytu 2 + kk kleslo o 4 %.

V březnu roku 2023 klesly ceny za pronájem menší bytů o 2 až 4 %. U větších bytů ale došlo k nárůstu o 4 až 5 %. V Olomouci se pak ceny malých 1 + 1 bytů zvýšily o 6 %. Největší byty s dispozičním řešením 3 + 1 a 3 + kk se zlevnily o 7 až 8 %. V Ostravě sice pronájem bytů 2 + kk meziročně zlevnil, ale mezičtvrtletně se ceny u všech dispozic bytů zvýšily o 3 až 10 %.

Podle odhadů je pokles cen v některých lokalitách spíše krátkodobý a očekává se, že nájemné bude zdražovat o míru meziroční inflace. Nejvíce o 15 %.

Pronajímejte byt bez starostí a s lepším výnosem.

Garantujeme vám pravidelné nájemné i stav vašeho bytu.

Růst cen výrazně ovlivňuje nájemní trh, přibývá neplatících nájemníků

Poptávka po nájemním bydlení stoupla nejen kvůli dopadům covidové pandemie, ale také kvůli přílivu obyvatel z Ukrajiny. Pandemie covid-19 se mimo jiné podepsala na zdražování hypoték. Nájemní bydlení se proto pro mnohé stalo jediným možným způsobem, jak bydlet ve „svém“.

Majitelé bytů k pronájmu proto mohli ceny za nájem zvýšit nejen o úroveň inflace. Řada z nich se navíc snažila dohnat propad, ke kterému v nájemním bydlení došlo kvůli koronavirovým opatřením.

V loňském roce ale nedošlo pouze k prudkému nárůstu cen nájmů, ale také k raketovému zdražení energií a dalších oblastí. Je ale potřeba zmínit, že zdražení nájemného nebylo skokové jako u cen energií, které se u řady domácností zvedly až o 100 %.

Příjmy takovému nárůstu neodpovídaly. Zatímco ceny z roku na rok stouply o 19 %, mzdy a výplaty po odečtení inflace klesly téměř o desetinu.

Odborníci uvádí, že dokud banky nezačnou se snižováním základní úrokové sazby u hypoték a hypotéky se nestanou dostupnější, bude stále enormní zájem o nájemní bydlení. Nabídka bytů k pronájmu je ovšem stále omezená. Developerské projekty určené k pronájmu patří do luxusního segmentu, takže jsou pro velkou část zájemců nedostupné. Ostatní musí vybírat ze starších bytů, u kterých díky neutuchajícímu zájmu nájemné stále roste.

Obrázek: Developerské projekty nejsou pro řadu lidí dostupné

Lidé se dostávají do finančních potíží

Drahota trápí nejen nájemce, ale také pronajímatele. Právě oni totiž čím dál častěji řeší problémy s neplatícími nájemníky. Jejich počet v posledním čtvrtletí loňského roku vzrostl meziročně o 11 %. V lednu bylo neplatících nájemníků dokonce 34 %.

Kromě toho, že roste počet neplatičů, roste i procento těch, kteří se k nájemnímu bydlení ani nedostanou. Na vině jsou dluhy, případně jejich nesplácení či pozdní splácení. Takové prohřešky bankovní i nebankovní instituce hlásí do českých a slovenských dluhových rejstříků. V současné době je v takovém rejstříku vedeno až 16 % žadatelů o nájemní bydlení. A právě záznam v rejstříku dlužníků je důvodem, proč pronajímatel zájemci byt nepronajme.

Najít ideálního nájemníka proto není snadné. K tomu všemu navíc roste míra nezaměstnanosti. Podle údajů Úřadu práce ČR vzrostla nezaměstnanost na 3,9 %. V prosinci to bylo 3,7 %. Předpokládá se, že vzhledem k ekonomické situaci bude nezaměstnaných přibývat.

Kdy byste při výběru nájemníka měli zbystřit?

  • Když nechodí včas,
  • nezvedá telefony,
  • neodpovídá na e-maily,
  • snaží se smlouvat a rozporuje výši kauce, atd.

Problémy s neplatiči a další rizika pronajímání

Neplacení nájemného je jedna z největších nočních můr, která straší majitele bytů. Opakované neplacení nájemného je důvodem k výpovědi ze strany pronajímatele. Jenže dostat neplatícího nájemce z bytu není jen tak. Předchází tomu písemné upozornění, případně se případ dostane až k soudu. Celý proces je zdlouhavý a ani vyhraný soud nedává pronajímatelům jistotu, že dlužné nájemné uvidí. Dostat neplatiče z bytu může trvat i několik let a stát desítky až stovky tisíc korun.

Mezi další černé scénáře pronajímatelů patří strach z exekucí. Podle zákona si totiž může nájemník do bytu nahlásit trvalou adresu. Další nepříjemností jsou nelegální stavební úpravy, poškození bytu nebo neobsazený byt a hledání nájemníka.

Obrázek: Soudní spory s neplatiči se mohou táhnout i několik let

Jak řešit problémy s neplatiči?

Vzhledem k tomu, že legislativa ani po desítkách let nenarovnala vztah nájemník versus pronajímatel, trvá neskutečně dlouho dostat neplatiče z bytu. Řešení by měly nabídnout státní nájemní agentury, které majiteli zaručí jak příjem z pronájmu, tak i to, že nájemníci byt nezdemolují. Toto opatření je ovšem stále ve fázi příprav. Také návrh zákona o podpoře bydlení, který by měl vejít v platnost v roce 2025, se stále ladí.

Existují společnosti, které garantují nájem i stav bytu

V soukromém sektoru již existují společnosti, které se o váš byt postarají. My ve Stálém nájmu si od vás byt pronajmeme a staneme se vaším ideálním nájemníkem. Nájemné platíme v každé situaci a garantujeme vám předání bytu v takovém stavu, v jakém jsme si jej od vás převzali.

Společně se dohodneme na výši nájemného. Vzhledem k tomu, že se na poli realit pohybujeme již nějaký pátek, dokážeme nastavit takové nájemné, ze kterého budete mít maximální zisk (vyzkoušejte orientační kalkulačku). Jakmile podepíšeme nájemní smlouvu, začneme do vašeho bytu hledat podnájemníka. Postaráme se o výběr nejspolehlivějšího obyvatele. Prověříme jeho platební morálku, abychom předešli neplatičům a dlužníkům. A pokud by se ze slušného podnájemníka vyklubal neplatič? Nájemné vám zaplatíme a zbytek vyřešíme po vlastní ose.

Váš byt pravidelně kontrolujeme. Několikrát do roka chodíme na prohlídky a o stavu bytu vás informujeme ve vašem klientském účtu. V případě potřeby se postaráme i o opravy. Při odchodu nájemníka byt připravíme na příchod nového. A v případě, že budete byt potřebovat pro svoje účely? Vrátíme vám jej v původním stavu.

Nedělejte si zbytečné vrásky s neplatiči. My vám nájemné garantujeme za jakékoliv situace.