Zavoláme vám

Nacenitpronájem
Nacenitpronájem

Jaké jsou největší noční můry pronajímatelů bytů?

Pronájem bytu je relativně jednoduchým způsobem, jak přilepšit domácímu rozpočtu. Nese s sebou však určitá rizika. Která jsou nejčastější a jak jim předcházet?

9.12.2021

Neplacení nájmu, exekuce a další strašáci pronajímatelů

Majitele nemovitostí určených pro pronájem sužuje celá řada strachů, které jsou mnohdy oprávněné. Svůj majetek se proto snaží chránit tak, že do nájemní smlouvy uvedou výčet zákazů, jež jsou mnohdy v rozporu se zákonem a ve výsledku nemají žádnou právní váhu. Zákon totiž majitelům svazuje ruce. Právo na bydlení chápe jako základní lidskou potřebu, a tak nájemce vnímá jako slabší smluvní stranu.

Pronajímatel může problémům předcházet pečlivým výběrem nájemníka, ale také bravurně sepsanou nájemní smlouvou, která oběma stranám vymezí jejich práva a povinnosti.

Otázka trvalého pobytu a exekucí

Pronajímatelé často v nájemních smlouvách zakazují zřízení trvalého pobytu. Mají totiž strach z případných exekutorských zásahů a zabavení majetku. Tento zákaz jde ovšem proti zákonu. Nájemník má právo si v bytě trvalý pobyt zřídit. Díky němu může získat parkovací oprávnění, příspěvek na bydlení nebo může dítě přihlásit do spádové školky. Nájemník bytu si zde trvalou adresu může zřídit i bez souhlasu pronajímatele bytu.

Před exekučními opatřeními se majitel bytu může chránit podrobně sepsaným předávacím protokolem s foto- či video dokumentací. Také je vhodné si schovat účtenky od vybavení.

Neplacení nájmu a vystěhování

Opakované neplacení nájmu může vést k výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele. Pokud k uhrazení dluhu nedojde ani po písemně doručené výzvě, bude muset majitel věc řešit soudně. V případě, že se nájemník nechce z bytu vystěhovat, je potřeba k soudu podat žalobu na vyklizení nemovitosti.

Jestliže nepomůže ani vydání soudního rozsudku, je možné se obrátit na exekutora. Dlužné nájemné je možné uhradit ze složené kauce, ale pokud kauce nestačí, je potřeba dlužníkovi poslat předžalobní výzvu a až poté podat žalobu. To, že dlužné nájemné dostane majitel zpět, však nezaručuje ani vyhraný soud.

Neobsazený byt a hledání nájemníka

Strašákem pro pronajímatele je po výpovědi nebo ukončení nájmu hledání nového nájemníka. Najít totiž ideálního nájemce, který se bude slušně chovat k vašemu majetku a bude pravidelně platit nájem, není jen tak. Byt může být nějaký čas neobydlený a za energie a služby bude muset platit sám majitel. Takový byt se tak stává prodělečným. Nejlepším řešením je byt pronajmout Stálému nájmu, který se postará o jeho obsazení.

Nelegální stavební úpravy

Častým problémem jsou úpravy bytu, které nebyly konzultovány s majitelem. Podle zákona musí nájemník změny hlásit majiteli. Souhlas s provedením musí být písemný. Pokud by nájemník změnu provedl bez souhlasu majitele, má vlastník bytu právo požadovat, aby byla daná věc uvedena do původního stavu, a to ihned po výzvě. Tedy ne až po skončení nájmu. V případě, že by nájemce nevrátil věc do původního stavu, může mu majitel dát výpověď z nájmu bez výpovědní doby.

Obrázek: Úpravy musí odsouhlasit majitel

Poškození bytu

Při podpisu nájemní smlouvy je vhodné podepsat také předávací protokol, ve kterém bude uvedeno, že nájemník musí byt předat ve stavu, ve kterém jej přebíral s výjimkou běžného opotřebení. Pokud však byt nese známky špatného zacházení, má majitel právo vyžadovat uhrazení zničených věcí.

Je vhodné, aby majitel bytu po nájemníkovi vyžadoval zřízení pojištění odpovědnosti. V případě, že nájemník nechce poškození uhradit a majitel může dokázat současný i předchozí stav bytu, může majitel uvažovat o občanskoprávní žalobě a náhradě škody. Ovšem soudní vymáhání je běh na dlouhou trať.

Ilegální aktivity v bytě

Mnoho majitelů má obavy, že se v bytě budou odehrávat ilegální aktivity nebo se byt bude používat neoprávněným způsobem. Proto je důležité byt nejméně 2krát do roka navštěvovat a kontrolovat, ale také být v pravidelném kontaktu s nájemníkem.

Práva a povinnosti nájemníka a pronajímatele

Uzavřením smlouvy mezi pronajímatelem a nájemníkem vzniká vztah, ze kterého pro obě dvě strany plynou práva a povinnosti.

Jak je na tom nájemník

Nájemník má právo:

  • užívat byt a společné prostory a zařízení domu,
  • požadovat opravy bytu, na kterých se s majitelem dohodnul,
  • chovat v bytě domácí mazlíčky,
  • přihlásit si zde trvalý pobyt,
  • podnajmout část bytu, pokud to nájemní smlouva nezakazuje.

Z hlediska povinností musí:

  • nájemné platit včas,
  • provádět drobné opravy a hradit náklady spojené s běžnou údržbou bytu,
  • odstranit závady a poškození, které způsobil,
  • neprovádět stavební úpravy bez souhlasu majitele.

Jak je na tom majitel bytu

Majitel má právo:

  • požadovat řádné a včasné placení nájemného,
  • v případě prodlení nájmu může požadovat poplatek za opožděné plnění,
  • požadovat, aby nájemce prováděl drobné úpravy a údržbu bytu na svoje náklady,
  • dát výpověď z nájmu ze zákonem stanovených důvodů.

Majitel má povinnost:

  • předat byt ve stavu způsobilém k užívání,
  • platit daně z pronájmu nemovitosti,
  • zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv, která se pojí s používáním bytu.

Problematiku nájemného a nájemní smlouvy či ukončení nájmu řeší Občanský zákoník, Hlava 7 a § 663–723.


Mít problémy s nájemníkem není nic příjemného. Nebojte, my případné problémy vyřešíme.

Chcete v bytě spolehlivého nájemníka? Domluvit nezávaznou schůzku
  Přihlášení do mého účtu
  Zapomenuté heslo