Aktualizace 14. 9. 2024, první vydání článku 4. 10. 2021
Placení nájmu a služeb, které se pojí s obýváním nemovitosti, patří k základním povinnostem každého nájemníka. Mnoho pronajímatelů si však na vlastní kůži zažilo, jaké to je, když tuto povinnost přestane nájemník plnit. Jak se chovat a lze tomu předcházet?
OSTRAŽITOST A PŘIPRAVENOST SE VYPLÁCÍ
Abyste nemuseli řešit problémy s neplatičem a vyhnuli se dramatickému ukončení nájmu bytu, je lepší vše ošetřit předem v řádně sepsané nájemní smlouvě. Ta by měla obsahovat podmínky a sankce, které na nájemníka čekají, pokud se nebude držet svých povinností. Nepříjemnostem s neplacením nájmu se ovšem můžete pokusit vyhnout už tím, že si dobře prověříte svého potenciálního nájemníka.
Jak si prověřit nájemníka
Při výběru potencionálního nájemníka do vašeho bytu hraje důležitou roli první dojem, ale pamatujte, že na ten se nevyplatí spoléhat. Nezapomeňte si jej dobře prověřit v:
- Centrálním registru dlužníků ČR,
- Centrální evidenci exekucí,
- Insolvenčním rejstříku,
- seznamu osob, které dluží na zdravotním pojištění,
- databázi osob, které hledá policie ČR,
- úřední desce Exekutorské komory ČR.
To všechno zabere poměrně dost času. Jestliže nemáte čas na takto důkladné prověřování, spolehněte se na Stálý nájem, který zná nejvhodnější metody pro získání nejspolehlivějšího nájemníka.
Podepište doložku přímé exekuční vykonatelnosti
Již při podepisování nájemní smlouvy na dobu určitou je vhodné s nájemníkem u notáře sepsat také doložku přímé exekuční vykonavatelnosti. Hned od začátku si tak nastavíte jasná pravidla a budete mít jistotu, že nebudete na neplatiče doplácet.
Svým podpisem nájemník stvrzuje, že pokud přestane platit nájem podle podmínek stanovených ve smlouvě, může být po domluvené době přikročeno k jeho vystěhování.
Tuto doložku je možné sepsat i během nájemního vztahu, ale může se stát, že na ni nájemník nebude chtít přistoupit. Díky doložce o přímé exekuční vykonatelnosti nebude muset pronajímatel v případě porušení smlouvy (neplacení nájemného) čekat na verdikt soudu, ale rovnou neplatiče z nájmu vystěhuje.
TIPY NA PREVENCI NEPLACENÍ NÁJMU
Základem prevence neplacení nájmu je výše uvedené důkladné prověření nájemníka. Pomoci může také jasná komunikace založená na pravidelné zpětné vazbě od nájemníka a budování pozitivního vztahu. V případě, že nájemce neplatí včas, případně nezaplatil nájem vůbec, a není možné se s ním domluvit na dalším postupu, může být přínosná mediace. Nezávislá osoba mediátora může pomoci obou stranám, aby dosáhly dohody. Dohoda může například zahrnovat splátkový kalendář apod.
Nástroje pro kontrolu plateb nájemného
Zvláště v případě, že pronajímáte více nemovitostí, může být obtížné monitorovat platby nájemného. Aktuálně existuje několik praktických aplikací, které vám poskytnou úplný přehled plateb nájemného. Díky těmto aplikacím sice budete mít přehled o platbách, nicméně vám samozřejmě nebudou garantovat nájem. Existuje však i služba, která nájem garantuje a postará se i o veškeré další povinnosti spojené s pronájmem, a tou je služba Stálý nájem.
NÁJEMNÍK NEPLATÍ. CO TEĎ?
Jestliže jste se dostali do krizové situace, kdy nájemník neplatí nájemné, nemusíte ihned uvažovat o ukončení nájmu a výpovědi z bytu. Nejdříve podnikněte nezbytné kroky.
První nezaplacený nájem se řeší upomínkou a dohodou
Nepřišel vám na účet ve stanovený termín nájem? Na nic nečekejte a neprodleně nájemníka kontaktujte. Nejprve mu zašlete upomínku, ve které ho oficiálně vyzvete k úhradě nájemného. Rovněž do upomínky zahrňte důsledky, které na nájemníka čekají v případě, že nezaplatí. Zpravidla se jedná o účtování zákonného úroku z prodlení, ale také možnost předčasné výpovědi z nájmu.
Úroková sazba pro úroky z prodlení odpovídá základní repo sazbě ČNB, která je navýšena o 8 procentních bodů. Repo sazba k 2. 8. 2024 činí 4,5 %. Pokud by tedy dlužník například nezaplatil jeden měsíční nájem ve výši 20 000 Kč, aktuálně by výše úroku z prodlení činila 225 Kč.
Pro výpočet úroků z prodlení se využívá součtu repo sazby, kterou stanovuje Česká národní banka a z 8% bodů. Část úroku naskakuje každým dnem zpoždění platby.
Jestliže nájemník složil kauci, můžete ji použít na uhrazení dluhu a nájemníka vyzvat k jejímu doplnění na původní výši. Nájem je možné uhradit také ze smluvní pokuty, která může být součástí nájemní smlouvy. Platí ovšem, že výše kauce a smluvní pokuty nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
S nájemníkem je vhodné se spojit a zjistit, proč nájem nezaplatil. Pokud u něj došlo k zásadnímu poklesu příjmů, ověřte si, zda mu nevznikl nárok na příspěvek na bydlení.
Rovněž je potřeba se dohodnout na tom, jak budete situaci řešit. Možné je posunutí termínu zaplacení nebo rozložení dlužného nájmu na splátky do dalších měsíců. Dohodu o splátkách je možné sepsat ve formě notářského zápisu se svolením povinného k přímé vykonavatelnosti.
V případě, že dluh narůstá delší dobu nebo je vysoký, sepište s nájemníkem oficiální dohodu o uznání dluhu a jeho výše. Nájemníka k tomu můžete přimět třeba tak, že mu snížíte nájem. Pokud by nájemník nesplácel, pomůže vám tento dokument v rámci soudního řízení.
2. nezaplacené nájemné: výpověď z bytu s 3měsíční výpovědní dobou
K výpovědi z nájemní smlouvy s výpovědní dobou na 3 měsíce můžete přistoupit v případě, že nájemník neplní pravidla, která jste si stanovili, a nesplácí svůj dluh. Nezaplacení druhého nájmu se označuje jako hrubé porušení povinnosti nájemce.
Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí obsahovat poučení nájemce, že proti ní může vznést námitky nebo ji nechat přezkoumat soudem. O doručení výpovědi si nechte doklad. Tříměsíční doba začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Nájemník má povinnost v den skončení nájmu byt vyklidit a předat majiteli.
3. nezaplacené nájemné: okamžitá výpověď z nájmu
K okamžitému nájmu můžete přistoupit v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemníka. Tímto se rozumí nezaplacení nájemného nejméně za 3 měsíce.
Aby byla okamžitá výpověď platná, musíte neplatiče před jejím podáním vyzvat k uhrazení dlužného nájemného a stanovit mu na doplacení přiměřeně dlouhou dobu. Pokud nájemce nezaplatí, můžete mu poslat okamžitou výpověď, která musí být v písemné formě. Dnem doručení nájemní smlouva končí a nájemník se musí nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu vystěhovat.
CO DĚLAT, KDYŽ SE NÁJEMNÍK NECHCE VYSTĚHOVAT
Pokud nájemník nechce nemovitost opustit, nemůžete vzít „právo do svých rukou“ a odstřihnout jej třeba od elektřiny nebo mu vyměnit zámek. Musíte postupovat zcela v souladu se zákonem, jinak vám podle § 178 trestního zákoníku hrozí odnětí svobody až na 3 roky.
Jestliže se nájemník z bytu nechce vystěhovat ani po obdržení oficinální výzvy k vyklizení, musíte podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti. V případě, že neplatič prostory nevyklidí ani po vydání soudního rozsudku, můžete se obrátit na exekutora.
Před samotnou žalobou je nutné nájemci poslat předžalobní výzvu a nechat si její kopii. Žaloba na vyklizení nemovitosti musí mít písemnou formu, obsahovat údaje o žalobci i žalovaném, informace a popis nemovitosti, soupis skutečností, které dávají právo žalobci žalovaného vystěhovat a podobně.
Postup při vyklízení bytu
Na základě žaloby na vyklizení bytu soud potvrdí, zda existují pro tento krok důvody. Jakmile rozsudek nabude právní moci, je možné podat návrh na výkon rozhodnutí, kdy bude soudem k vyklizení bytu pověřený exekutor. Exekutor následně nájemce vyzve k tomu, aby byt ve stanovené době vyklidil.
V případě, že tak nájemce neučiní ani po uplynutí této doby, přistupuje se k vyklizení bytu za přítomnosti exekutora. Vyklízení provádí pronajímatel, popřípadě jím pověřená osoba, která musí nájemci umožnit, aby si vyklizené věci vyzvedl. Pronajímatel má právo požadovat po nájemci náklady spojené s vyklizením bytu.
JAK Z NEPLATIČE DOSTAT DLUŽNÉ NÁJMY?
Pokud na pokrytí dluhu nestačí předem složená kauce, můžete přistoupit k soudnímu řešení. Ještě před tím však dlužníkovi pošlete předžalobní výzvu, která je pomyslným varováním před samotným soudním řízením. Zároveň bude předžalobní výzva dokladem toho, že máte nárok na kompenzaci soudních výloh ze strany dlužníka. Proto se doporučuje tento krok nepřeskakovat.
V případě, že neplatič na předžalobní výzvu nereaguje, podáte k soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. Jestliže vám dlužník nezaplatí ani na základě rozhodnutí soudu, který potvrdil váš nárok, můžete se obrátit s vymáháním dluhu na soudního exekutora.
CHCETE PRONAJÍMAT A NEDĚLAT SI VRÁSKY?
Jestliže nechcete řešit problémy s neplatičem, ušetřit si soudní martyria a těšit se jen z pravidelného příjmu, svěřte svůj byt pod náš patronát. Postaráme se o sepsání inzerátu, vyhledáme spolehlivé nájemníky a veškerou agendu vyřešíme za vás. Staneme se vaším nájemníkem s garantovaným nájmem, a to i v případě, že nám podnájemník nezaplatí nebo bude byt neobsazený.
Řadě problémů předejdete správně sepsanou nájemní smlouvu. Nezapomeňte si také schovávat veškerou dokumentaci, která se s pronajímáním plní.
Ve stručnosti
Pokud nájemník neplatí, je vhodné nejprve podniknout kroky jako zaslání upomínky, výzvu k úhradě dluhu nebo dohodu o splátkách. Pokud nájemník neplní své závazky ani po několika nezaplacených nájmech, může dojít k výpovědi nájmu nebo soudnímu vymáhání. Jak byste postupovali v případě, že by nájemník odmítal spolupracovat?
