Aktualizace 10. 4. 2024, první vydání článku 2. 9. 2021
S otázkou, jak postupovat při zvýšení nájmu se určitě setkal každý pronajímatel i nájemník. Úpravu výši nájemného je možné zahrnout do nájemní smlouvy v podobě dodatku nebo inflační doložky. Možná je také dohoda mezi pronajímatelem a nájemníkem. Věděli jste, že existuje limit pro zvýšení ceny za nájem?
O ZVÝŠENÍ NÁJMU OBECNĚ
Pokud potřebujete v nájemní smlouvě něco upravit a ošetřit, vždy je nejlepší to mít písemně. Jaká jsou obecná pravidla pro zvyšování nájmu?
- Zvýšení nájemného komunikujte písemně.
- Držte se předpisů, které ohledně nájmu stanovuje občanský zákoník.
- O zvýšení nájemného informuje nájemníka dostatečně dopředu. Měl by mít možnost zvážit svou finanční situaci.
- Navýšení si dobře promyslete. Nájemné by mělo odrážet aktuální situaci na realitním trhu, nemělo by být zbytečně nízké ani naddimenzované.
- Pokud máte nájemníka, se kterým jste dlouhodobě spokojení a chcete, aby u vás zůstal i nadále, vyplatí se nájemné zvýšit spíše mírně. Spolehlivý nájemník je totiž k nezaplacení.
MĚJTE PŘEHLED O TOM, JAKÁ JE AKTUÁLNÍ HLADINA NÁJEMNÉHO VE VAŠÍ LOKACI
Majitel i nájemník by měli mít přehled o tom, za kolik se pronajímají byty v jejich okolí. Majitel tak bude vědět, o kolik je možné nájemné zvýšit, a nájemník nebude nepříjemně překvapený novou částkou, kterou po něm může majitel vyžadovat.
Projděte si inzeráty v okolí a zjistěte, kolik se za podobný byt ve vaší lokalitě platí. Rovněž můžete nahlédnout do cenové mapy nájemného, ve které najdete průměrnou cenu bez DPH za metr čtvereční. S optimálním nastavením výše nájemného vám pomohou naši odborníci ze Stálého nájmu.
Zvyšování nájmu se věnuje § 2248 a § 2249 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Ovšem na zvýšení se nájemník i majitel mohou dohodnout buď v inflační doložce, nebo v dodatkové smlouvě.
Zjištění srovnatelného nájemného
Zjištění srovnatelného nájemného se řídí prováděcím právním předpisem. Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se srovnatelné nájemné zjišťuje buď znaleckým posudkem, nebo prokazatelným doložením výše 3 nájmů (3 nájemních smluv), které se platí ve srovnatelných pronájmech.
ZVYŠOVÁNÍ NÁJMU PODLE TYPU NÁJEMNÍ SMLOUVY NA BYT
Způsob zvyšování nájemného souvisí s typem nájemní smlouvy. Vždy musí mít písemnou podobu.
- Nájemní smlouva na dobu určitou – pokud pronajímatel uzavře nájemní smlouvu s nájemníkem na dobu určitou, zpravidla na 1 rok, může výši nájemného upravit v nové nájemní smlouvě. Pak záleží na nájemníkovi, zda nové podmínky přijme, nebo si bude hledat nové bydlení.
- Nájemní smlouva na dobu neurčitou – v tomto případě je vhodné v nájemní smlouvě specifikovat, jak k navyšování nájemného bude docházet. Může jít například o inflační doložku, konkrétní částku nebo sumu vyjádřenou v procentech. Kromě toho je možné zvýšení nájmu ošetřit i dodatkem k nájemní smlouvě. Majitel může nájemné zvýšit i jednostranně na základě písemného návrhu, který doručí nájemci. Zvýšení může být o takovou částku, aby bylo nájemné srovnatelné s nájemným obvyklým v daném místě.
ZVÝŠENÍ NÁJMU MŮŽE BÝT ZAHRNUTO PŘÍMO V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ NA BYT NA DOBU NEURČITOU
Podmínky a způsoby zvyšování může majitel zahrnout přímo do nájemní smlouvy na dobu neurčitou nebo tuto problematiku ošetřit dodatkem ke smlouvě o nájmu. Jestliže smlouvu nájemník podepíše, stvrzuje svým podpisem, že je s principem zvyšování obeznámen a souhlasí s ním. Kromě zvýšení může být ve smlouvě ujednáno také snížení.
Nájemní smlouva uzavřená na byt či dům, může obsahovat pasáž o tom, že se nájemné bude každý rok zvyšovat o určitou částku. Jestliže se pronájem uzavírá pouze na rok a nájemce chce po uplynutí smlouvy v bytě i nadále bydlet, může mu majitel předložit novou nájemní smlouvu se zvýšeným nájmem. Nájemce na novou cenu buď přistoupí, nebo si musí hledat nové bydlení.
Jak specifikovat zvyšování ve smlouvě
Do nájemní smlouvy se obvykle uvádí částka, o kterou se bude cena nájmu zvyšovat. Tato částka se může uvádět v korunách nebo v procentech. Její nevýhodou ovšem je, že nedokáže pružně reagovat na dění na trhu s nemovitostmi.
Je však možné také podepsat inflační doložku. Díky ní může pronajímatel jednou ročně nájem zvýšit o tolik, kolik činila inflace v minulém roce. Aby byla inflační doložka k nájemní smlouvě platná, musí v ní pronajímatel specifikovat, jakou konkrétní inflací se řídí. Může se jednat například o index spotřebitelských cen, které zveřejňuje Český statistický úřad.
Ve smlouvě musí být rovněž uvedeno přesné datum, od kterého bude k navyšování docházet. Zpravidla se jedná buď o 1. leden příslušného roku, nebo o datum, k němuž byla uzavřena nájemní smlouva. Nájemné se pak bude automaticky každý rok zvyšovat. Pronajímatel na tento fakt nájemce upozorňovat nemusí, i když by k tomu v rámci slušnosti přistoupit měl.
Kdy je inflační doložka neplatná?
Největším úskalím inflačních doložek v nájemních smlouvách je špatná formulace. Co znamená špatná formulace? Jednoduše to, že je neurčitá. A právě z tohoto důvodu je neplatná.
Jaké náležitosti nesmí správné formulaci o inflační doložce chybět?
- Datum – datum, ke kterému dochází ke zvýšení.
- Proces navýšení – nájemníka byste měli informovat o tom, jak k navýšení dojde. Může jít například o výzvu pronajímatele nebo o automatické navýšení.
- Inflační ukazatel – ve formulaci musí zaznít, podle jakého konkrétního inflačního ukazatele bude nájemné navyšováno (může jít například o index spotřebitelských cen, který zveřejňuje Český statistický úřad nebo Eurostat).
Pokud nájemník navýšení přijme…
V případě, že nájemce novou cenu přijme, začíná částku platit až ve 3. měsíci po obdržení návrhu na zvýšení nájemného. První dva měsíce po obdržení návrhu tedy ještě platí „dřívější“ nájemné a až 3. měsíc platí novou částku.
SE ZVÝŠENÍM NÁJEMNÉHO SE MŮŽETE OBRÁTIT NA SOUD
Pokud ke smlouvě o nájmu nebyl sepsán dodatek o zvyšování a ani jinak se navýšení ceny nájmu ve smlouvě neřeší, mohou se na vyšším nájemném pronajímatel s nájemcem dohodnout. Dohoda má přitom přednost před zákonem.
V případě, že se strany nedohodnou, může dojít k jednostrannému zvýšení nájemného majitelem. Řídit se přitom musí pravidly občanského zákoníku a nájemci musí tento fakt oznámit písemně. Ke zvýšení může přikročit nejdříve po roce od posledního zvýšení.
Nájemce musí písemný návrh na zvýšení ceny odsouhlasit, nebo svůj nesouhlas sdělit do dvou měsíců. Pokud nájemník nesouhlasí, majitel mu pravděpodobně navrhne, že nájemné určí soud. Návrh musí majitel bytu k soudu podat do 3 měsíců a také doložit, že zvýšení nájemného nepřesáhlo hranici povolených 20 %.
Podmínky, které je nutné při jednostranném zvýšení nájemného dodržet
Maximální navýšení u nájemného na dobu neurčitou nesmí přesáhnout 20 % z původně sjednaného nájmu, přičemž zahrnuje také navýšení, ke kterému došlo v posledních 3 letech. Zjednodušeně řečeno, za poslední 3 roky nesmí pronajímatel zvýšit nájemné o více než 20 %. V případě, že vám majitel jednorázově zvýší nájemné o 20 %, nesmí k dalšímu zdražování v následujících 3 letech přistoupit.
Hranice 20 % byla určena jako ochrana nájemníků kvůli tomu, aby majitelé bytu nelákali zájemce na levné nájemné, které by následně výrazně zvyšovali.
Každé zvýšení je možné navrhnout až po 12 měsících od předchozího zvýšení nájmu. Je nutné, aby měl návrh na zvýšení vždy písemnou formu.
Rovněž je důležité dodržet podmínku, že výše nájmu nepřekročila tzv. obvyklé nájemné. To je možné zjistit přípisem z realitní kanceláře nebo znaleckým posudkem.
Limit 20 % neplatí pro nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou. Majitel s nájemcem totiž uzavírá zcela novou smlouvu a je pouze na nájemníkovi, zda nové podmínky přijme či nikoliv.
Nájemné stanovené soudem může překročit limit 20 %
Nájemce by měl vědět, že při soudním řízení může dojít k takovému navýšení nájmu, které může přesáhnout státem nařizovaný limit 20 %. Měsíční nájemné bude navýšeno na cenu nájemného, které je v místě a čase obvyklé, a to i zpětně. Nájemce tedy bude muset doplatit rozdíl i za dobu, ve které došlo k podání žaloby k soudu.
ZVÝŠENÍ KVŮLI ZLEPŠENÍ KVALITY BYDLENÍ
K navýšení nájmu může dojít nejen kvůli inflaci či dorovnání k místně obvyklému nájmu, ale také kvůli stavebním úpravám, které zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu a celkové podmínky bydlení v domě. Zpravidla se jedná o takové úpravy, díky kterým dojde k úspoře energie či vody (zateplení, výměna oken atd.).
Při těchto úpravách se majitel s nájemci může dohodnout na navýšení nájmu maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. V případě, že nájemník nesouhlasí, navrhne majitel jednorázové zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů.
Pokud nájemník nesouhlasí ani se zvýšením o 3,5 % třeba proto, že míra zvýšení ceny nájemného neodpovídá účelně vynaloženým nákladům, může se majitel bytu opět obrátit na soud.
KDY MŮŽE SNÍŽENÍ NÁJMU POŽADOVAT NÁJEMNÍK
Stejně jako má pronajímatel právo na zvýšení nájmu, má i nájemník právo požadovat snížení nájmu v případě, že platí nájemné, které je vyšší než obvyklé v dané lokalitě.
Pokud majitel se snížením souhlasit nebude, může se nájemník obrátit na soud. Další možností pro požadování snížení nájemného je skutečnost, kdy hodlá nájemník smlouvu vypovědět z důvodu, že si našel levnější byt. Pokud máte spolehlivého nájemníka, je lepší se na snížení dohodnout. Jak už totiž možná víte, hledání dobrého nájemníka je oříšek. My ve Stálém nájmu máme v tomto ohledu bohaté zkušenosti, a tak dokážeme najít toho nejlepšího obyvatele pro váš byt.
PRONAJÍMEJTE BEZ STAROSTÍ A NAVYŠOVÁNÍ NÁJMU NECHTE NA NÁS
Pokud si chcete ušetřit starosti a povinnosti týkající se pronajímání bytu, svěřte jej do naší péče. Postaráme se o všechny náležitosti, které se s pronájmem pojí. Navíc vám garantujeme stálý nájem, a to i v případě, že nám podnájemník nezaplatí nebo je byt neobsazený. Sledujeme situaci na trhu a nájemné přizpůsobujeme aktuálním trendům. Při zvýšení se i vy můžete těšit na vyšší zisk z nájmu.
Při jakékoliv úpravě nájemního vztahu nezapomeňte mít všechno připravené písemně. Případná nedorozumění tak vyřešíte o to jednodušeji.
