CO JE TO FLUKTUACE NA REALITNÍM TRHU
Fluktuace na realitním trhu je zjednodušeně řečeno střídání nájemníků v bytě. Doba, po kterou se v bytě rozhodnout zůstat se liší podle typu nájemníka i dispozice bytu. Alfou a omegou bezproblémového nájmu je slušný nájemník, který řádně platí nájemné a k bytu se chová ohleduplně. Jak takového nájemníka najít? Naši odborníci vědí, jak na to.
Obecně platí, že menší nájemní byty typu 1 + 1 nebo 1 KK se využívají pro krátkodobý nebo střednědobý pronájem. Své dočasné bydlení zde v případě krátkodobého nájmu najdou turisti, v případě střednědobého studenti nebo svobodní a nezadaní. Jde zpravidla o mladší lidi, kteří v bytě zůstávají zhruba rok, proto se u nich dá předpokládat větší fluktuace.
Větší byty, zpravidla 2 KK a větší jsou ideální pro starší osoby či rodiny. Změny nájemníků se odehrávají zhruba po 3 až 4 letech. U nájemníků s vyšším věkem je možné počítat s tím, že v bytě zůstanou i delší dobu.
NÁJEMNÍ BYTY A NÁJEMNÍCI V DOBĚ PANDEMIE
Kvůli pandemii koronaviru je na realitním trhu 16–20 % neobsazených bytů, což je jednou tolik oproti standardním 8–10 %. Tato neobsazenost jde ruku v ruce s fluktuací nájemníků a ovlivňuje výši nájmu. Proto jsou dnes například v Praze k dostání neobvykle levné pronájmy vzhledem k atraktivní adrese.
Proč se fluktuace zvýšila?
Za nárůstem fluktuace i neobsazenosti bytů stojí pandemie koronaviru.
- Hlavním důvodem fluktuace je snížení nájmu. Nájemníkům se totiž vyplatí se přestěhovat ze stávajícího bytu do levnějšího.
- Bydlení nyní nepotřebují například tuzemští ani zahraniční studenti, kteří mají výuku online, takže zůstávají doma u rodičů.
- Chybí také zahraniční pracovníci, kteří se kvůli situaci museli vrátit do svojí domoviny.
- Ani zaměstnanci firem, kteří se za prací vydali do jiného než rodného města, nyní ubytování nepotřebují, jelikož mohou pracovat na home office prakticky odkudkoliv. Vzhledem k tomu, že řada firem plánuje si práci na dálku ponechat a scházet se jen na porady, mnozí zaměstnanci hledají bydlení mimo centrum města.
- Kvůli omezení cestování se výrazně propadl cestovní ruch a s ním i výhodné krátkodobé pronájmy.
Cenový vývoj nájemného
Pro vyšší fluktuaci mluví i výkyvy cen nájemného. Zejména kvůli odlivu zahraničních turistů se na trh dostaly nájemní byty s lukrativní adresou, které byly původně určeny pouze pro krátkodobý pronájem, který majiteli přinesl vyšší zisk než při jeho dlouhodobém pronajímání. Například v centru Prahy ceny nájemného poklesly až o 10 %, ale výjimkou není ani poloviční nájemné. Důvod je jasný. Majitelé chtějí mít z bytu alespoň nějaký zisk, proto se nebojí jej nabídnout za nižší cenu. Proto došlo ke změnám výše nájemného i u bytů určených pro dlouhodobý pronájem.
Co můžete očekávat v roce 2021?
Jestliže jste čerstvými majiteli nájemního bytu, začněte do něj nájemníky hledat co nejdříve. Přestože koronavirus ovlivnil ceny nájemného směrem dolů, je více než pravděpodobné, že se v roce 2021 začne situace pomalu upravovat a vy budete mít větší prostor k úpravě výše nájemného.
To, jak dlouho bude situace s nižším nájemným a větší konkurencí trvat, se dá jen těžko odhadnout. V zásadě bude záležet především na ukončení krizových opatření a dalších faktorech. Jedná se především o návrat turistů a restart krátkodobých pronájmů. K těm se totiž většina majitelů investičních bytů hodlá vrátit. Dalším faktorem bude obnova výuky na školách, ale také návrat zahraničních a sezónních pracovníků.
Z dlouhodobého hlediska dávají Češi přednost především vlastnímu bydlení a pronájem často berou jako startovací bydlení. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí dále rostou a koronavirová pandemie se podepsala na nezaměstnanosti, je vlastní nemovitost kvůli nedosažitelnosti na hypotéku pro mnoho lidí nereálnou představou. Proto jim nezbývá nic jiného než se rozhodnout pro bydlení v podnájmu.
CO DĚLAT, KDYŽ CHCE NÁJEMNÍK SNÍŽIT NÁJEMNÉ
Vzhledem k pandemii a proměně realitního trhu, kde nyní nabídka volných bytů převyšuje poptávku, mohou majitelé očekávat, že budou nájemníci žádat úpravu výše nájemného. V případě, že nájemné neupravíte, je pravděpodobné, že se začnou poohlížet po bytě s levnějším nájemným.
Změna nájemníka pro vás znamená další kolotoč pojící se s hledáním a prověřováním nového nájemníka. Neobejdete se bez tvorby inzerátu ani osobních schůzek, které zaberou spoustu času. Pokud si čas chcete ušetřit, svěřte svoji nemovitost do našich rukou. Jestliže máte v bytě bezproblémové nájemníky, je lepší se na úpravě výše nájemného vzájemně dohodnout. Při tvorbě nové ceny si udělejte průzkum toho, za kolik se pronajímají byty v dané lokalitě, případně jaký dopad měla pandemie na zaměstnanost.
