Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Důvěřuj, ale prověřuj, radí známé přísloví. Při pronajímání bytu to platí bezezbytku. Jako pronajímatel se zkrátka čas od času musíte přesvědčit, že je vše v pořádku. Co kontrola bytu majitelem zahrnuje a jak častá může být? A může nájemník vaši návštěvu odmítnout?
NÁVŠTĚVU MUSÍTE OHLÁSIT PŘEDEM
Právo na nezbytnou prohlídku pronajímané věci (a tedy i bytu či domu) nebo návštěvu za účelem provedení servisních nebo údržbářských prací přiznává každému pronajímateli Občanský zákoník. Neznamená to ovšem, že byste do bytu mohli kdykoliv a bez souhlasu nájemníka. Na svou návštěvu jej musíte upozornit předem v přiměřené době.
Protože zákon nespecifikuje způsob tohoto oznámení ani neurčuje, co znamená doba přiměřenosti, je vhodné upřesnit podmínky kontrolních prohlídek bytu v nájemní smlouvě. Když uvedete, že se návštěva majitele uskuteční 4× ročně a nájemník o ní bude informován nejméně 14 dní předem, a to e-mailem, dopisem, SMS nebo ústně, předejdete zbytečným dohadům. Písemná forma je samozřejmě výhodnější kvůli případnému pozdějšímu dokazování.
Bez předchozího upozornění můžete do bytu, který užívá váš nájemník, vstoupit pouze z důvodu zabránění škodám nebo když hrozí nebezpečí z prodlení.
ČETNOST KONTROL BYTU NEPŘEHÁNĚJTE
Pokud by kontrola bytu nebo provádění údržby či oprav způsobilo nájemníkovi podstatné obtíže a znemožnilo mu nerušené užívání bytu, může požadovat slevu z nájemného. Pozor tedy na přílišnou četnost kontrol, nevhodně zvolenou hodinu návštěvy či její nepřiměřenou délku. Jestliže se prohlídky bytu budete domáhat každé dva týdny a pokaždé se usadíte v kuchyni na několik hodin, aniž byste brali ohledy na nájemníkovo soukromí, koledujete si o problém. I takové jednání může nájemník pokládat za podstatné obtíže a záležitost může skončit až u soudu.
Na druhou stranu byste však měli jednat sebevědomě a pravidelné prohlídky bytu neodkládat. Nespokojte se s tím, že vám nájemník do telefonu tvrdí, že je všechno v pořádku, nebo se vymlouvá, že má na návštěvě nemocnou tetičku. Vy máte ze zákona právo vstoupit do bytu nájemníka, stejně jako nájemník musí zpřístupnit byt za účelem kontroly.
K ČEMU KONTROLA BYTU SLOUŽÍ?
Kontrolní prohlídku byste ani vy, ani nájemník neměli vnímat negativně. Účelem návštěvy není zjišťovat, zda má nájemník koberec plný drobků nebo neumyté nádobí. Soustřeďte se na podstatné věci a návštěvu vnímejte jako přátelské setkání. Promluvte si o tom, zda je nájemník s bydlením spokojený a jestli uvažuje o prodloužení smlouvy. Ověřte počet osob v bytě a zeptejte se na možné změny – například narození dítěte, nastěhování partnera či pořízení zvířete.
Zjistěte, jestli některé zařízení nepotřebuje opravit či vyměnit. Pokud je servisní zásah nutný, zvažte, zda záležitost nespadá mezi drobné opravy a běžnou údržbu v bytě, které si nájemník podle zákona hradí sám. Patří k nim například malování stěn, čištění podlah a odpadů, výměna těsnění u vodovodních baterií, opravy oken a dveří či výměna vypínačů, přičemž cena za opravy nesmí přesáhnout 100 Kč na 1 m2 za rok. U bytu o velikosti 45 m2 si tedy nájemník zaplatí drobné opravy do výše 4 500 Kč ročně, ostatní už bude platit majitel.
JAK ŘEŠIT ŠKODY ZPŮSOBENÉ NÁJEMNÍKEM
Jak byste se měli zachovat, když například zjistíte, že nájemník poškrábal dveře nebo urazil okraj umyvadla? V první řadě vyzvěte nájemníka k nápravě – poškozenou věc může nechat opravit nebo vyměnit. Když se nedohodnete, můžete na úhradu oprav využít kauci, kterou u vás nájemník složil při převzetí bytu. Je-li částka vyšší, rozdíl nájemníkovi vyúčtujete a požádáte o úhradu.
Nezapomeňte však škody dobře zdokumentovat a přiložte k nim fotografie původního stavu. Ty by měly být spolu s podrobným popisem stavu zařízení bytu součástí předávacího protokolu, který je součástí nájemní smlouvy. Podle občanského zákoníku je každý svéprávný člověk odpovědný za způsobené škody a poškozený má nárok na náhradu škody, v krajním případě o tom může rozhodnout soud.
OPRAVY A REVIZE KOTLŮ JSOU BĚŽNÁ ÚDRŽBA
Častým předmětem sporu mezi majitelem bytu a nájemcem bývá otázka, kdo má zajistit a uhradit revizi plynového kotle. U plynových zařízení je provozní revize povinná každé tři roky, jednou ročně by měla projít servisní prohlídkou. Podle vládního nařízení č. 308 z roku 2015 jsou opravy a revize plynových kotlů běžnou údržbou a hradí je nájemník, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak. V zájmu bezpečnosti tuto otázku spolu projednejte.
Protože nařízení nevyjmenovává všechny konkrétní opravy a zásahy, bude pro vás výhodnější upravit oblast provádění oprav v bytě v nájemní smlouvě. Na nájemníka však nemůžete převést povinnosti, které ukládá zákon vám, proto byste se s uvedeným nařízením měli důkladně seznámit.
ZKONTROLUJTE DOMÁCÍ MĚŘIDLA ENERGIÍ
Pozornost zaměřte také na elektroměry a plynoměry. Ostražitost je na místě i v případě, že jste nechali přepsat odběr energií na nájemníka.
Pokud by totiž nájemník za energie neplatil, může dodavatel službu ukončit a odmontovat měřidla. Opětovná instalace je nákladná a jednání o úhradě nákladů nebude snadné. Máte-li jakékoliv pochybnosti, nebojte se požádat o předložení dokladu, že nájemník energie platí.
Pokud jste odběratelem energií vy a nájemník hradí zálohy v rámci nájemného, pak si při každé kontrolní návštěvě opište stav elektroměru. V případě nadměrné spotřeby nájemníka včas upozorněte, že zálohy nebudou stačit a čeká jej velký doplatek. V tomto případě jste to vy, kdo nese riziko vzniku dluhů, takže si ohlídejte, zda spotřeba odpovídá zálohám, které nájemníkovi účtujete.
KOLIK ČASU VÁM KONTROLY BYTU ZABEROU?
Dejme tomu, že zvolíte frekvenci návštěv každé čtyři měsíce. Cesta tam a zpět vám zabere 1,5 hodiny, u nájemníka se zdržíte 1 hodinu. Za čtyři návštěvy to máme 7,5 hodiny času. Další desítky minut budete potřebovat na komunikaci s nájemníkem. A to samozřejmě nemluvíme o opravách a údržbě, které mohou zabrat 20–30 hodin ročně, a kontrole plateb a případném vyúčtování energií, což jsou další hodiny navíc.
Zdá se vám to příliš mnoho odpovědnosti a zařizování? Chcete mít byt stoprocentně v dobrých rukou? Právě pro vás je tu služba StálýNájem.cz, která vám tohle všechno zaručí. Vaším nájemníkem budeme my, podnájemníka si najdeme a důkladně prověříme. Garantujeme vám pravidelné vyplácení nájemného a řádnou péči o váš byt po celou dobu pronájmu.
Ve stručnosti
Pronajímatel má právo na nezbytnou prohlídku pronajímaného bytu, kterou musí nájemníkovi předem ohlásit. Četnost kontrol by však neměla být příliš vysoká, aby neobtěžovala nájemníka a nebránila mu v nerušeném užívání bytu. Jak se můžete domluvit s nájemníkem na termínech prohlídek?
