Aktualizace 7. 12. 2022, první vydání článku 28. 8. 2020
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Při pronájmu myslete nejen na výši nájemného, ale také na částku, kterou bude nájemník platit jako zálohu za služby spojené s užíváním bytu. Tato částka musí být ve smlouvě uvedena. Rovněž by v ní měly být rozepsány veškeré komodity, za které nájemník zálohy platí. Víte, na co se zálohy vztahují a na co naopak ne? To a mnohem více zjistíte z našeho článku.
JAK NAKLÁDAT SE ZÁLOHAMI
Zálohy je možné na rozdíl od pevně stanoveného nájemného v případě potřeby jednostranně měnit. Majitel má povinnost svým nájemníkům skutečné náklady na služby řádně vyúčtovat. Majitel má podle zákona č. 406/2000 Sb. povinnost nájemníkům předložit energetický průkaz budovy. Díky tomu budou mít nájemníci představu o tom, jak energeticky náročná budova je.
Do smlouvy o pronájmu nezapomeňte uvést, co bude a co nebude součástí předpisu záloh, který bude nájemník platit po celou dobu sjednaného nájmu, a jakým způsobem bude rozúčtování služeb prováděno. Říká se: „Jak je psáno, tak je dáno.“ A to v tomto případě rozhodně platí. Jestliže na smlouvě uvedete veškeré zálohované položky, předejdete tak případným nejasnostem, dohadům a konfliktům při vyúčtování.
Výše záloh a služby, na které se zálohy vztahují
Výše záloh na energie by měla být stanovena podle předchozí nebo předpokládané spotřeby. Promítnout by se do ní měl i počet osob v domácnosti, výměra a podobně. Blíže se rozúčtování záloh za služby věnuje § 5 zákona č. 67/2013 Sb.
Služby, za které by měl nájemník platit zálohy, upravuje občanský zákoník v ustavení § 2247 odst. 2. Zde jsou vyjmenované veškeré služby, které jsou zaúčtovatelné. Jedná se například o:
- dodávku vody,
- odvoz a odvádění odpadních vod, čištění jímek,
- dodávku tepla,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných prostor,
- poplatek za rozhlasové a televizní vysílání,
- provoz a čištění komínů,
- provoz výtahu a podobně.
Služby, které nájemce neplatí
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb., zákon o službách uvádí služby, za které byste po nájemci rozhodně neměli chtít úhradu. Jedná se o:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správci nebo statutárním orgánům a další.
Jestliže vlastník bytu, tedy pronajímatel, chce, aby fond oprav hradil nájemník, měl by na toto pamatovat při stanovení výše nájmu. Zjednodušeně řečeno si nájem navýší o částku na fond oprav. Je však nutné počítat s tím, že nájemné kvůli tomu může být zbytečně vysoké a pronajímatel nemusí byt vůbec pronajmout, případně bude čekat dlouho, než najde nájemce ochotného platit takto vysoký nájem.
Jak si práci s vyúčtováním služeb za byt zjednodušit?
Některé služby může majitel bytu převést na nájemníka, takže se o jejich vyúčtování nemusí starat. Jedná se především o elektřinu a plyn. Majitel se tak nemusí starat o to, jestli spotřeba odpovídá výši placených záloh, a nemusí mít obavy z vymáhání nedoplatků.
V některých smlouvách nemusí být uveden podrobný rozpis služeb ani způsob vyúčtování záloh. Smluvní strany si vystačí pouze s dohodou o výši záloh za služby, které se pojí s užíváním bytu. Takováto smlouva je platná, ale povinnosti služby vyúčtovat a vyrovnat případný nedoplatek či přeplatek nezbavuje ani jednu ze smluvních stran.
Co jsou paušální platby
Pronajímatel vyúčtování záloh na služby nemusí dodávat, jestliže se s nájemníkem dohodne na tzv. paušálních platbách. Je totiž možné částku nájemného a služeb sloučit do jedné paušální platby. Na tomto paušálu se však musí dohodnout obě strany. Paušální platba je ideálním řešením pro nájmy kratší než 24 měsíců.
POVINNOST UKÁZAT VYÚČTOVÁNÍ ZA ENERGIE
Jako majitel bytu máte povinnost nájemcům vyúčtování za energie doručit nejpozději 4 měsíce po skončení zúčtovacího období, které standardně trvá 1 rok. Existuje také možnost, že nájemce majitele bytu vyzve, aby mu poskytl podklady týkající se vyúčtování záloh. Jestliže je tato žádost podaná písemně, musí nájemníkovi majitel vyhovět a ukázat mu:
- náklady na jednotlivé služby,
- způsob rozúčtování,
- jakým způsobem se stanovila výše záloh,
- jak bylo provedeno vyúčtování.
Do čtyř měsíců se musí obě strany finančně vyrovnat, tedy uhradit nedoplatek nebo nájemníkovi vrátit přeplatek.
Povinnost předkládat vyúčtování majitel nemá tehdy, pokud se s nájemcem dohodne na placení paušální částky. Podrobný rozpis je možné od poskytovatele služeb požadovat jen tehdy, pokud slouží pro účely sociálních dávek.
JAK MÁ VYPADAT SPRÁVNÉ VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB V BYTĚ?
Řádné vyúčtování služeb a záloh za energie musí proběhnout nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období. Jaké náležitosti by ve vyúčtování měly být uvedeny?
- Skutečná výše nákladů na jednotlivé služby,
- výše přijatých záloh na jednotlivé služby,
- předávací protokol se stavy měřidel (voda a teplo),
- vzniklý přeplatek nebo nedoplatek.
Vyúčtování musí být vypracováno tak, aby z něj byly zřejmé a kontrolovatelné případné rozdíly podle způsobu a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle Nejvyššího soudu by v řádném vyúčtování měla být uvedena cena za jednu měrnou jednotku dané služby (plyn, elektřina, voda), dále počet jednotek za vyúčtované období a celková cena dané služby.
Na vyrovnání nedoplatků má nájemník 4 měsíce od data, kdy mu přišlo vyúčtování. Stejná doba platí pro pronajímatele v případě vrácení přeplatku nájemníkovi.
Roční vyúčtování služeb a přeplatky
Co se týče vratek neboli přeplatků, má každý dodavatel jiné podmínky. Někteří dodavatelé vrací přeplatek automaticky, u některých si musíte osobně zažádat a jiní je použijí do dalšího zúčtovacího období. Vše ohledně přeplatků je uvedeno ve smlouvě. Jejím podpisem souhlasíte s tím, co je stanoveno, proto je potřeba si před podpisem smlouvu řádně pročíst.
Kdy přijde vyúčtování za elektřinu a vodu?
Vyúčtování za vodu a elektřinu obvykle chodí na jaře, tedy v období od března do května. Není to však pravidlem. Vše záleží na odečtech, které provádí distributor. Po naměření hodnot odešle tyto údaje distributor vašemu dodavateli, a tak vám může vyúčtování ve schránce přistát kdykoliv během roku.
Vyúčtování služeb po skončení nájmu
Pokud nájemní vztah skončí dříve, než bylo stanoveno ve smlouvě, platí stejná pravidla jako u klasického ročního vyúčtování služeb. To znamená, že pronajímatel musí nájemníkovi roční vyúčtování služeb předložit do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období.
To nesmí být delší než 12 měsíců. Jeho start určuje pronajímatel. Jestliže se tedy nájemník z bytu odstěhuje již po půl roce, zákonná 4měsíční lhůta se rozbíhá s koncem původně sjednaného zúčtovacího období. Ne s koncem pronájmu. Nájemce musí nedoplatky vyrovnat nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Stejně dlouhá doba platí pro pronajímatele při vrácení přeplatků.
CO DĚLAT, KDYŽ SE NÁJEMNÍKOVI VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB NEZDÁ
Jako pronajímatel byste měl vědět, že pokud v 4měsíční lhůtě nájemníkovi neposkytnete vyúčtování služeb, může je po vás nájemník vymáhat soudně. Navíc má nárok na pokutu z prodlení. Výše pokuty může být uvedena v nájemní smlouvě. Nesmí však přesáhnout 50 Kč za den.
Jestliže nájemník nesouhlasí s předloženým vyúčtováním, může písemně požádat o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování. Pronajímatel mu toto musí umožnit nejdéle do 5 měsíců po konci zúčtovacího období. K nahlédnutí musí předložit náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Také mu musí umožnit pořízení kopií podkladů.
Jestliže nájemce s něčím nesouhlasí, musí pronajímateli své námitky předložit nejpozději do 30 dnů od obdržení podkladů pro vyúčtování. Pronajímatel má na vyřízení námitek 30 dnů.
Reklamace vyúčtování služeb
Jestliže se vám roční vyúčtování služeb nezdá, máte 30 dní na podání námitky. Energetický dodavatel má pak 15 dní na to, aby námitky vypořádal. To znamená, že rozhodne, zda je vaše reklamace oprávněná. V případě, že reklamace oprávněná je, musí vám dodavatel peníze do 30 dnů vrátit. Pokud tuto lhůtu nedodrží, máte nárok na náhradu, a to ve výši 600 Kč za elektřinu za každý den prodlení. Maximální částka je 24 000 Kč. U plynu se jedná náhradu ve výši 750 Kč za každý prodlený den. Maximální částka je zde 7 500 Kč.
V případě, že se s dodavatelem nedohodnete, můžete se obrátit na Energetický regulační úřad, případně celou záležitost řešit soudně.
Co by měla obsahovat reklamace?
- Informace o tom, že posíláte reklamaci.
- Vaše jméno, adresu, číslo odběrného místa, zákaznické číslo a variabilní symbol na faktuře.
- Důvod reklamace včetně důkazů.
- Podpis.
Jestliže si nechcete dělat starosti s vyúčtováním a jen si užívat pravidelný nájem, svěřte svůj byt do péče naší služby Stálý nájem. O veškeré papírování se postaráme za vás.
