Nedostatek nemovitostí, vysoká poptávka, státní restrikce a další aspekty se podepisují na tom, že sen o vlastním bydlení se lidem, zejména mladým rodinám, rozplývá jako pára nad hrncem. Kvůli astronomickým částkám se však vlastnění nemovitosti vzdaluje už i střední třídě. Jak nedostupnost bydlení ovlivní ceny nájmů a nemovitostí?
JAK SE PANDEMIE PODEPSALA NA VÝVOJI CEN NÁJMŮ U BYTŮ
Z důvodů koronavirové situace se ceny za nájem bytů a nemovitostí snižovaly především ve větších a turisticky atraktivních městech, mezi které patří zejména Praha. Na cenové politice nájmů se podepsal odliv zahraničních turistů, studentů, ale také pracovníků. Mnoho zaměstnanců začalo pracovat z domova, a tak nebylo nutné si držet například byt v blízkosti centra.
Na snížení nájmů především v hlavním městě měla vliv velká nabídka volných bytů, které byly původně určeny pro krátkodobé pronájmy zejména přes platformu Airbnb. Lidé tak mohli bydlet třeba v centru města doslova za pár tisíc. Tato doba ostatně nahrávala také hledání nových nájemních bytů za lepší cenu nebo snižování nájemného. V současné době, kdy se restrikce pomalu uvolňují, se začíná zvyšovat poptávka po vlastním bydlení, které je ovšem mnoha lidem nedostupné.
ZDRAŽOVÁNÍ A NEDOSTUPNOST VLASTNÍHO BYDLENÍ
Podle Evropské centrální banky rostou ceny bytů a rodinných domů v Česku v porovnání s celou Evropskou unií nejrychleji. Kromě bytů a domů se však raketově zdražují také rekreační nemovitosti. Chaty a chalupy se za pouhé 3 měsíce zdražily o desítky procent. A vůbec nejvýše se vyšroubovaly ceny za pozemky, jejichž hodnota meziročně vzrostla o 16 %.
Proč se nemovitosti zdražují?
Ceny vždy odráží poměr mezi nabídkou a poptávkou. V současné situaci je realita taková, že nabídka ani zdaleka nedokáže uspokojit poptávku. Vysoká poptávka je důsledkem relativně levných hypoték (které ovšem čekají regulace), ale také přesvědčením, že pořízení nemovitosti představuje spolehlivou investici, kterou obávaná inflace ovlivňuje nejméně.
Obrázek: Pomalá výstavba zvyšuje poptávku po vlastním bydlení.
Dalším faktorem je nedostatečná výstavba, která zdaleka nedosahuje úrovně z let 2008–2009, kdy se stavělo zhruba o čtvrtinu více. Na růstu cen nemovitostí se podepisuje také:
- zvýšení sazby DPH na stavební práce,
- zdražování stavebních materiálů,
- zvyšování minimální mzdy,
- problematické územní plány měst,
- pomalé povolovací procesy.
Ceny za nemovitosti narůstají, příjmy nikoliv
Alarmujícím faktem je, že příjmy v Česku nerostou společně s cenami nemovitostí. Zatímco se vlastnické bydlení loni zdražilo o 11 %, růst příjmů domácností se z téměř 5 % propadl na 1,7 %. Dostupnost vlastního bydlení patří v Česku k nejnižším z celé Evropské unie.
POROVNÁNÍ VÝVOJE CEN NEMOVITOSTÍ
Průměrná cena nemovitostí se stále a výrazně zvyšuje. Například loni v březnu se byty nabízely průměrně za 4,18 miliony korun a v dubnu dokonce za 4,72 miliony korun. V porovnání se stejným obdobím v loni jde o rozdíl ve výši 740 000 Kč, což je převedeno na procenta zdražení o 21 %.
V Brně stoupaly ceny nemovitostí 2krát rychleji než v Praze. Od března do května roku 2021 se ceny nemovitostí v Praze zvýšily o 2,9 %, ale v Brně dokonce o 6,9 %.
PROČ SE ZVYŠUJE ZÁJEM O NÁJEMNÍ BYDLENÍ
I přesto, že ceny nemovitostí rostou, neklesá zájem o hypotéky. Ten se naopak, kvůli rostoucím cenám, zvyšuje. Vzhledem k obavám ČNB o stabilitu trhu se však chystají nové regulace, které ovšem zvětší okruh lidí, kteří na vlastní bydlení nedosáhnou. Proto se předpokládá zvýšený zájem o nájemní bydlení, což povede k úpravě ceny nájmů.
Vzhledem k astronomickým cenám za nemovitosti ve velkých městech se v příštích 12 měsících očekává například u bytů k pronájmu v Praze zvýšení nájmů až o 20 %. V Brně a dalších větších městech se odhaduje nárůst o 10 %. Tento trend by mohly narušit jen další přísné restrikce spojené s koronavirem. V levnějších lokalitách se předpokládá, že budou ceny nájmů stagnovat, případně se jen mírně zvýší.
Obrázek: Ke zvýšení nájmů dojde především ve velkých městech.
I přes zvýšené ceny nájmů je pro Čechy výhodnější bydlet v nájmu, než splácet hypotéku. Transakční ceny nemovitostí totiž rostou rychlejším tempem než cenová hladina nájemního bydlení. Od roku 2014 do roku 2020 výše nájmů stoupla o 38,5 %, zatímco transakční cena bytů o 104 %.
Zájem o nájemní bydlení se z loňských 8 % zvýšil na 10 %. Jedná se především o větší města, kde je bydlení přirozeně dražší. Mnoho lidí se bude muset smířit s tím, že pokud budou chtít bydlet v atraktivní lokalitě, například v hlavním městě, na vlastní bydlení nedosáhnou. Nájem pro ně pak představuje jedinou alternativu. Kvůli důsledkům koronavirové situace počet lidí, kteří museli odložit nákup nemovitosti, stoupl z 5 % v roce 2020 na 9 %.
Nároky na nájemní bydlení
Požadavky na nájemní bydlení se změnily zejména kvůli nárůstu trendu home office. Vzhledem k tomu, že lidé nemusí do práce dojíždět pravidelně, není jejich prioritou bydlet v centru města.
Kromě toho také dbají na to, aby bylo v bytě místo na samostatnou kancelář nebo alespoň pracovní kout. Obecně se zvýšil zájem po bydlení ve větších bytech.
Jak dlouho trvá pronajmutí bytu
Vzhledem k tomu, že nabídka bytů určených pro dlouhodobý pronájem posledním rokem průběžně rostla, prodlužovala se i průměrná doba inzerce. Zatímco dříve mizely nabídky v řádu hodin nebo dnů, dnes jsou na inzertních portálech i několik týdnů či měsíců.
Doba potřebná pro nalezení vhodného nájemníka tedy nečítá jen několik dnů, jako tomu bylo dříve, ale týdnů. Pokud nechcete na svého nájemníka čekat dlouho, svěřte svůj byt pod náš patronát. Garantujeme vám nájemné i v případě, že je byt prázdný.
VÝHLED NA CENY NÁJMŮ V BUDOUCNU
Bezpečnostní opatření se začínají pomalu rozvolňovat nejen v České republice, také v zahraničí. Proto se očekává postupné zvyšování zájmu o byty pro krátkodobé bydlení. Je ovšem jasné, že vzhledem k nejrůznějším požadavkům (testování, očkování) se krátkodobé ubytování nedostane na čísla před pandemií ihned. Očekává se, že po návratu studentů do škol a návratu zahraničních pracovníků se zájem o pronájmy zvýší. Proto lze očekávat, že postupně dojde také k opětovnému nárůstu nájemného.
V budoucnu se neočekává, že by se ceny nemovitostí snižovaly a předpokládá se, že ceny úrokových sazeb u hypoték budou růst. Sazby by se při mírnějším scénáři mohly zvyšovat průměrně o:
- 0,5 % v roce 2022,
- 0,3 % v roce 2023.
Růst cen bytů se při mírnějším odhadu předpokládá v roce 2022 o 13 % a v roce 2023 o 9 %. Dostupnost vlastního bydlení záleží na celé řadě faktorů, ale v současné situaci se předpokládá, že se bude dále zhoršovat, což nahrává situaci nájemního bydlení.
NECHTE STAROSTI S BYTEM NA NÁS
Současná situace hraje do karet bydlení v pronájmu. S pronajímáním nemovitosti se však pojí celá řada povinností. Jmenujme například inzerci, hledání nájemníka a jeho prověřování, vyhotovení dokumentů, ale také nastavení správné výše nájemného.
Na pronájmu určitě nechcete tratit, ale také není potřeba pronajímat pod cenou. Svěřte svůj byt pod křídla Stálého nájmu. Na trhu realit se pohybujeme více než 10 let, takže dokážeme váš byt pronajmout co nejvýhodněji. Navíc vám garantujeme nájem i v případě, že nájemník neplatí nebo je byt neobsazený.
