Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Jestliže máte své vlastní bydlení a peníze navíc, je rozhodně lepší je investovat do nemovitosti, než je nechat ležet na spořicím účtu. Na rozdíl od peněz na účtu totiž nemovitosti získávají časem na hodnotě.
CO JE TO INVESTIČNÍ NEMOVITOST?
Možná jste se již setkali s pojmy jako investiční nemovitost nebo investování do nemovitostí. V těchto případech to znamená, že hledáte nemovitost, ve které nebudete bydlet, ale je pro vás vidinou výdělku v podobě jejího pronájmu či prodejte se ziskem.
PROČ JE INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ TOLIK OBLÍBENÁ
Jestliže necháte peníze volně ležet na běžném účtu, po letech o část z nich přijdete. Proč? Kvůli inflaci. Nejoblíbenějším způsobem, jak se této situaci vyhnout a zároveň nejlépe uchovávat nebo ještě lépe zvýšit hodnotu peněz, je investice do koupě bytu či jiné nemovitosti.
Tento způsob zhodnocování peněz je u řady lidí oblíbený, protože se jedná o investici konzervativní. To znamená, že je minimálně riziková a přináší hned dvojí výnos:
- pravidelný měsíční příjem v podobě nájmu,
- zhodnocování v čase, které kontinuálně roste.
Jednoduše můžeme říct, že nemovitost dokáže hodnotu peněz chránit po desetiletí, a navíc odolává inflaci. Po letech si byt můžete nechat k vlastnímu užívání, přepsat jej na potomky nebo jej výhodně prodat.
Jaký výnos můžete očekávat
Investice do bytu se nejlépe zhodnotí v dlouhodobém horizontu a v tomto ohledu se řadí mezi nejvýnosnější. Pohybuje se mezi 3–5 %. To může být pro investory daleko zajímavější číslo než to, se kterým se setkají například u stavebního spoření či termínovaných vkladů, kde jsou v současné době úroky minimální. Výnosnější mohou být dluhopisy a akcie, u kterých je však nutné počítat s větším rizikem než u investice do nemovitosti.
JAK BY MĚL VYPADAT INVESTIČNÍ BYT
Mezi nejžádanější patří především malometrážní byty v lokalitách s dobrou občanskou vybaveností (dostupné MHD, obchody, školy, lékaři, parky, atd.) a infrastrukturou. Možnou cestou může být pořízení levného bytu v relativně levné lokalitě, která se bude v následujících letech rozvíjet.
Do metropolí se lidé stěhují nejčastěji za prací a potřebují bydlení sami pro sebe. Díky trendu singles a založení rodiny až v pozdějším věku připadají na muže a ženu dva byty. Kvůli vysokému procentu rozvodovosti dnes potencionální pár, kterému stačila jedna střecha nad hlavou, potřebuje dvě. Dále je tu kategorie lidí, kteří vlastní bydlení nechtějí, například studenti, cizinci nebo mladí lidé.
Obecně tedy můžeme říci, že nejlepší volbou je byt s prostorovým uspořádáním:
- 1 + 1,
- 2 + kk,
- 2 + 1.
Hodnota těchto bytů roste a bude růst trvale, neovlivní ji ani případná krize realitního trhu. Tento typ bytů se hodí jak pro dlouhodobý, tak krátkodobý pronájem. V případě potřeby bude vždy poměrně snadné je prodat za velice dobrou cenu.
ZPŮSOB POŘÍZENÍ INVESTIČNÍHO BYTU
Většina rozumných expertů vám řekne, že není dobré si na investice brát půjčky. Něco jiného je to však u nemovitostí. Tu si můžete pořídit buď z vlastních peněz, které jste si naspořili, nebo můžete žádat o hypotéku na nemovitost či investiční hypotéku.
Hypotéka na nemovitost
Na domy a byty je možné si od banky půjčit až 80 % z kupní ceny. Aby se však investice vyplatila, je nutné dobře počítat a do úvahy zahrnout cenu nemovitosti, bankovní úrok a výši nájmu. Nezapomeňte také kalkulovat s tím, že nemovitost může být určitou chvíli bez nájemce. To se vám však nemůže stát, pokud svůj byt svěříte do rukou Stálého nájmu.
Kvůli pandemii koronaviru došlo ke zlevňování hypoték. Úroková sazba v srpnu činila 2,11 %, ale do budoucna se předpokládá, že bude spíše stagnovat. Výraznější zlevňování v letošním roce již příliš reálné není.
Koronavirová krize však komplikuje pozici některých žadatelů o hypotéku, jelikož banky si své potencionální klienty více prověřují. Problémy s půjčkou mohou mít lidé zaměstnaní v oborech, které pandemie postihla nejvíce. Jedná se o:
- cestovní ruch,
- gastronomii,
- pohostinství,
- pendlery (lidé, kteří za výdělkem dojíždí do zahraničí).
Existují však obory, díky kterým mají žadatelé větší šanci na získání hypotéky. Jedná se především o:
- lékaře a právníky,
- učitele na VŠ,
- policisty,
- hasiče,
- zaměstnance ve státní správě.
Investiční hypotéka
Žádá se o ni zpravidla tehdy, kupujete-li více nemovitostí, které chcete pronajímat nebo jsou určeny k podnikání. Můžete za ni pořídit například byt nebo bytový dům za účelem pronájmu, penzion, restauraci a podobně. Bance musíte předložit aktuální doložitelné příjmy a pomoci vám mohou i příjmy z budoucího pronájmu, na který máte uzavřenou smlouvu. Tedy smlouvu o smlouvě budoucí.
Investiční hypotéka však může podle České národní banky pokrýt pouze 60 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte, což si může dovolit jen málokdo.
JE MOŽNÉ HYPOTÉKU SPLÁCET FORMOU NÁJMU?
Je mylné se domnívat, že si pořídíte byt a následně nastavíte nájemné tak, aby vám pokrylo výši měsíční splátky hypotéky. Nájemné je potřeba si nastavit podle tržní ceny, což je potřeba zohlednit při výběru bytu. Zohlednit musíte také to, zda je byt čistě investiční záležitostí, nebo jej do budoucna plánujete darovat svým dětem. V tomto případě vám zřejmě nebude vadit, kdy nájemné pokryje hypotéku jen z části, a vy doplatíte zbytek.
Je dobré se také zamyslet nad tím, zda chcete mít zisk přímo z pronájmu nebo je vaším cílem změna hodnoty nemovitosti. Ve druhém případě může být nájem nižší než splátka hypotéky, jelikož se vám investice vrátí, jakmile byt po určité době prodáte s výrazným ziskem.
Jestliže chcete být v zisku jen díky nájemnému, je potřeba ke splátce hypotéky připočíst také náklady, jež se pojí s pořízením nemovitosti, pojištění nemovitosti, opravy, vybavení, daně a fond oprav. Zjistěte, jak byt pronajmout za co nejvyšší částku.
DO INVESTIČNÍHO BYTU JEDINĚ S DOBRÝM NÁJEMNÍKEM
Spolehlivý nájemník pro vás bude alfou a omegou. Budete se moci spolehnout na pravidelně placený nájem i na to, že bude dodržovat podmínky nájemní smlouvy a k bytu se chovat slušně. Takového nájemníka je však těžké najít. Neobejdete se bez osobních schůzek a důkladného prověřování toho, zda nemá nájemník dluhy, exekuce a podobně. Prověřování nájemce stojí dost času, který si můžete ušetřit, svěříte-li svůj byt do rukou odborníků ze Stálého nájmu, kteří mají v tomto ohledu bohaté zkušenosti.
Špatný nájemník může být zatížen nejen finančními pohledávkami, ale také může ničit vybavení bytu a chovat se neslušně nejen k vám, ale také k sousedům.
Svěřte svůj investiční byt službě Stálý nájem, která vybere nejvhodnějšího nájemníka, zaručí vám pravidelný nájem i v době, kdy byt nikdo neobývá. Zároveň vyřeší přepis energií, na starosti si vezme i správu bytu a ošetření smluv.
