Způsob pronajímání nemovitosti
Daň z pronájmu se liší podle toho, zda nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba, nebo zda je nemovitost zapsaná v obchodním majetku. Jestliže jste fyzickou osobou, budete se při vyplňování daňového přiznání řídit § 9 zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmu. Jestliže je nemovitost zapsaná v obchodním majetku, uplatníte § 7 (Příjmy ze samostatné činnosti).
Fyzická osoba a paragraf 9
Jestliže máte i jiný zdroj příjmu, jako je například zaměstnání, podnikání nebo důchod, a k tomu navíc pronajímáte byt jako fyzická osoba, řiďte se § 9. Při tomto způsobu pronájmu neplatíte zdravotní ani sociální pojištění, takže kvůli těmto příjmům nemusíte odevzdávat přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu. V případě, že nemáte pracovní smlouvu, nejste student, nepobíráte důchod nebo rodičovský příspěvek (zkrátka nemáte vyřešený svůj vztah s pojišťovnou), musíte si zdravotní pojištění platit sami.
Při výpočtu daně z příjmu z pronájmu bytu se neobejdete bez Přílohy č. 2, díky které zjistíte dílčí základ daně z příjmu. Jestliže pronajímáte nemovitost, která je ve společném jmění manželů, daní příjem z pronájmu pouze jeden z vás.
Do daňového přiznání se zahrnují i výdaje, které mohou být buď skutečné, což ovšem vyžaduje jejich evidenci, nebo můžete využít danění paušálem ve výši 30 %.
Nemovitost jako obchodní majetek a paragraf 7
Pokud je příjem z pronájmu předmětem vašeho podnikání, nemovitost je zapsaná ve vašem obchodním majetku nebo si přivyděláváte přes Airbnb (a podobné servery), jedná se podle finanční správy o podnikatelskou činnost, na kterou musíte mít živnostenské oprávnění. V tomto případě totiž neposkytujete krátkodobý pronájem, ale ubytovací službu. Jestliže přijímáte peníze v hotovosti, musíte počítat s EET.
Při přijímání peněz v hotovosti pamatujte na povinnost EET.
Při podání daňového přiznání je nutné postupovat podle § 7. Z těchto příjmů navíc zaplatíte nejen daň z příjmu, ale také musíte platit sociální a zdravotní pojištění. S tím se pojí odevzdávání Přehledů o příjmech a výdajích na OSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Daně můžete řešit buď vyčíslením skutečných příjmů a výdajů, nebo se rozhodnout pro paušál ve výši 60 %.
Osvobození od daně z příjmu z pronájmu
Papírování spojeného s daňovým přiznáním se vyhnete v případě, pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy z pronájmu nepřesáhly limit 6 000 Kč za rok. Daňové přiznání nemusíte podávat ani tehdy, pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy a příjmy z pronájmu nepřesáhly hranici 15 000 Kč za rok.
Výpočet daně z pronájmu aneb kolik činí daň z příjmu
Výpočet daně z příjmu z pronájmu není nijak složitý. Stačí jen vědět, kolik jste si pronájmem v daném roce vydělali. Částka zahrnuje pouze čistý příjem z pronájmu, nikoliv platby za energie a služby.
Od příjmů si odečtěte výdaje, přičemž se vám otevírají dvě cesty:
- na výdaje použijete paušál,
- nebo sečtete reálné výdaje.
Kolik je daň z příjmu z pronájmu, když uplatňujete paušální výdaje?
Při pronájmu, který upravuje § 9, je paušál 30 %. Není potřeba si vést evidenci reálných výdajů. U daňového přiznání automaticky uplatníte 30 % jako výdaj oproti příjmům za rok. Pronájem spadající pod § 7 má paušál ve výši 60 %.
Kolik je daň z příjmu z pronájmu, když dokládáte reálné výdaje?
Jedná se o nejrůznější náklady, které vznikají při pronájmu nemovitosti. Je nutné je sledovat a vykazovat. Při kontrole z finančního úřadu musíte být schopni náklady doložit. Reálné náklady jsou obvykle vyšší než 30% paušál, a tak zaplatíte menší daň. Do reálných nákladů například patří:
- odpisy nemovitostí,
- náklady na údržbu a opravy,
- pojištění nemovitosti,
- daň z nemovitosti,
- náklady na dopravu (lze uplatnit i paušálně),
- náklady na vybavení bytu,
- úroky z hypotéky,
- poplatky realitní kanceláři atd.
Od základu daně je možné si odečíst náklady na cestu autem, kterou jste museli podniknout pro dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu bytu.
Paušální výdaje na dopravu činí 5 000 Kč za každý měsíc. Tuto částku si tedy můžete odečíst od příjmů z pronájmu za každý měsíc. V případě, že automobil používáte jen občas pro záležitosti okolo nájmu, což je většina případů, není možné uplatnit celý paušál, ale jen 80 %. Měsíční částka tedy činí 4 000 Kč. I tak je tento způsob daňové optimalizace velice lákavý. Za rok si můžete z daní odečíst až 48 000 Kč, a to i v případě, že jste svým vozidlem kvůli pronajímanému bytu jeli třeba jen jednou za měsíc.
Reálné výdaje vyžadují vedení evidence.
Jaké odpočty a slevy na dani můžete uplatnit v případě daně z příjmu z pronájmu
Při příjmu z pronájmu můžete uplatnit veškeré slevy na dani a daňové odpočty, na které máte nárok.
Daňové odpočty:
- dary a bezúplatná plnění (například darování krve),
- příspěvky na penzi,
- příspěvky na životní pojištění,
- úhrada za zkoušky ověřující vzdělání a podobně,
- členské příspěvky odborům,
- úroky zaplacené z hypotéky nebo z úvěru na stavební spoření.
Daňové slevy:
- základní daňová sleva na poplatníka,
- daňová sleva na manželku či manžela bez zdanitelných příjmů,
- sleva na invalidní důchod,
- sleva na studenta,
- sleva na ZTP/P,
- daňové zvýhodnění na děti,
- školkovné.
Obecné informace týkající se daňového přiznání
Po vyplnění daňového přiznání se vydejte na finanční úřad v místě, kde máte nahlášeno trvalé bydliště. Odevzdat jej můžete poštou nebo osobně na přepážce. Pokud máte datovou schránku, je vaše povinnost podat daňové přiznání elektronicky. Pro daň z pronájmu z nemovitosti slouží Příloha č. 2.
Obecně se dokumenty finančnímu úřadu odevzdávají do konce března a počítají se v něm příjmy z předchozího kalendářního roku.