Aktualizace 22. 3. 2023, první vydání článku 7. 9. 2022
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Máte příjem z pronájmu? Možná stojíte před otázkou, jak tento příjem zdanit a zda musíte vést nějakou evidenci. Zajímat vás pravděpodobně budou i možnosti, které vám daň pomohou zoptimalizovat. O tom, jak nejvýhodněji zdanit příjem z pronájmu bytu, jsme se rozepsali v tomto článku.
ZPŮSOB PRONAJÍMÁNÍ NEMOVITOSTI
Daň z pronájmu se liší podle toho, zda nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba, nebo zda je nemovitost zapsaná v obchodním majetku. Jestliže jste fyzickou osobou, budete se při vyplňování daňového přiznání řídit § 9 zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmu. Jestliže je nemovitost zapsaná v obchodním majetku, uplatníte § 7 (Příjmy ze samostatné činnosti).
Fyzická osoba a paragraf 9
Jestliže máte i jiný zdroj příjmu, jako je například zaměstnání, podnikání nebo důchod, a k tomu navíc pronajímáte byt jako fyzická osoba, řiďte se § 9. Při tomto způsobu pronájmu neplatíte zdravotní ani sociální pojištění, takže kvůli těmto příjmům nemusíte odevzdávat přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu. V případě, že nemáte pracovní smlouvu, nejste student, nepobíráte důchod nebo rodičovský příspěvek (zkrátka nemáte vyřešený svůj vztah s pojišťovnou), musíte si zdravotní pojištění platit sami.
Při výpočtu daně z příjmu z pronájmu bytu se neobejdete bez Přílohy č. 2, díky které zjistíte dílčí základ daně z příjmu. Jestliže pronajímáte nemovitost, která je ve společném jmění manželů, daní příjem z pronájmu pouze jeden z vás.
Do daňového přiznání se zahrnují i výdaje, které mohou být buď skutečné, což ovšem vyžaduje jejich evidenci, nebo můžete využít danění paušálem ve výši 30 %.
Nemovitost jako obchodní majetek a paragraf 7
Pokud je příjem z pronájmu předmětem vašeho podnikání, nemovitost je zapsaná ve vašem obchodním majetku nebo si přivyděláváte přes Airbnb (a podobné servery), jedná se podle finanční správy o podnikatelskou činnost, na kterou musíte mít živnostenské oprávnění. V tomto případě totiž neposkytujete krátkodobý pronájem, ale ubytovací službu.
Při podání daňového přiznání je nutné postupovat podle § 7. Z těchto příjmů navíc zaplatíte nejen daň z příjmu, ale také musíte platit sociální a zdravotní pojištění. S tím se pojí odevzdávání Přehledů o příjmech a výdajích na OSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Daně můžete řešit buď vyčíslením skutečných příjmů a výdajů, nebo se rozhodnout pro paušál ve výši 60 %.
DAŇ Z PŘÍJMU Z PRONÁJMU BYTU ZA ROK 2022
Pokud jste zaměstnaní a zároveň si přivyděláváte pronájmem bytu, garsonky či domu, podáváte si daňové přiznání sami. Zaměstnavatel jej za vás neřeší.
Příjmy z pronájmu se započítávají do celkových ročních příjmů. Pokud nájemníkovi vyúčtováváte zálohy za vodu a energie, je čistým příjmem z pronájmu pouze nájemné bez zmiňovaných záloh.
V případě, že zálohy řešíte paušální částkou a nájemníkovi nevyúčtováváte přeplatky a nedoplatky, je daňovým příjmem nejen nájemné, ale také zálohy. V nájemní smlouvě je proto potřeba uvést, jakou částku platí nájemník za nájem a jakou za energie.
Do kdy podat daňové přiznání?
Termíny odevzdání daňového přiznání se liší podle toho, zda jej odevzdáte v papírové, nebo elektronické formě přes datovou schránku.
- 3. 4. 2023 – termín pro odevzdání bez datové schránky, tedy osobně.
- 2. 5. 2023 – termín pro odevzdání elektronického daňového přiznání přes datovou schránku.
- 3. 7. 2023 – termín pro podání daňového přiznání, které zpracovává daňový poradce. Při odevzdání s sebou musí poradce donést nejen daňové přiznání, ale také plnou moc.
NOVINKY V DANĚNÍ PŘÍJMŮ Z PRONÁJMU BYTU
Pronájem nemovitosti je specifickým druhem příjmu, který se daní buď 15 % nebo 23 %. Záleží na vašem celkovém příjmu.
Do roku 2020 se platila tzv. solidární daň, do které spadaly pouze příjmy ze závislé nebo samostatně výdělečné činnosti. Jestliže vaše příjmy překročily limit 1 672 080 Kč, odváděli jste navíc 7% daň z částky, které byla nad limit.
Od roku 2021 však solidární daň neexistuje. V současnosti se všechny zdanitelné příjmy dělí do dvou daňových pásem, kterým se říká progresivní daň.
- 15 % – základní daň ve výši 15 % pro vás platí v případě, že v roce 2022 nepřesáhl váš daňový základ hodnotu 1 867 728 Kč.
- 23 % – jestliže je váš daňový základ vyšší jak 1 867 728 Kč, daníte 23 %.
OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU Z PRONÁJMU
Papírování spojeného s daňovým přiznáním se vyhnete v případě, pokud jste zaměstnanec a vaše příjmy z pronájmu nepřesáhly limit 6 000 Kč za rok. Daňové přiznání nemusíte podávat ani tehdy, pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy a příjmy z pronájmu nepřesáhly hranici 15 000 Kč za rok.
KDYŽ DAŇ Z PRONÁJMU BYTU NEPŘIZNÁTE
Daň z příjmu z pronájmu musíte podle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů platit.
Pokud budete pronajímat na černo, nebudete mít páku při vymáhání nájemného z neplatičů. Navíc vám hrozí, že vás naštvaný nájemník udá. V případě, že příjem z pronájmu nepřiznáte a přijde na vás kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá, zdaní a ještě na vás uvalí úroky z prodlení a penále. Celkově tedy zaplatíte výrazně více než při přiznání daně.
VÝPOČET DANĚ Z PRONÁJMU ANEB KOLIK ČINÍ DAŇ Z PŘÍJMU
Výpočet daně z příjmu z pronájmu není nijak složitý. Stačí jen vědět, kolik jste si pronájmem v daném roce vydělali. Částka zahrnuje pouze čistý příjem z pronájmu, nikoliv platby za energie a služby.
Od příjmů si odečtěte výdaje, přičemž se vám otevírají dvě cesty:
- na výdaje použijete paušál,
- nebo sečtete reálné výdaje.
Kolik je daň z příjmu z pronájmu, když uplatňujete paušální výdaje?
Při pronájmu, který upravuje § 9, je paušál 30 %. Není potřeba si vést evidenci reálných výdajů. U daňového přiznání automaticky uplatníte 30 % jako výdaj oproti příjmům za rok. Pronájem spadající pod § 7 má paušál ve výši 60 %.
Kolik je daň z příjmu z pronájmu, když dokládáte reálné výdaje?
Jedná se o nejrůznější náklady, které vznikají při pronájmu nemovitosti. Je nutné je sledovat a vykazovat. Při kontrole z finančního úřadu musíte být schopni náklady doložit. Reálné náklady jsou obvykle vyšší než 30% paušál, a tak zaplatíte menší daň. Do reálných nákladů například patří:
- odpisy nemovitostí,
- náklady na údržbu a opravy,
- pojištění nemovitosti,
- daň z nemovitosti,
- náklady na dopravu (lze uplatnit i paušálně),
- náklady na vybavení bytu,
- úroky z hypotéky,
- poplatky realitní kanceláři atd.
Od základu daně je možné si odečíst náklady na cestu autem, kterou jste museli podniknout pro dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu bytu.
Paušální výdaje na dopravu činí 5 000 Kč za každý měsíc. Tuto částku si tedy můžete odečíst od příjmů z pronájmu za každý měsíc. V případě, že automobil používáte jen občas pro záležitosti okolo nájmu, což je většina případů, není možné uplatnit celý paušál, ale jen 80 %. Měsíční částka tedy činí 4 000 Kč. I tak je tento způsob daňové optimalizace velice lákavý. Za rok si můžete z daní odečíst až 48 000 Kč, a to i v případě, že jste svým vozidlem kvůli pronajímanému bytu jeli třeba jen jednou za měsíc.
CO JE TO DAŇ Z NEMOVITOSTI?
Daň z nemovitosti odvádíte státu za své pozemky a další nemovitosti. Výpočet daně se počítá jako násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami a koeficienty. Daň z nemovitých věcí se liší podle:
- typu stavby, jednotky či pozemku,
- výměry bytu či zastavěné plochy,
- počtu nadzemních podlaží atd.
U potřebných koeficientů se zohledňuje například velikost obce a místní koeficient. Přiznání k dani z nemovitosti se podává vždy po roce, ve kterém došlo ke změně vlastníka v katastru nemovitostí. Znamená to tedy, že jej vyplňujete a odesíláte pouze jednou. Další roky vás finanční úřad upozorní na nutnost zaplacení konkrétní částky. Nové přiznání podáváte pouze tehdy, když u vaší nemovitosti došlo k výrazným změnám. Přiznání k dani z nemovitosti se podává k 31. lednu daného zdaňovacího období.
JAKÉ ODPOČTY A SLEVY NA DANI MŮŽETE UPLATNIT V PŘÍPADĚ DANĚ Z PŘÍJMU Z PRONÁJMU
Při příjmu z pronájmu můžete uplatnit veškeré slevy na dani a daňové odpočty, na které máte nárok.
Daňové odpočty:
- dary a bezúplatná plnění (například darování krve),
- příspěvky na penzi,
- příspěvky na životní pojištění,
- úhrada za zkoušky ověřující vzdělání a podobně,
- členské příspěvky odborům,
- úroky zaplacené z hypotéky nebo z úvěru na stavební spoření.
Daňové slevy:
- základní daňová sleva na poplatníka,
- daňová sleva na manželku či manžela bez zdanitelných příjmů,
- sleva na invalidní důchod,
- sleva na studenta,
- sleva na ZTP/P,
- daňové zvýhodnění na děti,
- školkovné.
OBECNÉ INFORMACE TÝKAJÍCÍ SE DAŇOVÉHO PŘIZNÁNÍ
Po vyplnění daňového přiznání se vydejte na finanční úřad v místě, kde máte nahlášeno trvalé bydliště. Odevzdat jej můžete poštou nebo osobně na přepážce. Pokud máte datovou schránku, je vaše povinnost podat daňové přiznání elektronicky. Pro daň z pronájmu z nemovitosti slouží Příloha č. 2.
Obecně se dokumenty finančnímu úřadu odevzdávají do konce března a počítají se v něm příjmy z předchozího kalendářního roku.
SE STÁLÝM NÁJMEM VYDĚLÁTE NA PRONÁJMU VÍCE
Při pronajímání bytu je běžné, že čas od času příjem z pronájmu vypadne. Nájemník třeba nezaplatí, nebo je byt prázdný. Pokud byt pronajmete nám, výpadky nájemného vám nehrozí. My se staneme vaším ideálním nájemníkem, který platí za všech okolností. Následně byt podnajmeme nejvhodnějším podnájemníkům. Nájemné vám garantujeme i v případě, že nám podnájemník nezaplatil, nebo je byt prázdný.
Neustále sledujeme vývoj cen na trhu. Výši nájemného tedy upravujeme, jak je potřeba, a tak máte jistotu, že pronajímáte za maximální možnou částku. Na starosti si bereme i menší opravy. Ty větší s vámi konzultujeme. Šetříte tedy nejen své peníze, ale také čas, který byste strávili péčí o byt. Se Stálým nájmem je pronajímání výhodnější.
