Aktualizace 4. 5. 2023, první vydání článku 26. 2. 2020
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
CO PATŘÍ DO STANDARDNÍHO VYBAVENÍ BYTU?
Myslete na to, že i vana, WC, umyvadlo, sprchový kout, baterie, kuchyňská linka, osvětlení a dveře jsou základní výbavou bytu, a to i v případě, že neplánujete jako nájemce kupovat žádný nábytek nebo dekorace.
Nevybavený byt neznamená holobyt
Pokud se chystáte pronajímat nezařízený byt, pamatujte, že i tak musí mít alespoň základní vybavení. Nepronajímáte jen stěny, podlahy, okna a dveře. Jaké vybavení patří mezi základní?
- Vana nebo sprchový kout, případně oboje,
- umyvadlo,
- WC,
- kuchyňská linka,
- připojení k internetu,
- zrcadla.
Nevybavených bytů je v inzercích nejvíce, což znamená, že se musíte prosadit ve velké konkurenci. Výhodou je, že do bytu s pouze základním vybavením nemusíte investovat velké částky jako do těch plně vybavených. Navíc nájemce neomezujete v zařizování svým vkusem.
Tyto byty jsou nejvhodnější pro dlouhodobý pronájem. Nájemníci se buď nastěhují s vlastním nábytkem a dalším vybavením, nebo si jej pořídí podle vlastního vkusu.
Nevýhodou nevybaveného bytu je fakt, že se pronajímá za nižší ceny než plně vybavené byty. Na druhou stranu se nemusíte obávat, že nájemník váš majetek poškodí a budete muset řešit pojistnou událost.
Jak vyřešit místo pro pračku a lednici?
Pokud v bytě nemáte pračku a ledničku, je potřeba na ně mít připravené prostory. Pračka nejčastěji bývá v koupelně. V malých bytech se umisťuje také pod pracovní desku kuchyňské linky. Pamatujte na nutnost přípojky a vedení odpadu.
Lednice je obvykle součást kuchyně. Pokud je kuchyně malá, může být lednice také v předsíni, v chodbě nebo v komoře. Vždy však musí být v blízkosti elektrické zásuvky.
VYBAVENÝ VS. NEVYBAVENÝ PODNÁJEM
Hlavní výhody podnájmů vybavených bytů
- Vybavením bytu se můžete odlišit od ostatní nabídky na trhu a zvýšit tím i možnost podnájmu.
- Máte vyšší šanci, že seženete podnájemce za kratší dobu.
- Vybavený byt se pronajímá za vyšší cenu.
Nevýhody vybavených bytů
- Riziko může být spojené s tím, že nájemci bez vlastního vybavení se považují za méně seriózní, na druhou stranu se může jednat o skupinu lidí, která preferuje co nejsnazší nastěhování se do vybaveného bytu – ideální takové byty jsou proto pro studenty, cizince či podnikatele, kteří chtějí bydlet rychle a nechtějí se zatěžovat pořizováním nábytku.
- Časem se zařízení a vybavení bytu poškodí či opotřebuje.
Co všechno najdete v plně vybaveném bytě?
Kompletně vybavené byty jsou nejatraktivnější pro krátkodobé pronájmy. Buď se zde střídají turisté nebo lidé na služebních cestách, kteří si byt pronajmou přes platformu Airbnb. Nebo se jedná o studenty. Dlouhodobí nájemníci upřednostňují spíše základně vybavené byty.
Jaké vybavení v bytě najdete?
- Lustry,
- úložné prostory v podobě skříní, komod, knihoven,
- sedačku,
- postel,
- kuchyňský stůl se židlemi,
- konferenční stolek,
- noční stolky,
- kompletní kuchyňské spotřebiče (vařič, rycholovarná konvice, lednice),
- nádobí,
- pračku, případně sušičku.
Obrazy a dekorace nechte v případě dlouhodobého pronájmu na nájemních. V bytě by měla být zrcadla, a to v koupelně a velké zrcadlo v ložnici.
Zařízení bytu dle velikosti
Nejoblíbenější jsou menší nájemní byty. Jak zařídit garsonku čili 1 + kk a malé byty typu 1 + 1 čili 2 + kk
- 1 + kk – při zařizování garsonky pamatujte na potřebu rozdělit místnost do více zón. Opticky od sebe oddělte prostor na vaření, obývací část a spací část. Využijte k tomu barevné tónování, případně kusové koberce. Spací část můžete od zbytku prostoru oddělit například regálovou skříňkou nebo dlouhou záclonou na kolejnici. Součástí místnosti by měla být rozkládací pohovka vhodná pro každodenní spaní, barový pultík s barovými židlemi, konferenční a TV stolek, taburety na sezení.
- 1 + 1 nebo 2 + kk – v jedné místnosti je ložnice, v druhé spojená kuchyň s obývacím pokojem. V ložnici by neměla chybět postel s úložným prostorem, šatní skříň, případně komoda. Součástí kuchyně je jídelní část se stolem a židlemi. V obývací části je rozkládací sedačka rovněž s úložným prostorem, konferenční stolek a stolek na TV. Pokud to prostor dovoluje, pořiďte sem i křeslo.
VYBAVENÍ BALKONU A SKLEPA
Pokud je k bytu i sklep a balkon, měli byste myslet i na praktické vybavení těchto prostorů.
Jak vybavit sklep?
Ve sklepě by rozhodně neměly chybět regály. Můžete pořídit policové regály, ale také pouze konstrukci regálu bez výplně. Regály bez výplně jsou lepší pro skladování ovoce a zeleniny. Na konstrukci se pouze položí přepravky s perforovaným dnem.
Obvykle se ale ve sklepech bytů tolik ovoce a zeleniny neskladuje, takže můžete zvolit policový regál. Do stropu můžete přivrtat držáky na lyže, tenisové rakety nebo slunečník. Na stěnách mohou být háky na zavěšení kol. Nebudou zabírat podlahovou plochu.
Jak vybavit balkon?
Také balkon můžete vybavit policovým regálem nebo skříňkou. Majitelé je využijí například pro větrání obuvi nebo pro uložení zahrádkářských potřeb. Multifunkčním úložným prostorem je také zahradní box, do kterého schováte nejen polstry na venkovní nábytek. Box může zároveň sloužit jako posezení.
Na balkon se také hodí skládací zahradní set. Židličky a stolek se jednoduše složí a nezabírají zbytečně mnoho místa.
KOMU CHCETE BYT PRONAJMOUT?
Než byt vybavíte novým nábytkem, promyslete, komu chcete byt pronajmout a kolik do vybavení chcete investovat.
Studenti, singles i mladé rodiny obvykle uvítají, když má nájemní byt alespoň částečné vybavení. Důkladně si prověřte nájemníky, kteří do výše uvedených skupin nepatří, a přesto nevlastní žádný majetek či zařízení do domácnosti. Veškeré vybavení zaznamenejte do předávacího protokolu.
JAK VYBAVIT DOMÁCNOST PRO PODNÁJEM?
Zeptali jsme se odborníků na několik otázek. První z nich byla: Jak vybavit domácnost pro investici, aby dlouho sloužila, vybavení nebylo drahé, ale zároveň vkusné?
Základem jsou kvalitní materiály.
„Především bychom měli volit kvalitní odolné povrchové materiály, které se dobře a efektivně udržují. V žádném případě nemusí jít o luxusní produkty a materiály nejvyšší kategorie, nicméně z hlediska účelu i úspory bych volila zlatý střed. Co se týče nábytku na míru, tam pomůže šikovný truhlář. Ačkoliv jsem více zastánce přírodních materiálů a dřeva, v případě bytu na pronájem bych doporučila kvalitní lamináty v dekoru dřeva či neutrálních zemitých barev, které vždy zůstanou nadčasové. Zbytek se pak dá dovybavit zajímavými soliterními kousky nábytku z webových portálů jako Bonami či Westwing apod. Mimo něj můžete použít i nábytek repasovaný či z druhé ruky, který se vždy současným majitelům nemusí hodit,“ vysvětluje designérka Katerina Kersey z Katerina Kersey Design. Katerina studovala italský design ve Florencii a následně úzce spolupracovala se showroomem IDW Italia, kde naleznete designové ukázky precizně zpracovaného nábytku z Itálie.
Kdo má stůl a židli, ten bydlí
Židle pořiďte nečalouněné, které budou lehce omyvatelné. Další nezbytností je jednoduchá pohovka a televizní stolek. Co se týče kuchyně, měli byste jí věnovat zvýšenou pozornost, protože bývá právě klíčovým místem, podle kterého se budoucí podnájemci rozhodují, zda se do bytu nastěhují či nikoliv.
Pokud nechcete rekonstruovat od píky, pak se zaměřte na výměnu dvířek a pracovní desky. Renovace kuchyně vás vyjde na pár kaček. Dalším klíčovým nábytkem jsou úložné prostory. Pokud nechcete investovat do vestavěných skříní, pořiďte minimálně dostatek klasických šatních skříní, jejichž velkou nabídku najdete třeba na Bianu.
Počáteční investice sice bude dražší, ale ve finále ušetříte, protože dobře zvolený kvalitní nábytek z kvalitních materiálů vydrží mnohem déle.
Úložného prostoru není v bytě nikdy dost. Snažte se i malý byt co nejlépe využít. Skříňky a skříně by měly sahat až ke stropu. Skříňky mohou být i pod okny nebo nad dveřmi. Pokud pro skříně není prostor, pořiďte do bytu několik komod. Abyste prostor zbytečně nezahltili, vsaďte na nábytek s nízkou hloubkou. Kvůli vzudšnosti byste měli kombinovat jak otevřené, tak uzavřené úložné prostory.
Perfektní úložný prostor nabídne i postel. Úložný prostor může mít podobu výsuvných zásuvek, nebo se nacházet pod ložnou plochou.
JAK Z PODNÁJMU UDĚLAT DOMOV?
Pokud chcete byt doplnit i designovými dekoracemi, pak se zaměřte na závěsy, které kromě toho, že budou interiér hezky doplňovat, budou mít i praktickou funkci pro zatemnění oken.
Vylepšit celkový dojem můžete i designovým osvětlením: zápustné stropní osvětlení vypadá minimalisticky, do interiéru nebude nijak zasahovat. Pokud byste chtěli něco výraznějšího, skvěle vypadají stropní svítidla s výrazným okrajem, ideálně velkoplošná.
Designérka Katerina Kersey dodává: „Pokud by měl byt sloužit na dlouhodobý pronájem, zde bych volbu doplňků raději nechala na potenciálních nájemnících, kteří si zřejmě budou chtít domov doladit dle svého vkusu a představ. V případě krátkodobých pronájmů bych však doporučovala si s finálním doladěním více do detailu pohrát, jelikož lidé často dají na první dojem a již na fotografiích musí daný prostor působit útulně a v něčem o krůček dopředu před ostatními. Finančně dostupné chic kousky se dají sehnat například v tolik proklamované IKEE, JISKU, H&M Home apod. Určitě bychom však neměli podceňovat textilie ve smyslu závěsů, koberců, polštářů či plédů, které z poloprázdného bytu opravdu dokáží udělat hygge domov a zapomínat bychom neměli ani na lehkou zeleň, jež prostoru vdechne život.“
Jaké podlahy zvolit do pronajímaného bytu?
Volte kvalitní, lehce omyvatelné a dostatečně odolné, kterým nebude hrozit při zvýšené zátěži příliš velké opotřebení. Stejně jako nábytek by měla být podlaha v neutrálních barvách, které se lépe přizpůsobí různým odstínům stěn a bytových doplňků.
„Vybavení nájemního bydlení je vždy oříšek. Obecně ale doporučuji vybavovat byt udržitelnými materiály jako je dlažba, nebo krytinou jednoduše a levně vyměnitelnou jako je PVC linoleum. U dlažby je výhoda, že se jednoduše uvádí do původního stavu (pokud není například prasklá dlaždice) a nájemník má možnost jejího překrytí prakticky čímkoliv (koberec, lino, korek). Pokud zvolíte PVC linoleum a při zpětném převzetí bytu zjistíte jeho poškození, vždy vám na jeho výměnu bude stačit jistota složená nájemcem.
Velmi nepraktickými materiály je pak plovoucí dřevěná podlaha, dřevěné parkety atp. Jedná se o materiál, který nesnáší dobře styk s vodou a velmi často tak dojde k jejich poškození. Bohužel v tomto případě je většinou poškození nevratné a musí se vyměnit celá podlaha. Na to nebude stačit kauce a byt nebudete moci obsadit obratem znovu. Původní dřevěné parkety, které chcete uchovat do budoucna, doporučuji překrýt také PVC linoleem,“ radí realitní makléř Jan Havič ze společnosti Liberecký makléř Havic.cz.
Rozhodnete-li se pro dlažbu, určitě byste se měli zaměřit na detaily. „Keramické dlaždice jsou nejlevnější na instalaci, umíte je položit dokonce sami. Měli byste se určitě vyhnout bílým spárovacím hmotám, které byly v minulosti nejpoužívanější. Spárovací hmota je mnohem poréznější a nasakuje se více než dlaždice. Může se snadno zabarvit, absorbovat vodu nebo nečistoty a obecně se snáze zašpiní. Například bílé epoxidové spárovací hmoty jsou známé tím, že zežloutnou. Udržení čistých spár bílé barvy vyžaduje správnou péči, a proto není bílá spárovka vhodná do bytu k pronájmu. Raději si vyberte spárovací hmotu tmavší barvy,“ radí odborníci z LEVELYS.cz.
Nezapomeňte do předávacího protokolu uvést veškeré vybavení, jeho stav při předání i ustanovení, kdo bude platit opravy zařízení nebo opravu podlahových krytin. Vhodné je sepsat vše do předávacího protokolu, jehož součástí může být i video a fotografie.
Naprosto nevhodné jsou koberce, protože se v nich bude držet prach a nečistoty a je zde větší pravděpodobnost, že je budete muset častěji měnit.
Vlastní oblíbený styl vs. nestranné vybavení
Vybavili byste pronajímaný byt nějakým oblíbeným stylem nebo byste raději zvolili neutrální styl? Na tuto otázku odpověděla Katerina.
„Spíše neutrálním, pokud z něj vyloženě nechcete dělat ‘hotelový pokoj’ přes Airbnb. Současně je však vhodné jej přizpůsobit charakteru stavby, okolí a typu zájemců, které hodláte oslovit – neb městský současný byt se bude určitě lišit od venkovského stavení,“ vysvětluje Katerina Kersey.
Z hlediska barev vsaďte na nadčasové tóny, které perfektně ladí s nábytkem v dřevěném dekoru. Vsaďte na:
- bílou,
- béžovou,
- krémovou,
- šedou,
- odstíny hnědé,
- pastelové tóny.
Neutrální a světlé barvy se snadno kombinují a zbytečně na sebe neupozorňují. Nájemníci nebudou mít potřebu byt malovat.
Chytrá domácnost v podnájmu
Poslední dobou zažívá boom chytrá domácnost. Vybavení je velmi závislé na cílové skupině, které chcete byt pronajmout. Chytré spotřebiče ale mohou na určité zájemce působit naopak lákavě. Jejich instalace však vyžaduje investice, které se vám vrátí pouze při určité výši nájmu. Počítejte s jednotkami až desítkami tisíc korun.
Jaký je váš názor odborníků na chytré technologie v pronajímaném bytě?
„Bývá dobré je rozdělit na produkty s praktickým přínosem, jako termostaty Nest a termostatické hlavice Netatmo, které se mohou podílet na úsporném bydlení. Druhá skupina je spíše na efekt, jako například osvětlení Hue od značky Philips. Z drobností bych určitě mohl doporučit inteligentní dveřní systémy Danalock nebo Nuki,“ doplňuje Zdeněk Dvořák z GeekLife.cz.
Jiný názor na chytrou domácnost v podnájmu má Katerina: „Dle mého názoru se v případě pronájmu do chytrých domácností investice nevyplácí. Málokterý nájemník tuto záležitost totiž náležitě ocení a bude si jí vážit. Co se opravdu vyplatí je investice do vytápění a dále např. elektrických venkovních žaluzií, které jsou plně zatemňující, představují ochranu proti návštěvě zlodějům a zabezpečují naprosté soukromí. Celkově však platí, že takový byt si žádá dostatek úložného prostoru a celkovou maximální funkčnost. Nikdy totiž dopředu nevíte, jaké potřeby váš nájemce bude mít.“
Zdi v pronajatém bytě
Výmalba je určitě praktičtější, co se týče následného přemalování. Pokud jste ale zastáncem tapet, i tady si můžete zvolit odolné kousky, které budou omyvatelné a přetíratelné. Velmi populární jsou poslední dobou vliesové tapety. Zase se ale zaměřte na univerzálnost: jemné barvy, přetíratelnost, omyvatelnost.
Vrtání do zdi může být pro vás jako pro majitele bytu celkem háklivé téma. Měl byste budoucímu nájemci připravit vkusné háčky na zdi a tak obejít neodborné vrtání?
Příprava poliček a háčků může značně usnadnit budoucím podnájemcům bydlení bez toho, aniž by sami nějak zasahovali. Přesto s vrtáním pro upevnění drobnějších dekorací raději počítejte. Podnájemce má pak povinnost byt uvést do původního stavu, případně k těmto účelům slouží i kauce neboli jistota.
„V nájemních smlouvách, které máme pro klienty připravené, neomezujeme nájemce žádným způsobem v rámci umístění dekorací atp. Nájemce je omezován pouze v rámci stavebních úprav, které musí konzultovat s majitelem bytu a musí mít jeho písemný souhlas s těmito změnami. V nájemní smlouvě ale máme také uvedeno, že nájemce je povinen uvést byt do původního stavu. S každým pronajímatelem jsem tak domluven, že veškeré vady bytu budou před pronájmem opraveny. Když majitel přejímá byt zpět od nájemce a nalezne díry ve zdi po hmoždinkách, upozorní na to nájemce, který je povinen díry zasádrovat a případně přemalovat (tzn. uvést do původního stavu). Pokud tak neučiní, bude mu z jistoty odečtena suma odpovídající ceně za materiál a práci pro uvedení do původního stavu,“ doplňuje Jan Havič.
POJIŠTĚNÍ VYBAVENÉHO PRONAJÍMANÉHO BYTU
Jako majitel bytu či domu si zvolte v první řadě pojištění nemovitosti. Pro ochranu hodnoty vnitřního vybavení bytu a osobních věcí slouží pojištění domácnosti. Toto pojištění uzavírá nájemník. Nutit jej k tomu nemůžete, ale můžete si tuto povinnost sjednat v nájemní smlouvě. To je pro vás vhodné zvláště v případě, že pronajímáte právě zařízený byt.
