Během nájemního vztahu se může změnit celá řada okolností. Nejčastější jsou zejména změny související s financemi, ale také třeba s délkou a podmínkami nájemního bydlení. Je potřeba na ně pružně reagovat a upravit je ve smlouvě. Nemusíte kvůli nim sepisovat novou smlouvu o pronájmu bytu, stačí tu stávající doplnit vhodným dodatkem. Víte, co všechno musí dodatek k nájemní smlouvě obsahovat?
Sepisování a úpravy smluv jedině podle zákona
Jestliže pronajímáte nemovitost, pravděpodobně se časem dostanete do situace, kdy budete potřebovat pozměnit některá její ustanovení. Nejčastěji se jedná o výši nájemného, délku pronájmu nebo zvýšení záloh.
Tyto změny je potřeba sepsat do nového dokumentu, který vám nájemník, pokud chce v bytě dále bydlet, musí podepsat. Problematiku sepisování smluv upravuje zákon č. 89/2012, občanský zákoník. Ten také definuje podmínky pro dodatečná ujednání. Aby byla nájemní smlouva, případně dodatky k ní legální, je potřeba se držet předpisů, které stanovuje zákon. Pokud byste se v budoucnu dostali s nájemníkem do pře, mohly by vám špatně sepsaná smlouva nebo dodatek pořádně zavařit.
Pokud se v této oblasti necítíte kovaní, obraťte se na nás. V týmu máme právníky, kteří mají sepisování nájemních smluv, dodatků a úprav v malíčku.
Z jakých důvodů se smlouva o pronájmu nejčastěji upravuje?
K nájemní smlouvě se nejčastěji přidává dodatek. Co je to dodatek k nájemní smlouvě? Jde o dokument, který slouží pro změnu nebo doplnění některých podmínek, které se týkají pronajímaného objektu, ve vašem případě bytu.
Dodatky se k nájemní smlouvě sepisují v případě, že samotná nájemní smlouva nepokrývá záležitosti, které chce mít majitel právně podložené. Obvykle se k tomuto kroku majitel rozhoduje ve chvíli, kdy chce předejít případným sporům s nájemníkem.
Dodatek obecného charakteru se dá vytvořit prakticky k jakékoliv smlouvě ve chvíli, kdy chce jedna ze stran doplnit nějaké náležitosti nebo podmínky, které nebyly ošetřené ve smlouvě. Dodatky se tedy píšou například i k pracovní nebo kupní smlouvě.
Dodatek o prodloužení nájemní smlouvy
Mezi nejčastější dodatky patří ty ohledně prodloužení nájemní smlouvy, která je stanovená na dobu určitou. Dodatek v podstatě říká, že nájemce může v bytě i nadále bydlet, a to v délce, která je uvedená v dodatku za předpokladu, že akceptuje další uvedené změny.
Pokud máte v bytě ideálního nájemníka, se kterým jste spokojení, chcete, aby u vás bydlel i nadále a ve stávající smlouvě nehodláte nic měnit, můžete jednoduše nechat vypršet dobu nájmu, která byla ujednaná v předchozí smlouvě. Smlouva s původními podmínkami se automaticky prodlouží po 3 měsících užívání bytu.
Dodatek o zvýšení nájemného
Pokud máte v bytě nájemce na dobu určitou, například 1 rok, můžete změněnou výši nájmu zahrnout do nové nájemní smlouvy, která nabude platnost, jakmile ta předchozí vyprší. Samozřejmě můžete změnu týkající se výše nájemného ošetřit i dodatkem. Nejčastěji se tomu děje u smluv o pronájmu, které jsou uzavřené na dobu neurčitou. K tomu kroku ale můžete přistoupit i u nájemní smlouvy na dobu určitou.
Dodatek o zvýšení záloh
Jako pronajímatel máte právo kdykoliv během roku zvýšit nájemníkovi zálohy za poskytované služby. O změně nájemníka informujte v dostatečném časovém předstihu a písemně. Novou výši záloh začíná nájemník platit po měsíci, kdy obdržel vyrozumění o změně.
V případě že, nájemník platí nájemné a zálohy měsíčně stanovenou paušální částku, je potřeba změnu záloh podložit dodatkem ke smlouvě. Nestačí pouhé oznámení, že od dalšího měsíce bude nájemník platit vyšší zálohy. Tuto změnu musíte udělat oficiálně dodatkem, který podepíšou obě zúčastněné strany.
Další běžné úpravy smluv
Kromě výše uvedených můžete dodatkem ošetřit například i:
- pravidla pro používání nemovitosti,
- přidání klauzulí,
- odstranění klauzulí,
- ukončení nájmu atd.
Právní náležitosti dodatků k nájemní smlouvě
Pořádek dělá přátele. Raději rovnou pusťte z hlavy nápad, že se s nájemníkem na změnách dohodnete jen ústně. Podle občanského zákoníku může být totiž písemně uzavřená smlouva změněna pouze písemnou formou. Aby byly dodatky platné, je potřeba je uzavřít písemně a opatřit podpisy obou stran: majitelem a nájemníkem.
Aby byl dokument platný, je potřeba se při jeho sepisování držet stanov, které upravuje zákon. Jen tak využijete potenciál tohoto dokumentu v případě sporů a soudních tahanic. Jaké náležitosti by měl mít dodatek ke smlouvě o nájmu bytu?
- Celé jméno, datum narození, trvalé bydliště pronajímatele a nájemníka.
- V případě, že jsou majitel nemovitosti a nájemník právnickým osobami, uvádí se na dokument ještě název, IČO a adresa sídla.
- Identifikace původní smlouvy.
- Přesné označení, jakých bodů původní smlouvy se dodatek týká a které body se jím mění nebo nahrazují.
- Popis konkrétní změny, například změna výše nájmu, záloh atd.
- Datum, od kterého je dodatek platný.
- Datum, místo a podpis obou stran.
Dobrá rada: Abyste měli v dokumentech pořádek, vyplatí se vám pečlivé číslování dodatků. Tak budete vědět, na jaké znění smlouvy navazují. Jakým způsobem číslovat? Například: Dodatek č. 1, dodatek č. 2 atd.
Dodatky nechte zkontrolovat odborníkem
Pokud se do sepsání dodatků ke smlouvě pustíte sami, vyplatí se vám mít vzor dodatku k nájemní smlouvě. Pokud si jej budete stahovat na internetu, je potřeba si zkontrolovat, zda splňuje všechny náležitosti stanovené zákonem.
Jakmile dodatek sepíšete, nechte jej zkontrolovat odborníkem, nejlépe právníkem, který má v tomto oboru praxi. Ten bude vědět, jaká jsou aktuální znění zákonů, co v dodatku chybí, nebo je tam naopak navíc.
Jak změny efektivně komunikovat nájemníkovi?
Dodatky ke smlouvám musí mít vždy písemný charakter. Aby byly platné, musí být podepsané jak majitelem nemovitosti, tak nájemníkem. Na chystané změny byste měli nájemníka upozornit předem. Pokud si chcete ideálního nájemníka udržet, vysvětlete mu, proč jste se k dodatku rozhodli. Můžete s ním navrhované změny i prodiskutovat. Vždy se snažte, aby komunikace byla jasná a férová.
Pokud si s dodatky nechcete lámat hlavu, můžete svůj byt svěřit do naší péče. Ve Stálém nájmu se o vaši nemovitost postaráme od A do Z, a to včetně potřebné dokumentace. Vy jen inkasujete nájemné a o nic jiného se nestaráte.
Ve stručnosti
Během nájemního vztahu je běžné přidávat k smlouvě dodatky, které reagují na změny podmínek či financí, a tyto úpravy musí být v souladu se zákonem č. 89/2012, občanským zákoníkem, aby byly legální. Jaké konkrétní náležitosti musí obsahovat dodatek k nájemní smlouvě, aby byl platný?
