Finanční ztráty, právní spory nebo ztráta důvěry mezi nájemníkem a pronajímatelem. To jsou některé z možných důsledků chyb v nájemní smlouvě. Ta je klíčovým dokumentem, jenž reguluje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. V případě, že je nájemní smlouva dobře sepsaná, může předejít řadě sporů. Na jaké chyby v nájemních smlouvách si dát pozor?
Jaké jsou nejčastější chyby v nájemních smlouvách?
Jak se chybám v podnájemní smlouvě vyhnout lépe než tím, že budete vědět, na co si dát pozor? Připravili jsme si pro vás představení nejčastějších chyb, které mohou vést k následným komplikacím.
Formální nedostatky
Začněme jedním z největších nedostatků spojených s nájemní smlouvou, kterým je pouze její ústní uzavření. Nájemní smlouvu je vždy nutné uzavřít v písemné formě (neplatnost smlouvy z tohoto důvodu může napadnout pouze nájemce, ne pronajímatel). Myslete také na to, že při sepisování smlouvy se musí přesně identifikovat strany nájmu. Vždy je ideální kromě jmen a příjmení, uvést také datum narození, rodné číslo a bydliště obou stran. Není výjimkou, že smlouva sice obsahuje všechny náležitosti, ale schází podpis jedné nebo obou stran. Nezapomeňte tedy smlouvu podepsat.
Chybné nebo neúplné specifikace předmětu nájmu
Jednou z nejdůležitějších částí nájemní smlouvy je definování předmětu nájmu. Ten je ve smlouvě často uvedený velmi stručně. Smlouva by však měla obsahovat co možná nejdetailnější popis pronajímané nemovitosti nebo její části. Ve smlouvě by měly být uvedené veškeré údaje, které je možné vyčíst z katastru nemovitostí, jako je:
- adresa,
- přesné dispozice
- nebo výměra nemovitosti.
Častou chybou, která se v nájemních smlouvách objevuje, je chybějící seznam vybavení. Ten může vést ke sporům o to, zda musí nájemce hradit škodu na spotřebičích apod. Nájemní smlouvu je vždy vhodné doplnit o předávací protokol, který usnadňuje jednání o případných škodách.
Nesprávné stanovení výše nájmu a poplatků
Chybou v nájemních smlouvách je také nepřesné určení měsíčního nájemného, například v podobě cenového rozmezí, nebo neuvedení termínu splatnosti nájemného, které může vést k opožděným platbám.
Podobně jako v případě předmětu nájmu je třeba nájemné a poplatky co nejpřesněji specifikovat. Ve smlouvě by měla být uvedená přesná výše nájemného i popis toho, co je součástí ceny nájmu. Chybět by neměl ani termín splatnosti nájemného a způsob úhrady.
Nejasně definované povinnosti a práva stran
Práva a povinnosti vyplývající z nájemního vztahu jsou zakotveny v občanském zákoníku. Je tedy třeba myslet na to, že ve smlouvě není možné sjednat žádné zákazy a pokuty nad rámec zákona, jako je například zákaz domácích mazlíčků nebo zákaz kouření. Nicméně v části práva a povinnosti nájemní smlouvy existuje prostor na to, vymezit určité povinnosti a práva, jež jsou v souladu se zákonem. V případě společných prostor je například vhodné uvést pravidla spojená s jejich užíváním, aby se předešlo následným sporům.
Opomenutí právních náležitostí
Nájemní smlouva na dobu určitou i na dobu neurčitou musí obsahovat všechny právní náležitosti uvedené v občanském zákoníku. V opačném případě mohou tyto právní nedostatky vést k napadnutí smlouvy nájemcem a k následným finančně nákladným právním sporům. Veškerá ustanovení ukládající nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené (zákaz přijímat návštěvy, ujednání o kratší než zákonem stanovené výpovědní době apod.), jsou zakázaná a mohou být neplatná.
Chyby v dodatcích a změnách smlouvy
Chyby se mohou týkat nejen samotných nájemních smluv, ale také dodatků ke smlouvám, případně aktualizací smluv. I dodatky ke smlouvám patří k právním dokumentům, takže musí obsahovat veškeré náležitosti, jako je identifikace nájemní smlouvy, ke které se dodatek vztahuje, stanovení platnosti dodatku, uvedení smluvních stran apod. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena písemně, je třeba písemně uzavřít i dodatek ke smlouvě. Je třeba, aby byla nová ustanovení konkrétní. Nejasnosti v nových ustanoveních totiž mohou vést k nedorozuměním ohledně nových podmínek.
Praktické rady, jak předejít chybám v nájemní smlouvě
Z výše uvedených odstavců vyplývá, že chyby v nájemní smlouvě mohou vést k celé řadě komplikací. Jak tedy zajistit, že vás bude smlouva během nájemního vztahu chránit?
Využijte vzorové smlouvy
Lepší představu o tom, jak by měla nájemní smlouva vypadat a jaké náležitosti by měla obsahovat, vám poskytnou vzorové smlouvy, které jsou volně ke stažení na internetu. Je však třeba říci, že ne všechny vzorové smlouvy jsou kvalitní. Ideální je zvolit takovou vzorovou smlouvu, která byla sepsaná právníky a odpovídá aktuálním požadavkům.
Vzhledem k tomu, že má každý pronájem svá specifika, vždy doporučujeme nechat vzorovou smlouvu zkontrolovat, případně doplnit právníkem.
Svěřte smlouvu do rukou právníka
Jak už jsme zmínili výše, ideální vždy je, aby smlouvu sepsal nebo zkontroloval právník, který může identifikovat potenciální rizika a zajistit, že bude smlouva odpovídat platné legislativě. Při výběru právního poradce vždy doporučujeme upřednostnit odborníka, který má praxi v oblasti nemovitostního práva. Že byste se nejraději zbavili všech povinností a starostí souvisejících s pronajímáním nemovitosti? Od toho tu jsme my a naše služba Stálý nájem, která zajišťuje bezstarostný nájem. Postaráme se za vás o pronájem bytu od začátku do konce, a to včetně přípravy kvalitní podnájemní smlouvy.
Smlouvu pravidelně kontrolujte a aktualizujte
O smlouvu byste se měli zajímat i poté, co ji podepíšete. Smlouvu byste měli pravidelně aktualizovat, aby odpovídala aktuálním zákonům a podmínkám na trhu. Nájemní smlouvu je nutné aktualizovat dodatkem ke smlouvě například v případě, že se do bytu nastěhoval další nájemník, vybavili jste ho drahým nábytkem nebo chcete přistoupit ke zvýšení nájemného. Smlouvu je vhodné revidovat také v případě, že chcete ve smlouvě lépe upravit povinnosti nájemníka apod.
Ve stručnosti
Když se vyvarujete nejčastějších chyb při sepisování nájemních smluv, předejdete problémům v nájemním vztahu. Odborná kontrola smlouvy vám zajistí jistotu a ochranu před finančními ztrátami. Nechcete raději využít naší službu Stálý nájem, která se o vše postará za vás?
