Většina Čechů nejméně jednou za život řešila otázku, zda si pořídit vlastní bydlení, nebo žít v bytě k pronájmu. Obě varianty mají své pro a proti. Při rozhodování o formě bydlení hrají důležitou roli především měsíční náklady na bydlení, které jsou aktuálně příznivější pro nájemní bydlení. Jak vysoké jsou současné nájmy a splátky hypoték? A co se dá očekávat do budoucna?
Aktuální situace na trhu s nemovitostmi
Proč současná situace přeje především pronájmům bytů? Především kvůli tomu, že řada zájemců o vlastní bydlení na něj zkrátka nedosáhne. Získání úvěru na bydlení je kvůli vysokým úrokovým sazbám pro mnoho lidí nedosažitelné.
Lidé tedy nemají jinou možnost, než bydlet v pronájmu. Na zvyšujícím se zájmu o nájemní bydlení se podílí také návrat studentů do studentských měst a příliv turistů. Velký vliv má také příchod ukrajinských obyvatel, kteří hledají byty pro dlouhodobé bydlení.
Na stále zvyšující se poptávku reagují také developeři, kteří byty nyní nenabízí k prodeji, ale k pronájmu.
Změny, které se dotkly bytů k pronájmu
Zájem o pronájmy v druhé polovině roku stoupl. V září letošního roku se o nájemní bydlení zajímalo 40 % lidí, což je dvojnásobně vyšší poptávka než v loňském roce. Vzhledem k vysoké poptávce se vyvěšené inzerce na byty stahují do 3 až 8 dnů po vyvěšení. Nájemní smlouvy se mnohdy podepisují ještě v týdnu, kdy se byt začal inzerovat. Na jeden inzerát se průměrně přihlásí až 30 zájemců. O byty v atraktivní lokalitě a za atraktivní cenu má během 3 dnů zájem až 300 lidí.
Zvýšený zájem o nájemní bydlení se promítá ve zvyšujících cenách za pronájem
Průměrná cena nájmu za m2 se celorepublikově pohybuje okolo 230 Kč. V Praze se hodnota vyšplhala až na 312 Kč za m2 a v Brně na 265 Kč za m2. V Praze i v Brně tak cena meziročně narostla o pětinu. Průměrný pronájem bytu o velikosti 60 m2 vás v hlavním městě vyjde na více než 21 000 Kč. Vzhledem k vysoké poptávce se očekává, že nájemné ještě poroste. V metropoli by se ceny mohly pohybovat okolo 500 Kč za m2.
Nejlevnější nájmy jsou na Teplicku, kde m2 vychází na 165 Kč. Na Karvinsku m2 stojí 165 Kč a na Mostecku 175 Kč za m2.
Nájemné se podle odborníků bude zvyšovat až do doby, než přijde snížení úrokových sazeb hypotečních úvěru. Dostupnost hypoték se tedy zvýší a lidé začnou mít opět zájem o bydlení ve vlastním.
Platit nájemné je výhodnější než splácet hypotéku
V Praze za pronájem 3pokojového bytu o rozloze 60m2 zaplatíte zhruba 20 000 Kč měsíčně. Pokud byste si stejný byt chtěli koupit, vyjde vás na 7,5 milionů korun. Při nákupu na hypotéku se 70 % LTV a dobou splácení 30 let při úrokové sazbě 4,39 %, by vás měsíční splátka vyšla na více než 26 000 Kč. Podobná situace se opakuje i v Brně, kde si byt s rozlohou 60 m2 pronajmete za necelých 16 000 Kč měsíčně. Pokud byste si jej však pořídili na hypotéku, bude vás při stejných podmínkách jako v Praze stát měsíční splátka téměř 23 000 Kč.
Co vás čeká, když si budete chtít nemovitost koupit?
Dnešní doba nákupu nemovitostí na hypotéky příliš nepřeje. Česká národní banka od dubna zpřísnila pravidla získávání hypoték. Došlo ke změně:
- LTV čili poměru mezi výškou půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti z 90 % na 80 %, což znamená, že Vám banka půjčí maximálně 80 % ceny nemovitosti a zbytek musíte financovat ze svých úspor.
- Opět se objevila podmínka DTI, která určuje poměr celkového zadlužení v poměru k celkovému ročnímu čistému příjmu. V současné době nesmí být vyšší než 8,5 %. U klientů, kteří mají méně než 36 let, může být až 9,5 %.
- Vrátil se požadavek na maximální DSTI, což je hodnota, která ukazuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů včetně žádného úvěru na bydlení a celkovým čistým měsíčním příjmem. Aktuálně nesmí DSTI přesáhnout hranici 45 %, u mladších 36 let až 50 %.
Úrokové sazby hypoték se aktuálně pohybují okolo 6,5 % a u některých bank dokonce převyšují 7% hranici.
Kvůli zdražování hypoték a zpřísňování podmínek pro jejich získání se mnohdy upřednostňuje platba za nemovitost v hotovosti.
Největší zájem je o koupi bytů s dispozičním uspořádáním 2 + 1, 2 + kk nebo větší třípokojové byty. Průměrná cena za m2 se liší podle regionu. Zatímco v Praze zaplatíte až 119 000 Kč za m2, v Brně je to 101 000 Kč za m2, v Praze-východ se cena pohybuje okolo 85 000 Kč za m2. Nejlevněji vychází nákup nemovitosti v Ústeckém kraji. Na Chomutovsku stojí m2 zhruba 24 000 Kč a na Mostecku 26 700 Kč za m2.
Pozor na energetické pasti
Měsíční náklady na bydlení v bytě se kvůli neustále se proměňujícím cenám energií velice špatně odhadují. Lidé se proto bojí, že si pronajmou byt nebo koupí dům, kde budou peníze za energie „vyhazovat oknem“.
Podíl energií na nákladech na bydlení bude dál stoupat. Zatímco dříve energie tvořily zhruba 25 % nájmu nebo třetinu splátky hypotéky, dneska se můžete dostat až na polovinu. Proto je nesmírně důležité si pro bydlení vybírat nemovitost s co nejnižší energetickou náročností.
Rozdíl mezi zateplenou nemovitostí s dobře těsnicí mi okny a starým domem bez jakýchkoliv úprav může na faktuře udělat i vyšší desítky tisíc korun. Mezi klasické energetické pasti patří:
- špatně těsnící okna,
- nezateplené zdi,
- radiátory bez hlavic,
- neobydlený sousední byt.
Jak odhadnout energetickou náročnost nemovitosti?
Podle odborníků je nejlepší si nechat od pronajímatele či prodávajícího ukázat složenky a faktury za energie i několik měsíců pozpátku. Rovněž je potřeba se zajímat o podmínky dodávek energií od dodavatele. Další doporučovanou možností je nechat si ukázat energetický štítek nemovitosti, který funguje podobně jako energetické štítky elektrospotřebičů. Rudá barva značí značnou neúspornost, zelená zase hospodárný objekt s nízkou spotřebou energie.
S nastavením vhodné částky za pronájem pomůže Stálý nájem
Naši odborníci ve Stálém nájmu neustále sledují situaci na realitním trhu. Dokážou vám tedy pomoci nastavit optimální výši nájemného, které bude reflektovat aktuální energetickou situaci. Navíc vám pomůže sestavit nájemní smlouvu včetně dodatků ohledně zvyšování cen za nájemné vzhledem k inflaci. Pokud chcete pronajímat bez starostí, svěřte svůj byt Stálému nájmu. Postaráme se o něj od A do Z a vám garantujeme dohodnuté nájemné i v případě, kdy je byt prázdný nebo nám podnájemník nezaplatil.
