Pražské nájemní bydlení se postupně proměňuje. Jedním z trendů, který je dobře vidět na nových projektech určených k nájemnímu bydlení, je větší zastoupení menších dispozic. Spolu s tím se ale mění i způsob, jakým jsou tyto byty navrhovány a vybavovány.
Data z Living Sector Market Reportu společnosti BTR Group ukazují, že průměrná velikost bytu v jejich pražských projektech klesla na 49 m². U nově otevřených projektů je průměrná plocha dokonce jen 36 m².
Nejde o data za celý pražský nájemní trh, ale o segment profesionálně provozovaného nájemního bydlení. Pro majitele bytů přesto mohou být zajímavým ukazatelem toho, jak na současnou poptávku reagují velcí investoři a provozovatelé nájemního bydlení.
V nových nájemních projektech dominují 1+kk a 2+kk
Změna není pouze v počtu metrů čtverečních, ale také ve skladbě nabízených bytů. Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří 80 % bytového fondu v pražských BTR projektech. U nově spuštěných projektů z druhé poloviny roku 2025 jejich podíl dosáhl dokonce 95 %.
Podle zkušeností BTR Group jsou cílovou skupinou moderního nájemního bydlení především mladí lidé žijící samostatně nebo v páru. Zároveň upozorňují, že menších bytů byl v Praze historicky nedostatek.
Pro majitele menšího bytu je to zajímavý signál. Malá výměra nemusí sama o sobě znamenat horší pozici při pronájmu. Důležitější může být, zda dispozice a vybavení odpovídají potřebám lidí, pro které je byt určen.
U menšího bytu rozhoduje, jak se využije prostor
Čím méně metrů má byt k dispozici, tím větší význam získává jejich praktické využití. V profesionálních nájemních projektech se proto vedle menších dispozic objevuje důraz na promyšlené uspořádání a vybavení.
Většina bytů sledovaných v reportu BTR Group je částečně nebo plně vybavena nábytkem. Projekty jsou navrhovány tak, aby bylo možné dostupný prostor využít co nejefektivněji.
Majitel běžného investičního bytu samozřejmě nemusí postupovat stejně jako velký nájemní projekt. Princip je ale využitelný i u jednotlivého bytu: u menších dispozic se vyplatí přemýšlet nad každým kusem vybavení z hlediska jeho skutečného využití.
Místo množství nábytku může být důležitější dostatek úložných prostor, vhodné rozmístění vybavení nebo možnost využít jednu část bytu více způsoby. Cílem není byt zaplnit, ale usnadnit v něm každodenní fungování.
Zařízený byt může oslovit nájemníky, kteří chtějí bydlet bez velkých počátečních investic
Z dat BTR Group vyplývá také souvislost mezi vybavením bytu a cílovou skupinou. Mladší nájemníci často ještě nemají vlastní nábytek, a částečně nebo kompletně vybavené bydlení jim proto může snížit počáteční náklady a nabídnout větší flexibilitu.
Pro majitele ale neexistuje univerzální pravidlo, že plně vybavený byt je vždy lepší. Podstatné je přemýšlet o tom, komu chcete byt pronajímat.
U menšího bytu určeného například pro jednotlivce nebo pár může základní vybavení představovat výhodu. Současně je vhodné ponechat nájemníkovi dostatek prostoru, aby si mohl bydlení přizpůsobit vlastním potřebám.
Co z toho může využít majitel běžného bytu?
Majitel bytu nemůže změnit jeho výměru a často ani zásadně upravit dispozici. Může ale ovlivnit způsob, jakým byt při pronájmu funguje.
U menších bytů může být užitečné zaměřit se zejména na:
- úložné prostory, které nezabírají zbytečně obytnou část,
- praktické rozmístění nábytku, aby byt nepůsobil přeplněně,
- vybavení odpovídající cílovému nájemníkovi,
- univerzální a snadno udržovatelné zařízení,
- využití prostoru, které nájemníkovi umožní pohodlně fungovat i na menší ploše.
Neznamená to, že je nutné investovat do drahého designového interiéru. Z pohledu pronajímatele může být důležitější praktičnost, odolnost a možnost snadné údržby či výměny vybavení.
Vlastní bydlení zůstává obtížně dostupné
Vývoj nájemního bydlení probíhá zároveň v prostředí vysokých cen nemovitostí. Podle údajů uvedených v newsletteru Asociace nájemního bydlení (ANB) zdražilo bydlení v Česku za posledních deset let o 58 %. Nabídkové ceny nemovitostí přitom v prvním čtvrtletí roku 2026 podle ČSÚ stále rostly dvojciferným tempem.
Asociace nájemního bydlení zároveň uvádí, že část domácností kvůli růstu cen pořízení vlastního bydlení odkládá nebo se ho vzdává a přesouvá se do nájmu. Situace je podle zveřejněných podkladů nejvýraznější právě v Praze a Brně.
Význam nájemního bydlení tak může dál růst. Pro majitele to zároveň znamená, že nájemní byt nemusí konkurovat pouze cenou a lokalitou. Důležitá je také jeho použitelnost pro konkrétní skupinu nájemníků.
Menší byt může být výhodou, když odpovídá potřebám nájemníků
Data z profesionálních nájemních projektů nelze automaticky vztáhnout na celý pražský nájemní trh. Ukazují ale zajímavý vývoj jedné jeho části: nové projekty se výrazně orientují na dispozice 1+kk a 2+kk a současně věnují pozornost tomu, aby menší plocha dobře fungovala v každodenním životě.
Pro majitele běžného bytu z toho plyne především jedna praktická věc: není potřeba vnímat menší výměru automaticky jako nevýhodu. Mnohem užitečnější je zaměřit se na to, pro koho je byt vhodný a zda jeho zařízení a uspořádání této cílové skupině skutečně vyhovují.
Údaje o velikosti a skladbě bytů se vztahují k pražským BTR projektům, nikoli k celému pražskému trhu s nájemním bydlením.
