Exekuce nájemníka je noční můra každého pronajímatele. Nejenže hrozí neplacení nájemného, ale také riziko, že exekutor omylem nebo úmyslně sáhne na majetek, který patří vám jako majiteli bytu. Jak se tomu vyhnout? Jak ochránit svůj nábytek, spotřebiče nebo zařízení, když nájemník čelí exekuci? V tomto článku se podíváme na praktické rady, statistiky i příklady z praxe.
Proč je exekuce nájemníka problém pro pronajímatele
V České republice bylo podle Exekutorské komory v roce 2024 vedeno přes 4,1 milionu exekučních řízení, přičemž exekuci čelilo téměř 620 000 osob. To znamená, že každý patnáctý dospělý Čech je v exekuci. Nejvíce postižení jsou lidé ve věku 30 až 49 let – tedy typičtí nájemníci městských bytů.
Pokud takový nájemník bydlí ve vašem bytě a exekutor provede mobiliární exekuci (tedy zabavení movitého majetku), hrozí, že se zaměří na vybavení bytu. Pokud nejste dostatečně připraveni, může zabavit vaši lednici, pračku, televizi nebo nábytek, protože není schopen rozlišit, co patří vám a co nájemníkovi.
Co exekutor může zabavit
Exekutor může dle zákona zabavit jakýkoli movitý majetek, o kterém se předpokládá, že patří dlužníkovi, pokud není prokázán opak. V praxi se tedy předpokládá, že vše v bytě nájemníka je jeho, dokud někdo nedoloží opak.
Jak ochránit svůj majetek – pět klíčových kroků
1. Uveďte vybavení do nájemní smlouvy
Pokud pronajímáte byt s vybavením (např. nábytkem, spotřebiči), vždy to specifikujte přímo v nájemní smlouvě. Uveďte podrobný seznam vybavení v příloze, ideálně označte značky, modely a stav zařízení. Vyplatí se připojit i fotodokumentaci.
2. Pořiďte fotodokumentaci
Kromě seznamu věcí pořiďte také fotky jednotlivých zařízení a nábytku v bytě. Fotky by měly ukazovat nejen samotné předměty, ale i jejich umístění. Uložte je bezpečně a přiložte jako přílohu ke smlouvě.
3. Zvažte smlouvu o výpůjčce
U cennějších položek (např. televize, spotřebiče) je možné uzavřít s nájemníkem formální smlouvu o výpůjčce. Tím vzniká jasný právní vztah a je zřejmé, že tyto věci nejsou majetkem nájemníka.
4. Reagujte na návštěvu exekutora
Pokud se exekutor dostaví do bytu nebo vás o návštěvě informuje, mějte připravené doklady o vlastnictví. Může jít o smlouvu, předávací protokol, fotky nebo účtenky. Bez důkazů se exekutor bude držet domněnky, že věci v bytě patří dlužníkovi.
5. Průběžná kontrola a komunikace
Buďte v kontaktu s nájemníkem a pravidelně kontrolujte stav bytu. Není-li to smluvně omezeno, doporučuje se jednou za čtvrtletí provést prohlídku nemovitosti. Můžete tak včas zjistit známky problémů, jako jsou nedoručené exekuční výzvy či zanedbaný byt.
Co dělat, když exekutor majetek přesto zabaví
V případě, že exekutor zabaví váš majetek, musíte podat vylučovací žalobu podle občanského soudního řádu. Touto žalobou se domáháte, aby byly konkrétní věci z exekuce vyňaty, protože nepatří dlužníkovi.
Budete potřebovat:
- Doklady o vlastnictví (smlouvy, faktury, výpůjčky, fotky)
- Ideálně i svědectví třetí osoby
- Právní zastoupení (doporučeno)
Průměrná délka řízení je 3 až 6 měsíců. Podle dostupných údajů je úspěšnost vylučovacích žalob okolo 60 až 70 %, pokud má žalobce relevantní důkazy.
Zkušenost z praxe
Tomáš, majitel bytu v Brně, popisuje:
„Měl jsem nájemníka, který se mi zdál v pořádku. Po čtyřech měsících se objevili exekutoři a odvezli televizi, mikrovlnku i stůl. Věci byly moje, ale nic jsem neměl ve smlouvě ani nafocené. Musel jsem vše řešit žalobou. Od té doby mám každou věc ve smlouvě a vše nafocené.“
Prevence je základ
Ochrana majetku před dopady exekuce nájemníka není složitá, ale vyžaduje důslednost. Nejdůležitější je:
- Věci řádně evidovat
- Mít dokumentaci ve smlouvě
- Prověřovat nájemníky ještě před podpisem smlouvy
Chcete mít klid? My se o vše postaráme
U stalynajem.cz se o tyto starosti postaráme za vás. Prověřujeme každého zájemce o pronájem ve všech dostupných registrech – včetně insolvenčního a exekučního. Zajistíme kompletní právně ošetřenou nájemní smlouvu s přílohami, včetně seznamu vybavení a fotodokumentace. Pravidelně komunikujeme s nájemníky, provádíme kontroly bytu a řešíme jakékoli nestandardní situace za vás.
Máte nemovitost a chcete jistý příjem bez rizika? Nechte to na nás. Jsme tu pro majitele, kteří chtějí klid a profesionální servis.
Praktické šablony ke stažení
Na našem webu si můžete zdarma stáhnout vzory nejdůležitějších dokumentů pro pronajímatele – konkrétně nájemní smlouvu, předávací protokol, dodatek k nájemní smlouvě a výpověď nájemní smlouvy. Vše připraveno tak, abyste měli jistotu, že váš pronájem je právně ošetřený a majetek chráněný.
