Aktualizace 9. 12. 2022, první vydání článku 9. 5. 2021
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Podmínky pro ukončení nájmu se liší podle toho, zda jste uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou či neurčitou. S tím se pojí také odlišná práva a povinnosti pronajímatele a nájemníka. Znáte je?
NÁJEM NA DOBU URČITOU NENÍ 100% POJISTKA
Uzavíráte-li smlouvu o pronájmu bytu s novým nájemníkem, pravděpodobně zvolíte dobu určitou, abyste si vyzkoušeli jeho spolehlivost. Když nájemní doba vyprší, můžete se dohodnout na jejím prodloužení, a pokud vám nájemník z jakéhokoliv důvodu nepřirostl k srdci, najdete si nového. Navíc při uzavírání nové smlouvy máte šanci navýšit nájemné.
V žádném případě však nespoléhejte pouze na uplynutí určeného data. Může se totiž stát, že se nájemník vystěhovat odmítne, i když doba nájmu vyprší. To je samozřejmě neoprávněné užívání bytu a vy můžete podat návrh na soudní vystěhování. Než se vám však skutečně podaří vykutáleného nájemníka vystrnadit, můžete přijít o několikaměsíční nájemné, protože tito podvodníci obvykle zároveň patří mezi notorické neplatiče.
Jak má vypadat výpověď z nájmu?
Jako pronajímatelé byste proto měli nájemci v dostatečném předstihu písemně oznámit, že trváte na neprodloužení smlouvy. Pokud nájemník odmítne byt opustit, opět jej písemně vyzvěte k vyklizení bytu. Pokud nedojde k vystěhování nájemníka po skončení nájemní smlouvy a ten bude byt alespoň 3 měsíce nadále užívat, pak nájemní smlouva opět nabude platnosti na stejnou dobu, na jakou byla uzavřena dříve (maximálně však na dva roky).
Jaké náležitosti musí mít výpověď nájemní smlouvy?
- Jednostranná výpověď z nájmu na dobu určitou musí mít písemnou formu.
- Výpověď musí být doručena druhé straně.
- Musí zde být řečeno kdo a komu výpověď dává.
- Musí obsahovat označení pronajatého bytu a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit.
- V případě, že je na straně majitele nebo nájemce více účastníků, doporučuje se výpověď doručit všem.
KDY LZE VYPOVĚDĚT NÁJEM NA DOBU URČITOU
K výpovědi z nájmu na dobu určitou můžete pouze v případech, které vymezuje Občanský zákoník:
- pokud nájemník hrubě porušuje své povinnosti,
- jestliže byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin, který spáchal na vás, členu vaší domácnosti či osobě, která bydlí v domě, kde se nachází nájemcův byt, popřípadě za trestný čin spáchaný na cizím majetku, který se v tomto domě nachází,
- z jiného obdobně závažného důvodu.
Argument, že byt potřebujete k vlastnímu bydlení nebo pro své příbuzné, v tomto případě neobstojí. Zákonná výpovědní lhůta je stejně jako u nájemní smlouvy na dobu určitou tříměsíční a důvod vypovězení nájmu musíte ve výpovědi uvést.
Zároveň počítejte s tím, že nemáte stoprocentní jistotu, že si váš nájemník „odbydlí“ celou dohodnutou dobu. Ke skončení nájmu můžete dojít, pokud se například bude stěhovat za prací či za životním partnerem nebo přijde o práci a nebude moct splácet nájemné, může se podle zákona jednat o změnu okolností do té míry, „že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval“. V takovém případě obdržíte výpověď z nájmu nájemce vy. I pro ni platí samozřejmě tříměsíční lhůta.
DŮVODY VÝPOVĚDI NÁJMU NA DOBU NEURČITOU
Preferujete-li dlouhodobé nájemce nebo nájemníka znáte, možná zvolíte nájemní smlouvu na dobu neurčitou. I u ní je výpovědní doba pro obě strany tříměsíční a kromě výše uvedených případů můžete nájem vypovědět i z těchto důvodů:
- byt potřebujete pro sebe, nebo pro manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a máte podán na rozvod, nebo vaše manželství bylo již rozvedeno,
- potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenci).
Jestliže však uvedete některý z těchto dvou důvodů a byt do jednoho měsíce po vyklizení bytu nájemcem nevyužijete k danému účelu, máte povinnost podle § 2289 nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Měsíční lhůta však neběží, jestliže se do dvou týdnů od vyklizení bytu pustíte do rekonstrukce a pokračujete v ní.
KDY MŮŽETE DÁT NÁJEMCI OKAMŽITOU VÝPOVĚĎ
Okamžitá výpověď z nájmu bez náhrady je razantní řešení, ke kterému můžete přistoupit pouze tehdy, porušuje-li nájemník své povinnosti zvlášť závažným způsobem:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
- užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Přesto však se neseriózních nájemníků výpovědí z nájmu nemůžete zbavit ze dne na den. Před odesláním samotné nájemní výpovědi nejdříve musíte písemně vyzvat nájemce, aby v přiměřené době ukončil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Ve výpovědi z nájmu bytu pak musíte uvést, v čem vidíte zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud tyto dvě podmínky nesplníte, je výpověď neplatná.
VÝPOVĚĎ Z NÁJMU DOHODOU
Dohoda o skončení nájmu v bytě se uzavírá v případě, že nájemník potřebuje nájem ukončit co nejdříve. Na dohodu ovšem musí přistoupit i pronajímatel. Pokud se nájemník s pronajímatelem dohodnou, není potřeba dodržovat 3měsíčíní výpovědní lhůtu, jako je tomu u klasické výpovědi. U dohody o skončení pronájmu se obě strany dohodnou na jakémkoliv termínu ukončení nájmu.
Jak má vypadat výpověď nájmu dohodou? Především musí mít písemnou formu. Musí obsahovat označení obou stran, tedy pronajímatele a nájemce a také zde musí být přesně určeno, k jakému datu se nájemní vztah ukončuje.
NA ÚHRADU ŠKOD MŮŽETE POUŽÍT KAUCI
S odstěhováním nájemníka souvisí také vypořádání kauce, tedy peněžní jistiny, kterou vám nájemník svěřil na počátku nájmu. Kauci, která může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného, jste mohli v době trvání nájmu použít na úhradu případných dluhů či škod způsobených nájemníkem na vašem majetku, přičemž nájemník byl povinen takto sníženou kauci dorovnat do původní výše.
Při skončení nájmu byt důkladně zkontrolujte a sepište s nájemníkem předávací protokol, v němž popíšete případné škody a výši jejich úhrady. Z kauce můžete odečíst také náklady na energie, které dosud nájemník neuhradil, a máte proto právo počkat s vypořádáním kauce až na okamžik, kdy od dodavatelů obdržíte vyúčtování.
VRÁCENÍ KAUCE PO SKONČENÍ NÁJMU I S ÚROKY. JAK NA TO?
Zbylou částku z kauce musíte nájemníkovi vrátit. Jestliže jsou škody vyšší a kauce na jejich úhradu nestačí, vyzvěte nájemníka písemně k náhradě škody. Máte-li v ruce protokol se seznamem škod, který nájemník při předání bytu po skončení nájmu odsouhlasil, můžete v případě neuhrazení škod vymáhat své nároky soudně.
Nezapomeňte také, že nájemník má právo na úroky ze složené částky, podle Občanského zákoníku „alespoň ve výši zákonné sazby“. Jejich výše by měla odpovídat „obvyklým úrokům požadovaným za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. Banky však nabízejí celou řadu produktů a pro laika je složité zjišťovat, jaké úroky by měl uplatnit. Odborníci proto doporučují sjednat si přiměřenou výši úroků ze složené kauce již v nájemní smlouvě.
CHCETE SI UŠETŘIT STAROSTI S VÝPOVĚDÍ Z NÁJMU?
Pamatujte, že zákon nájemce chrání více než pronajímatele. Snažte se nepříjemným sporům předejít správně sepsanou smlouvou, ve které nebudou chybět podmínky výpovědi z nájmu bytu. Tyto podmínky by samozřejmě neměly být v rozporu se zákonem. Pokud už se nacházíte v situaci, kdy chcete smluvní vztah se svým nájemníkem ukončit, najděte si vhodný vzor výpovědi z nájmu bytu.
Chcete-li se vyhnout sporům s problémovými nájemníky, kontaktujte nás. Vaším nájemcem se staneme my, váš byt obsadíme slušným nájemníkem a o vše se postaráme. Garantujeme vyplácení sjednaného nájemného každý měsíc.
