Aktualizace 9. 12. 2022, první vydání článku 9. 5. 2021
Zkrácenou verzi článku si také můžete poslechnout v audioverzi
Podmínky pro ukončení nájmu se liší podle toho, zda jste uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou či neurčitou. S tím se pojí také odlišná práva a povinnosti pronajímatele a nájemníka. Znáte je?
NÁJEM NA DOBU URČITOU NENÍ 100% POJISTKA
Uzavíráte-li smlouvu o pronájmu bytu s novým nájemníkem, pravděpodobně zvolíte dobu určitou, abyste si vyzkoušeli jeho spolehlivost. Když nájemní doba vyprší, můžete se dohodnout na jejím prodloužení, a pokud vám nájemník z jakéhokoliv důvodu nepřirostl k srdci, najdete si nového. Navíc při uzavírání nové smlouvy máte šanci navýšit nájemné.
V žádném případě však nespoléhejte pouze na uplynutí určeného data. Může se totiž stát, že se nájemník vystěhovat odmítne, i když doba nájmu vyprší. To je samozřejmě neoprávněné užívání bytu a vy můžete podat návrh na soudní vystěhování. Než se vám však skutečně podaří vykutáleného nájemníka vystrnadit, můžete přijít o několikaměsíční nájemné, protože tito podvodníci obvykle zároveň patří mezi notorické neplatiče.
Jak má vypadat výpověď z nájmu?
Jako pronajímatelé byste proto měli nájemci v dostatečném předstihu písemně oznámit, že trváte na neprodloužení smlouvy. Pokud nájemník odmítne byt opustit, opět jej písemně vyzvěte k vyklizení bytu. Pokud nedojde k vystěhování nájemníka po skončení nájemní smlouvy a ten bude byt alespoň 3 měsíce nadále užívat, pak nájemní smlouva opět nabude platnosti na stejnou dobu, na jakou byla uzavřena dříve (maximálně však na dva roky).
Jaké náležitosti musí mít výpověď nájemní smlouvy?
- Jednostranná výpověď z nájmu na dobu určitou musí mít písemnou formu.
- Výpověď musí být doručena druhé straně.
- Musí zde být řečeno kdo a komu výpověď dává.
- Musí obsahovat označení pronajatého bytu a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit.
- V případě, že je na straně majitele nebo nájemce více účastníků, doporučuje se výpověď doručit všem.
KDY LZE VYPOVĚDĚT NÁJEM NA DOBU URČITOU
K výpovědi z nájmu na dobu určitou můžete pouze v případech, které vymezuje Občanský zákoník:
- pokud nájemník hrubě porušuje své povinnosti,
- jestliže byl nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin, který spáchal na vás, členu vaší domácnosti či osobě, která bydlí v domě, kde se nachází nájemcův byt, popřípadě za trestný čin spáchaný na cizím majetku, který se v tomto domě nachází,
- z jiného obdobně závažného důvodu.
Argument, že byt potřebujete k vlastnímu bydlení nebo pro své příbuzné, v tomto případě neobstojí. Zákonná výpovědní lhůta je stejně jako u nájemní smlouvy na dobu určitou tříměsíční a důvod vypovězení nájmu musíte ve výpovědi uvést.
Zároveň počítejte s tím, že nemáte stoprocentní jistotu, že si váš nájemník „odbydlí“ celou dohodnutou dobu. Ke skončení nájmu můžete dojít, pokud se například bude stěhovat za prací či za životním partnerem nebo přijde o práci a nebude moct splácet nájemné, může se podle zákona jednat o změnu okolností do té míry, „že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval“. V takovém případě obdržíte výpověď z nájmu nájemce vy. I pro ni platí samozřejmě tříměsíční lhůta.
DŮVODY VÝPOVĚDI NÁJMU NA DOBU NEURČITOU
Preferujete-li dlouhodobé nájemce nebo nájemníka znáte, možná zvolíte nájemní smlouvu na dobu neurčitou. I u ní je výpovědní doba pro obě strany tříměsíční a kromě výše uvedených případů můžete nájem vypovědět i z těchto důvodů:
- byt potřebujete pro sebe, nebo pro manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a máte podán na rozvod, nebo vaše manželství bylo již rozvedeno,
- potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenci).
Jestliže však uvedete některý z těchto dvou důvodů a byt do jednoho měsíce po vyklizení bytu nájemcem nevyužijete k danému účelu, máte povinnost podle § 2289 nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Měsíční lhůta však neběží, jestliže se do dvou týdnů od vyklizení bytu pustíte do rekonstrukce a pokračujete v ní.
KDY MŮŽETE DÁT NÁJEMCI OKAMŽITOU VÝPOVĚĎ
Okamžitá výpověď z nájmu bez náhrady je razantní řešení, ke kterému můžete přistoupit pouze tehdy, porušuje-li nájemník své povinnosti zvlášť závažným způsobem:
- nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
- poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
- způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
- užívá neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Přesto však se neseriózních nájemníků výpovědí z nájmu nemůžete zbavit ze dne na den. Před odesláním samotné nájemní výpovědi nejdříve musíte písemně vyzvat nájemce, aby v přiměřené době ukončil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav. Ve výpovědi z nájmu bytu pak musíte uvést, v čem vidíte zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti. Pokud tyto dvě podmínky nesplníte, je výpověď neplatná.
O dohodě o ukončení nájemní smlouvy najdete v tomto článku.
NA ÚHRADU ŠKOD MŮŽETE POUŽÍT KAUCI
S odstěhováním nájemníka souvisí také vypořádání kauce, tedy peněžní jistiny, kterou vám nájemník svěřil na počátku nájmu. Při skončení nájmu byt důkladně zkontrolujte a sepište s nájemníkem předávací protokol, v němž popíšete případné škody a výši jejich úhrady. Z kauce můžete odečíst také náklady na energie, které dosud nájemník neuhradil, a máte proto právo počkat s vypořádáním kauce až na okamžik, kdy od dodavatelů obdržíte vyúčtování. Více o kauci a možnostech využití naleznete v tomto článku.
CHCETE SI UŠETŘIT STAROSTI S VÝPOVĚDÍ Z NÁJMU?
Pamatujte, že zákon nájemce chrání více než pronajímatele. Snažte se nepříjemným sporům předejít správně sepsanou smlouvou, ve které nebudou chybět podmínky výpovědi z nájmu bytu. Tyto podmínky by samozřejmě neměly být v rozporu se zákonem. Pokud už se nacházíte v situaci, kdy chcete smluvní vztah se svým nájemníkem ukončit, najděte si vhodný vzor výpovědi z nájmu bytu.
Článek: Výpovědní lhůta nájmu: kdy začíná, jak dlouho trvá a jak se počítá
Článek: Ukončení nájemní smlouvy: dohoda, výpověď, uplynutí doby a nejčastější chyby
Vzor ukončení (výpověď z nájemní smlouvy pro byt) nájemní smlouvy si můžete stáhnout zdarma.
Chcete-li se vyhnout sporům s problémovými nájemníky, kontaktujte nás. Vaším nájemcem se staneme my, váš byt obsadíme slušným nájemníkem a o vše se postaráme. Garantujeme vyplácení sjednaného nájemného každý měsíc.
