Od 1. ledna 2025 vstoupilo v souvislosti s novelizací zákona o dani z přidané hodnoty v platnost několik významných daňových změn, které se mimo jiné dotknou také pronajímatelů nemovitostí. Jak tyto změny ovlivní pronajímatele?
Daň z příjmu z pronájmu nemovitosti
Jak už jsme zmínili v úvodu, změny v zákoně o DPH se dotknou i zdanění pronájmu nemovitých věcí. V první řadě je třeba ujasnit si, jestli pronájem vaší nemovitosti spadá do klasických příjmů z nájmu zdaňovaných v § 9 v daňovém přiznání, nebo jestli se jedná o ubytovací služby, které se zdaňují v § 7 v daňovém přiznání. Režim zdanění se totiž v obou těchto případech liší.
Zdanění příjmu z pronájmu
Klasické příjmy z pronájmu jsou spojeny s dlouhodobým pronájmem nemovitosti bez dalších služeb (úklid, stravování apod.). Jedná se o pronájem, který nepodléhá odvodům na sociální a zdravotní pojištění a nevyžaduje živnostenské oprávnění. V případě příjmu z pronájmu je možné výdaje uplatnit dvěma způsoby:
Skutečné výdaje
Skutečnými výdaji se rozumí výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, mezi které mohou mimo jiné patřit poplatky realitnímu makléři za zprostředkování nájmu, pojištění nemovitosti nebo úroky z hypotéky za pronajímanou nemovitost. Pokud se rozhodnete uplatňovat skutečné výdaje, nezapomeňte si uchovávat doklady pro každý jednotlivý výdaj.
Výhody a nevýhody skutečných výdajů: Díky uplatňování skutečných výdajů můžete odečíst veškeré prokazatelné náklady související s pronájmem, což může vést k nižšímu základu daně. Nevýhodou je ale nutnost pečlivé evidence a uchovávání veškerých dokladů.
Paušální výdaje
Paušální výdaje můžete uplatnit ve výši 30 % z dosažených příjmů z pronájmu, maximálně ale do výše 600 000 Kč ročně.
Výhody a nevýhody paušálních výdajů: Výhodou paušálních výdajů je jednoduchost a nižší administrativní náročnost. Nevýhodu však může představovat omezení maximální částkou 600 000 Kč a také skutečnost, že pokud jsou vaše reálné výdaje vyšší než 30 %, nemusí se vám paušál vyplatit.
Poskytování ubytovacích služeb
Ubytovací služby jsou charakteristické krátkodobým ubytováním s doplňkovými službami, ke kterým patří například úklid, stravování nebo výměna prádla. Typickým příkladem poskytování ubytovacích služeb je nabízení ubytování přes platformy jako jsou Airbnb nebo Booking.com. Vzhledem k tomu, že je poskytování ubytovacích služeb považováno za podnikání, je nutné mít příslušné živnostenské oprávnění a odvádět sociální a zdravotní pojištění. Příjmy z ubytovacích služeb se zdaňují podle § 7 zákona o daních z příjmů jako příjmy ze samostatné činnosti. I v tomto případě je možné aplikovat skutečné nebo paušální výdaje.
- Skutečné výdaje – Skutečné výdaje v sobě mohou zahrnovat například i výdaje za úklid v případě, že ho zajišťuje externí osoba, nebo výdaje za pořízení pronajímaného prostoru za předpokladu, že nejsou dlouhodobým majetkem.
- Výdaje paušálem – U příjmu z ubytovacích služeb mohou být výdaje buď ve výši 40, nebo 60 % v závislosti na tom, jestli máte, nebo nemáte živnostenské oprávnění. Při uplatňování výdajů ve výši 40 % může být jejich maximální výše 800 000 Kč a při uplatnění 60% výdajového paušálu maximálně 1 200 000 Kč.
Změny v DPH od roku 2025 s dopadem na pronajímatele
Novela zákona přinese změny v oblasti pronájmu nemovitostí zahraničním subjektům a změny v definici stavebního pozemku.
Možnost uplatnění DPH při nájmu nemovitosti zahraničním subjektům
Nově budou mít od 1. 1. 2025 pronajímatelé možnost uplatnit DPH i při pronájmu nemovitostí nájemcům registrovaným k DPH v jiném členském státě EU. Doposud se tato možnost vztahovala pouze na nájemce registrované u nás.
Změny v definici stavebního pozemku a osvobození při dodání nemovitosti
Od 1. července 2025 dojde také ke změně definice stavebního pozemku a zkrácení časového limitu pro osvobození od DPH při dodání nemovitostí z pěti let na dva roky. Tato změna se dotkne především developerů, ale může mít dopad i na pronajímatele při nákupu pozemků.
Zákaz zdanění pronájmu nemovitostí pro bydlení platí i nadále
Stejně jako v roce 2024 i v roce 2025 zůstává beze změny zákaz zdanění pronájmu nemovitostí.
Praktické kroky pro pronajímatele na začátku roku 2025
Na co by pronajímatelé neměli zapomenout se začátkem roku 2025?
Podání daňového přiznání
Jako pronajímatelé máte povinnost podat daňové přiznání za uplynulý rok. V případě fyzického podání je třeba daňové přiznání odevzdat do pondělí 1. dubna 2025. Pokud podáváte daňové přiznání elektronicky, platí pro vás termín do čtvrtka 2. května 2025.
Kontrola nájemních smluv
Zkontrolujte si, že vaše nájemní smlouvy odpovídají legislativě platné od roku 2025. Pravidelná kontrola nájemních smluv je také důležitá z hlediska ochrany vašich práv a zájmů a je prevencí proti finančním ztrátám. Každoročně je dobré se ujistit, že smlouva obsahuje aktuální informace o výši nájemného, zálohách na služby a termínech splatnosti. Chcete zjistit, jak zvýšit nájemné? Přečtěte si tento článek.
Konzultace s odborníky
V případě, že pronajímáte více nemovitostí nebo kombinujete příjmy z pronájmu s jinými zdroji příjmů, může pro vás být přínosná odborná pomoc. Daňový poradce vám pomůže identifikovat možnosti legální optimalizace daňové zátěže a seznámí vás s nejnovějšími změnami v daňových zákonech.
Ve stručnosti
Od 1. ledna 2025 platí nové daňové podmínky pro pronajímatele nemovitostí. Zásadní je rozlišit klasický nájem, který spadá pod § 9, a ubytovací služby s živnostenským oprávněním dle § 7. Jste připraveni na všechny změny?
