NA CO VŠECHNO NARAZÍTE V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ
Zárukou pohodového pronajímání je dobře sepsaná nájemní smlouva. Nájemní smlouvu, výpověď z nájmu ani další listiny pojící se s pronajímáním není vhodné stahovat jako vzor na internetu. Obvykle nejsou aktualizované a obsahují mnoho chyb. O vypracování můžete požádat odborníka nebo celý pronájem nechat na nás. Postaráme se o perfektní vypracování nájemní smlouvy, ale také o veškeré další náležitosti.
Tento důležitý dokument by měl obsahovat nejen základní náležitosti, mezi které se řadí třeba délka pronájmu, definování úhrady nebo údaje o nájemci či pronajímateli. Důležité jsou také informace o ukončení nájmu, jistině nebo pokutě. Právě proto se hodí znát tyto, ale i další pojmy.
ZÁKLADNÍ SLOVNÍČEK REALITNÍCH POJMŮ
Které pojmy se vyplatí při pronajímání či bydlení v pronájmu znát?
Nájemné
Finanční odměna z užívání bytu, která nezahrnuje další poplatky za užívání bytu.
Úhrady za plnění spojená s užívání bytu
Jedná se o další finanční částku (poplatky), která se pojí s užíváním bytové jednotky (typicky se jedná o platbu za elektřinu, vodu, úklid, topení, plyn atd.).
Jistota
Též se nazývá jako jistina či kauce. Jedná se o částku, která může dosahovat maximální výše 3 měsíčních nájmů a slouží pro uhrazení nezaplaceného nájemného či pro úhradu škod, které nájemník způsobil porušením svých povinností. Podle nového občanského zákoníku musí pronajímatel nájemníkovi za složení kauce vyplácet úrok.
Smluvní pokuta
Od 1. 7. 2020 může být podle zákona stanovená v nájemní smlouvě. Její výše může činit maximálně 3 nájmy, přičemž je možné ji kombinovat s jistotou. Při této kombinaci však výsledná částka nesmí překročit hranici 3 měsíčních nájmů. Smluvní pokuta se používá pro uhrazení škod, které vznikly porušením povinností, které z nájmu vyplývají (např. používání bytu jinak, než stanovuje smlouva, změny v bytě, které neschválil majitel apod.).
Provize
Jedná se o částku, kterou platí buď pronajímatel realitní kanceláři za to, že mu našla nájemníka, nebo ji platí nájemník za to, že mu realitní kancelář našla byt. Existuje však i situace, kdy je provize rozdělena mezi pronajímatele a nájemce. Výše provize obvykle činí jeden, maximálně dva nájmy.
JAKÝ JE ROZDÍL MEZI PRONÁJMEM A PODNÁJMEM
Nájem, pronájem nebo podnájem jsou pojmy, které mnoho lidí zaměňuje. Jejich společným jmenovatelem je však pouze to, že se jedná o užívání nemovitosti někým jiným než vlastníkem za dohodnuté nájemné. Z hlediska legislativy jsou mezi těmito pojmy zásadní rozdíly.
- Nájem – jedná se o přenechání nemovitosti nájemci přímo vlastníkem nemovitosti. Tento vztah podrobně upravuje občanský zákoník. Nájemní smlouva definuje určité povinnosti.
- Pronájem – pojem pronájem je zažitý mezi lidmi, ale z právního hlediska nemá žádný význam. Buď jste v nájmu, nebo podnájmu.
- Podnájem – je rovněž ošetřen podnájemní smlouvou, která se však uzavírá mezi nájemcem a podnájemcem. Nájemce tak část bytu přenechává podnájemníkovi. Nájemník musí pro tento úkon mít souhlas vlastníka.
Hlavní rozdíly mezi nájmem a podnájmem jsou především v právech nájemníka a podnájemníka. Nájemník jich má daleko víc než podnájemník. Nájem je například možné sjednat na určitou dobu nebo na dobu neurčitou. Podnájem naopak končí společně s nájmem. V nájemní smlouvě nelze regulovat třeba chování domácích mazlíčků nebo kouření, což však v podnájemní smlouvě regulovat lze. Pokud pronajmete byt Stálému nájmu, staneme se vaším ideálním nájemcem s garantovaným nájmem a do vašeho bytu najdeme nejspolehlivější podnájemníky.
JAK STANOVIT VÝŠI NÁJEMNÉHO A KAUCE?
Při stanovování ceny nájemného je potřeba pečlivě počítat. Rozhodně není od věci si udělat průzkum cen v okolí a vědět, co všechno je potřeba do nájmu započítat. Na příliš nízkém nájemném budete tratit, vysoké nájemné zase odradí nájemníky.
Nájemné se skládá z čistého nájmu a z platby za služby. Do výše nájmu se může promítnout také lokalita (občanská vybavenost, blízkost MHD), vzhled a technický stav bytu, úložné prostory (sklep, vestavěné skříně) nebo parkovací místo.
Maximální výše kauce či smluvní pokuty je státem stanova na maximálně 3 měsíční nájmy. Kauci a smluvní pokutu je možné kombinovat. Kauce může činit například dvě třetiny nájmu a smluvní pokuta zbylou jednu. Také je možné rozdělení půl na půl. Obvykle však kauce činí jeden nájem.
POSTUPY A TERMÍNY POJÍCÍ SE S UKONČENÍM NÁJMU
Jaké termíny se hodí znát, když pronájem končí nebo se vyskytnou problémy?
Neplatiči
Pokud vám nájemník nezaplatí nájem, můžete dluh uhradit z kauce, kterou musí nájemník dorovnat. V případě, že nájemník nezaplatil nájemné a služby za 3 a více měsíců, je možné mu dát okamžitou výpověď z nájmu.
Výpověď z nájmu
K ukončení nájemní smlouvy může dojít jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemníka. Výpověď musí být vždy písemná, a to bez ohledu na to, zda se jedná o pronájem na dobu určitou nebo neurčitou. Vzor výpovědi z nájmu je možné najít na internetu. I zde je však riziko chyb a nepřesností. My ve Stálém nájmu v tom umíme chodit, takže můžete výpověď z nájmu nechat na nás.
Pronajímatel může výpověď z nájmu udělit, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti, ale také v případě, že byt potřebuje pro sebe nebo někoho z rodiny. V případě, že dojde k závažným změnám a nájem v bytě nadále není možný, může dát výpověď nájemce, a to bez ohledu na to, že ještě neuplynula smluvená doba.
Vystěhování
K vystěhování soudem obvykle dochází, pokud se nájemník ani po písemné výpovědi nechce vystěhovat. V tom případě se pronajímatel obrátí na soud a podá žalobu na vyklizení nemovitosti. Jestliže se nájemník nevystěhuje ve lhůtě určené v rozsudku, může majitel bytu věc předat soudnímu vykonavateli nebo exekutorovi.
Vyřešení jistoty
K datu skončení nájmu by vám měl pronajímatel jistotu vrátit i s úroky, které odpovídají době, během které měl pronajímatel peníze u sebe. Jestliže nájemní smlouva neobsahuje vyčíslení úroku, má nájemce právo na úroky vyplývající ze zákonného ustanovení (§ 1802, 2. druhá občanského zákoníku).
Zdanění příjmu z pronájmu
Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba a máte i jiný zdroj příjmů, neplatíte v tomto případě zdravotní ani sociální pojištění a nemusíte podávat přehledy na OSSZ nebo zdravotní pojišťovnu. Do daňového přiznání se zahrnují výdaje, které mohou být buď ve skutečné výši, nebo můžete využít danění 30% paušálem.
V případě, že je pronajímání předmětem vašeho podnikání, jedná se o podnikatelskou činnost, na kterou potřebujete živnostenský list. Z těchto příjmů platíte daň z příjmu, ale ještě si hradíte také zdravotní a sociální. Přehledy je potřeba odevzdat příslušným orgánům.
Způsob pronajímání
Při pronajímání bytu můžete postupovat na vlastní pěst. To znamená, že se staráte o inzeráty, nafocení nemovitosti, prohlídky se zájemci, prověřování zájemců, smlouvy, komunikaci i údržbu bytu. Za to vám náleží nájemné v plné výši. Pokud si však chcete tyto starosti ušetřit, můžete byt svěřit do rukou realitní kanceláře, která si však za své služby bere provizi. Třetí možností je svěřit byt pod patronát Stálého nájmu, který vám garantuje nájem i v případě, že mu podnájemník nezaplatí. Za své služby si strhává určité procento z nájmu, které je však nízké, takže i přesto výše nájemného odpovídá požadavkům majitele.
KOLIK VYDĚLÁTE NA PRONÁJMU VLASTNÍMI SILAMI A KOLIK S NAŠÍ SLUŽBOU?
Mnohdy si majitelé myslí, že si při pronájmu na vlastní pěst přijdou na nejlepší zisk. Ve skutečnosti však mohou vydělávat o něco méně, než si myslí.
Mnohdy totiž zapomenou na výdaje, které se pojí s náklady na inzerci a vypracování smluv, s náklady na vymáhání nezaplaceného nájemného, výmalbou bytu po odchodu nájemníků a drobné opravy. Pokud byt pronajmete nám, zaplatíte z každého nájmu jen malé procento a o nic jiného se nemusíte starat. Podívejte se na modelový případ zde.
