Zvýšení nájemného je z ekonomického pohledu přirozené. Rostou ceny energií, služeb, oprav i práce řemeslníků. Přesto mnoho majitelů bytů zdražení dlouhodobě odkládá.
Důvodem většinou není neznalost trhu, ale kombinace obav, nejistoty a snahy udržet stabilní vztah s nájemníkem. Podívejme se na pět nejčastějších důvodů, proč majitelé se zvýšením nájmu váhají – a proč je to může stát zbytečné peníze.
1. Strach, že nájemník odejde
Nejčastější obava je jednoduchá:
„Když zvýším nájem, nájemník odejde a byt bude prázdný.“
Majitelé často upřednostní jistotu stabilního nájemníka před vyšším výnosem. Krátkodobá neobsazenost působí jako větší riziko než dlouhodobě podhodnocený nájem.
Praxe ale ukazuje, že:
- Pokud je nájem dlouhodobě pod tržní cenou, nájemník si je toho obvykle vědom.
- Přiměřené a dobře komunikované zvýšení většina solidních nájemníků akceptuje.
- Ztráta jednoho měsíčního nájmu může být méně nákladná než roky podhodnocené ceny.
Jak správně určit aktuální tržní nájemné řešíme podrobně v tomto článku.
2. Lidský faktor a pocit loajality
Dlouhodobý nájemní vztah často přeroste do osobní roviny. Nájemník platí včas, nedělá problémy, stará se o byt. Majitel má pocit, že by bylo nefér mu nájem zvyšovat.
Je důležité oddělit dvě věci:
- osobní sympatie
- ekonomickou realitu investice
Zvyšování nájmu není trest. Pokud rostou náklady na fond oprav, pojištění, servis nebo rekonstrukce, je úprava ceny přirozenou součástí správy nemovitosti.
Mnohem horší bývá situace, kdy se nájem několik let nezvyšuje a poté je nutné provést výrazný skok. To už nájemník vnímá citlivěji než pravidelnou menší úpravu.
3. Nejistota kolem zákona a smlouvy
Další častý důvod je právní nejistota. Majitelé si nejsou jistí:
- o kolik mohou nájem zvýšit
- jak často
- jak správně postupovat
- co dělat, pokud nájemník nesouhlasí
Zásadní roli zde hraje správně nastavená nájemní smlouva. Pokud není dobře připravená, může být navyšování komplikované.
Na co si dát pozor při uzavírání smlouvy popisujeme zde.
4. Chybějící inflační doložka
Jedním z nejčastějších problémů je absence inflační doložky ve smlouvě.
Inflační doložka umožňuje pravidelné navyšování nájemného podle míry inflace. Díky tomu se nájem přirozeně přizpůsobuje ekonomickému vývoji a nevzniká velký rozdíl mezi tržní a skutečně placenou částkou.
Pokud doložka chybí, musí se každé zvýšení řešit individuálně dohodou nebo zákonným postupem. To vede k odkládání rozhodnutí a k postupnému snižování reálného výnosu z nemovitosti.
Podrobné vysvětlení inflační doložky najdete zde.
5. Odkládání rozhodnutí „na příště“
Typický scénář vypadá takto:
- „Letos to nechám být.“
- „Počkám, jak se vyvine trh.“
- „Zvýším to až při další smlouvě.“
Mezitím ale:
- rostou náklady,
- inflace snižuje reálnou hodnotu nájmu,
- tržní ceny se posouvají.
Rozdíl mezi aktuálním a tržním nájemným se postupně zvětšuje. Čím déle majitel čeká, tím větší je nutné navýšení v budoucnu – a tím vyšší riziko, že nájemník opravdu odejde.
Jak zvýšit nájem rozumně a bez konfliktu
Zvyšování nájemného by nemělo být impulzivní ani jednorázové.
Doporučený postup:
- Ověřit aktuální tržní nájemné v dané lokalitě.
- Zkontrolovat, co umožňuje smlouva (zejména inflační doložku).
- Připravit si jasné a věcné odůvodnění.
- Komunikovat s nájemníkem včas a transparentně.
Stejně důležité jako výše nájemného je i celkové nastavení rizik. Doporučujeme článek jak minimalizovat rizika s neplatiči nebo jak si poradit s neplatičem.
Shrnutí
Odkládání zvýšení nájmu bývá motivováno snahou vyhnout se konfliktu nebo nejistotě. Ve výsledku ale může znamenat dlouhodobé snižování výnosu z nemovitosti.
Pravidelná, přiměřená a smluvně ošetřená úprava nájemného je zdravou součástí správy investice. Největší riziko nepředstavuje samotné zvýšení, ale dlouhodobé podhodnocení.
Pokud si nejste jistí, zda je váš nájem nastaven správně, nebo chcete mít jistotu stabilního a bezpečného pronájmu, obraťte se na stalynajem.cz. Pomůžeme vám nastavit pronájem tak, aby byl dlouhodobě udržitelný a ekonomicky smysluplný.
Nejčastější dotazy ke zvýšení nájmu
O kolik lze zvýšit nájem?
Zvýšení závisí na nájemní smlouvě. Pokud obsahuje inflační doložku, lze nájem upravit podle inflace. Bez doložky je nutná dohoda s nájemníkem nebo postup podle zákona, obvykle do výše obvyklého nájemného v dané lokalitě.
Jak často mohu zvýšit nájem?
Nejčastěji jednou ročně, pokud je ve smlouvě sjednána inflační doložka. Bez ní je možné nájem zvyšovat pouze dohodou nebo podle zákonných pravidel.
Musí nájemník se zvýšením souhlasit?
Pokud je zvýšení v souladu se smlouvou (např. podle inflační doložky), souhlas není nutný. V ostatních případech je potřeba dohoda, případně zákonný postup.
Je lepší držet nižší nájem kvůli stabilnímu nájemníkovi?
Krátkodobě to může působit bezpečně, ale dlouhodobě podhodnocený nájem snižuje výnos a zvyšuje riziko výrazného zdražení v budoucnu. Postupné navyšování je obvykle stabilnější řešení.
Co dělat, když jsem nájem několik let nezvyšoval?
Zjistěte aktuální tržní nájemné a navrhněte postupné dorovnání. Do budoucna je vhodné upravit smlouvu tak, aby obsahovala inflační doložku.
