Při pronajímání bytu musí majitel myslet na celou řadu rizikových situací, které mohou nastat. Některým se dá předejít pomocí vhodného pojištění. Co všechno si lze pojistit a jak se vyhnout problémům s nezaplaceným nájmem?
Rizika, se kterými je potřeba při pronajímání počítat
Pronajímání bytu na vlastní pěst není vždy procházka růžovou zahradou. Majitele často sužuje řada strachů, které jsou oprávněné. Proto se snaží svůj majetek ochránit, jak nejlépe dovedou, a to tak, že nájemní smlouvu „zasypou“ celou řadou zákazů. Jenže ne všechny jsou oprávněné. Je proto důležité se orientovat v aktuálním znění potřebných zákonů, což může být pro laiky obtížné. My ve Stálém nájmu spolupracujeme s těmi nejlepšími právníky, a tak máte jistotu, že je nájemní smlouva sepsaná podle platné legislativy. Co majitele nemovitostí straší nejvíce?
Neplatiči a vystěhování nájemníka
I při pečlivém výběru nájemníka se může stát, že se z něj vyklube neplatič. Z počátku může nájemné hradit bez problémů, ale časem mohou nastat komplikace. Pokud se jedná o jednorázové nezaplacení, může být na vině například nájemníkova ztráta zaměstnání, rozvod nebo nemoc. K úhradě dlužného nájemného může sloužit jistina, kterou musí nájemník následně dorovnat. Pokud se chce nájemník na splacení dlužného nájmu domluvit, pravděpodobně s ním nebudou problémy.
Opakované neplacení nájmu může vést až k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele. Jak na neplatiče nájemného? Jestliže k uhrazení dluhu nedojde ani po písemném vyzvání, nezbývá majiteli bytu nic jiného, než se obrátit na soud. V případě, že se nechce nájemník z bytu vystěhovat, podává se žaloba na vyklizení nemovitosti.
Ani když pronajímatel bytu soud vyhraje, není to záruka, že dlužné nájemné neplatič uhradí. Ten na sebe může uvalit osobní bankrot a majitel bytu se tak o peníze bude dělit s dalšími pohledávkami, které neplatič má.
Prázdný byt a hledání nájemníka
Druhou největší obavou je neobsazený byt a hledání nájemníka. Pokud je byt neobsazený, nepřináší zisk. Naopak je ztrátový, jelikož musí majitel zálohy a další potřebné poplatky platit ze svojí kapsy. Hledání nového nájemníka obvykle stojí dost času. Kromě toho, že majitel musí sestavit perfektní inzerát, je potřeba se zájemci komunikovat a chodit s nimi na prohlídky bytu, což stojí čas.
Pokud si majitele vybere vhodného kandidáta, je nutné jej dobře prověřit, aby se z něj nevyklubal neplatič. Jak prověřit nájemníka? Je potřeba si projet veškeré dostupné registry neplatičů, které by mohly odhalit dluhy a pohledávky. Rovněž je možné se kontaktovat s předchozím pronajímatelem a zeptat se na jeho názor.
Vhodné pojištění a rizika, na která se vztahuje
Pojištění je v podstatě něco jako ochrana, kterou si může sjednat majitel bytu i nájemník. Jaká pojištění existují a na co se vztahují?
Pojištění vlastníka (pronajímatele)
Jaká pojištění by se měl sjednat majitel bytu?
Pojištění nemovitosti
Pojištění se vztahuje na veškeré „pevné“ vybavení bytu. Pokud byste byt obrátili vzhůru nohama, všechno co by nevypadlo, kryje pojištění nemovitosti. Jde tedy o dveře, stěny, radiátory, podlahové krytiny, okna, střechu, ale také třeba kuchyňskou linku. Obvykle se pojištění vztahuje na:
- živelné a vodovodní škody,
- odcizení,
- vandalismus,
- přepětí či zkrat,
- rozbití skel.
Pojištění odpovědnosti
Majitel bytu jej využije v případě, že by nájemníkovi některé součásti nemovitosti způsobily škodu nebo újmu na zdraví (může jít například o okno vypadlé směrem do místnosti nebo požár, který se rozšířil z kotelny).
Pojištění domácnosti
Pronajímateli se hodí v případě, že byt pronajímá zařízený. Pojištění se vztahuje na nábytek, spotřebiče atd. Pojištění se vztahuje pouze na jeho vlastní zařizovací předměty, ne na vybavení nebo zařízení, která nejsou jeho.
Doporučuje se, aby majitel do nájemní smlouvy uvedl informaci, která bude nájemníka zavazovat ke sjednání přiměřeného pojištění odpovědnosti a domácnosti. V případě větší nehody by u nepojištěného nájemníka mohlo dojít ke snížení schopnosti hradit pravidelné nájemné.
Exekuční doložka
Nejedná se o pojištění v pravém slova smyslu. Jde o doložku, která majitelům pomůže, pokud se z nájemníka vyklube neplatič. Opravňuje ho k přímé exekuční vykonatelnosti. Nájemník podpisem doložky stvrzuje, že pokud přestane platit nájem podle podmínek uvedených v nájemní smlouvě, může po domluveném období dojít k jeho vystěhování. Exekuční doložku je možné podepsat jen v případě, že je nájemní smlouva sepsaná na dobu určitou. Díky exekuční doložce se nemusí případ nehrazení nájemného dostat před soud, ale exekutor může neplatiče rovnou vystěhovat. Celý proces je rychlý a vystěhování zabere jen pár dní.
Pojištění nájemníka
Také nájemník by si měl sjednat některá pojištění.
Pojištění domácnosti
Stejně jako majitel, i nájemník by se měl sjednat pojištění domácnosti. Vztahuje se na jeho nábytek, šatstvo, elektroniku, spotřebiče, cennosti atd. Pojištění kryje také věci, které jsou schované v uzamčeném sklepě, kočárkárně nebo garáži.
Pojištění odpovědnosti
Sjednává se pro případ, že nájemník provozem své domácnosti nechtěně způsobí škodu jinému obyvateli domu. Typicky se jedná o vytopení pračkou nebo třeba pád truhlíku z okna bytu na auto souseda. Nájemník škodu odpovídající sjednanému limitu nemusí platit sám, ale pomůže mu pojišťovna. Pojištění odpovědnosti kryje také škody, které nájemník způsobí pronajímateli a jeho nemovitosti. Může se jednat o prasklé vodovodní potrubí nebo třeba výbuch, za který může nedbalost nájemníka.
Co pojištění nekryje?
Pojištění se nevztahuje na škody, které vznikly běžným opotřebením. Pokud je v domácnosti pes, který poškodí dřevěnou podlahu, pojištění se na toto nevztahuje. Pojištění nekryje ani škody, které vznikly úmyslně nebo z hrubé nedbalosti.
Když se nechcete obávat prázdného bytu ani neplatičů
Pokud máte investiční byt, který chcete pronajímat bez rizika neplatičů a dlouhodobého neobsazení, existují správcovské společnosti, jež si od majitele byt pronajmou a stanou se jeho ideálním nájemníkem, který platí v každé situaci. Do bytu následně hledají podnájemníky. Společnost majiteli nájem platí i v případě, že jí podnájemník nezaplatil nebo je byt prázdný. Majitel se tak zbaví veškerých nástrah, které se s pronajímáním pojí.
Na tomto principu funguje i naše služba. Společnost Stálý nájem si od majitele byt pronajme a postará se o všechno, co se s pronajímáním pojí. Majitel si pouze užívá garantovaný nájem. Ve Stálém nájmu se postaráme o:
- inzerci,
- schůzky se zájemci,
- prověření vybraných podnájemníků,
- sepsání smluv,
- sjednání pojištění a přepisy energií,
- stav a opravy bytu,
- komunikaci s podnájemníky.
Majiteli bytu tak odpadnou veškeré starosti. Stav svojí nemovitosti přitom může kontrolovat online ve svém zákaznickém účtu, ve kterém najde veškeré potřebné informace včetně reportů z kontrolních návštěv bytu.
Pronajímejte bez starostí a s jistotou garantovaného nájmu za jakékoliv situace.
Ve stručnosti
Pronajímání bytu je spojeno s řadou rizik, jako jsou neplatiči nebo neobsazený byt, která mohou majitele značně zatěžovat. Existují pojištění a exekuční doložka, které mohou tato rizika snížit, a správcovské společnosti, které mohou zaručit pravidelný příjem z nájmu. Jaké jsou konkrétní možnosti pojištění a jak fungují exekuční doložky při ochraně pronajímatelů před neplatiči?
