Kvůli rostoucí inflaci neexistuje snad žádná oblast, které by se zdražování nedotklo. To platí i o bydlení v bytech na pronájem. Potřebujete nájemné navýšit, protože vám investiční byt nevydělává? Udělejte to. Pokud ale máte spolehlivého nájemníka a zdražování vás tolik netíží, zvažte, zda o nájemníka kvůli vyšší ceně nepřijdete. Jak se tedy rozhodnout?
Proč byste se do navýšení nájmu měli pustit?
V jakých případech je rozhodnutí o zvýšení ceny za pronájem bytu na místě?
Špatná platební morálka nájemníka
Pro zvýšení nájmu se rozhodněte v případě, že nejste spokojeni s dosavadním nájemníkem nebo očekáváte, že na něj dolehnou těžkosti inflace. Zamyslete se nad tím, zda platí včas nájemné nebo vám kvůli špatné finanční situaci již delší dobu nájemné nedluží. Pokud máte problémové nájemníky, kteří nedodržují platební morálku, nemusíte se nad navýšením nájmu „ošívat“.
Investiční byt vám nevynáší
V současné situaci jsou ceny s ohledem na návratnost pronájmů podhodnocené, a to zvlášť v případě, pokud jste si pořídili investiční byt. Vzhledem ke zdražování energií, ale také třeba stavebních materiálů, které čas od času potřebujete k udržování bytu, je zvýšení nájemného na místě. Důležitou roli hraje i úroková sazba hypotéky. Museli jste refinancovat? Pak vám dost možná nájemné nepokryje takovou částku hypotéky, se kterou jste počítali, a vy musíte byt „dotovat“ ze svého. Nezapomeňte, že jste si investiční byt pořizovali proto, aby vám vynášel. Pokud se tak neděje, zvyšte nájemné.
Nájemné je ve srovnání s podobnými byty nižší
Udělejte si průzkum trhu a zjistěte, za jakou cenu se pronajímají byty s podobnou rozlohou a dispozičním řešením ve vašem okolí. Podívejte se na vystavené inzeráty nebo nahlédněte do cenové mapy nájemného.
Jak funguje? Ukazuje vám průměrné tržní nájemné v bytech, které se nachází v obcích s více než 5 000 obyvateli. Data sbírá ze členských kanceláří ARK ČR, nečlenských kanceláří a od dalších subjektů, které se zabývají tržními pronájmy. Pokud zjistíte, že byt pronajímáte pod hodnotou, směle nájemníkovi navrhněte novou cenu nájemného.
Vylepšili jste stav svého bytu
O zdražení nájemného se s nájemníkem pobavte i ve chvíli, kdy jste byt zrekonstruovali. Tím se zvýšila jeho hodnota a zlepšily se podmínky pro bydlení. Typicky se také jedná o situace, kdy rekonstrukce vedla ke snížení nákladů za energie.
Kdy je lepší se do zvyšování nájemného nepouštět?
Existuje několik situací, které stojí při uvažování o zvýšení ceny pečlivě zvážit. Které to jsou?
Máte ideálního nájemníka
Pokud nejste majitelem, který má s nájemníkem problémy, zvyšování zvažte. Najít spolehlivého a spokojeného nájemníka není jen tak. Navíc máte jistotu stabilního příjmu a vidinu toho, že u vás spokojený nájemník zůstane dlouho. Nebudete tedy muset řešit hledání nového nájemníka. Ušetříte tak svůj čas, peníze i psychické zdraví.
Výpadek příjmu pro vás představuje problém
Mnoho nájemníků na zvýšení nájemného reaguje tak, že se odstěhuje do menšího nebo levnějšího pronájmu. Na vás pak bude, abyste našli nového nájemníka.
Budete muset sepsat inzerát, komunikovat se zájemci, chodit na prohlídky a prověřovat potenciální nájemce. A co když nebudete mít šťastnou ruku a vyberete problémového nájemníka? Pokud je pro vás ve vašem rodinném rozpočtu příjem z nájmu důležitý, rozmyslete si, zda ke zdražování nájemného přistoupíte. Po odchodu nájemníka totiž hrozí, že bude byt nějakou dobu prázdný a vy jej budete muset dotovat ze svého.
Nemáte čas na hledání nových nájemníků
Pokud jste pracovně nebo jinak silně vytížení, může pro vás hledání nového nájemníka znamenat velký problém. Musíte si upravit svůj časový harmonogram, odpovídat na dotazy zájemců a byt jim ukazovat. To všechno představuje poměrně velkou časovou zátěž. Pokud jste s nájemníkem spokojeni a nižší příjem z pronájmu pro vás nepředstavuje nepřekonatelný problém, nájemné nezvyšujte.
Jak zvýšit nájem?
Abyste nemuseli řešit dilema, jak nájemníkovi zdražování vysvětlit, je nejlepší tuto otázku vyřešit hned v nájemní smlouvě.
Inflační doložka v nájemní smlouvě na dobu neurčitou
Jestliže s nájemníkem podepisujete smlouvu na dobu neurčitou, můžete do ní zahrnout informace o zdražování nájemného. V této pasáži se píše o tom, o kolik se bude ročně nájemné zvyšovat a kdy k navýšení dojde.
Další možností je, že ke smlouvě přiložíte inflační doložku. Díky ní můžete jednou ročně zvýšit nájem o takovou částku, která odpovídá inflaci v minulém roce. Je důležité, abyste v doložce uvedli, jakou konkrétní inflací se budete řídit. Může jít například o index spotřebitelských cen, které zveřejňuje Český statistický úřad.
Jednostranné navýšení
Pokud zdražování nájemného do smlouvy nezakomponujete, můžete přistoupit k jednostrannému navýšení nájemného, které ale musíte nájemníkovi oznámit písemně. O kolik lze takto zvýšit nájem? Navýšení u nájemného na dobu neurčitou nesmí přesáhnout 20 %. Zahrnují se do něj i navýšení, ke kterým došlo v posledních 3 letech. Výše nájemného nesmí přesáhnout ani tzv. obvyklé nájemné.
Kompromis s vidinou jistoty
Pokud chcete nájemné zvýšit nájemníkovi, který je bezproblémový a každý rok s ním sepisujete novou nájemní smlouvu, dohodněte se s ním na smlouvě na dobu neurčitou. Do smlouvy zahrnete informaci o každoročním zvyšování nájemného. Pokud je u vás nájemník spokojený, může to pro něj i pro vás představovat určitou vidinu pro něj jistého bydlení a pro vás stabilního příjmu.
Nechte zvyšování nájemného na někom jiném
Pokud se chcete vyhnout nepříjemnostem okolo zdražování nájemného, přenechejte svůj byt nám. Postaráme se o něj od A do Z. Nastavíte nájemné, které je pro vás nejvýnosnější. Navíc sledujeme situaci na trhu a výši nájemného podle ní regulujeme. A věděli jste, že vám nájemné zaplatíme i v případě, že je byt prázdný nebo nám podnájemník nezaplatil? S námi máte pravidelný a nejvýhodnější nájem jistý.
Zvyšování nájemného je vždy nepříjemné pro obě strany. Za zvážení rozhodně stojí v případě, že máte spolehlivého nájemníka, což je takový malý zázrak. Pokud ale máte problémového nájemníka nebo váš investiční byt nevynáší, přistupte ke zdražování.
