Spory mezi nájemci a pronajímateli bohužel nejsou ničím neobvyklým, týkat se mohou nezaplaceného nájemného, dluhů na elektřině nebo třeba poškození bytu. Pokud ke sporu dojde, vždy se ho pokuste nejdříve vyřešit dohodou, soudní řešení problémů totiž může být během na dlouhou trať. Společně se podíváme na to, jak spory co nejlépe řešit.
Nejlepším způsobem řešení sporů je prevence
Při pronajímání nemovitosti je samozřejmě ideální, aby ke sporům vůbec nedošlo. Jak jim tedy účinně předcházet?
- Prověření nájemníka: Prvním krokem k bezproblémovému pronájmu by měl být správný výběr nájemníka. Nájemníka si předem prověřte v dostupných rejstřících dlužníků a nechejte si ukázat pracovní smlouvu nebo ho požádejte o kontakt na předchozího pronajímatele.
- Kvalitně sepsaná nájemní smlouva: Kvalitní nájemní smlouva představuje jistotu pro pronajímatele i nájemce. Pokud je sepsaná správně a obsahuje veškeré náležitosti, může zásadně usnadnit řešení případných neshod. Zde zjistíte, jak předejít nejčastějších chybám v nájemní smlouvě. Připravili jsme pro vás vzor nájemní smlouvy. Při uzavírání nájemní smlouvy na nemovitost doporučujeme vždy konzultovat postup s právníkem nebo odborníkem na realitní trh. Nezaručujeme, že uvedený vzor nájemní smlouvy plně vyhovuje specifikům vašeho pronájmu. Pokud však využijete našich služeb, můžeme vám pomoci s přizpůsobením smlouvy na míru vašim potřebám.
- Jasně komunikace: Ideální je si s nájemníkem hned na začátku sednout a probrat s ním vaše očekávání i povinnosti a práva vyplývající z nájmu. S nájemníkem se také dopředu, nejlépe písemnou formou, domluvte, v jakém stavu mu byt předáte. Snažte se s ním po celou dobu budovat pozitivní vztah.
- Kontroly nájemního bytu: Případným sporům se můžete vyhnout i pravidelnými kontrolami stavu bytu, které vždy ohlaste předem, abyste nenarušovali soukromí nájemníka. Během kontroly se zaměřte nejen na stav bytu a případné nutné opravy, ale také se s nájemníkem pobavte o jeho plánech ohledně bytu nebo sousedských vztazích.
K jakým sporům mezi nájemci a pronajímateli dochází nejčastěji?
Během pronajímání nemovitosti se můžete setkat s několika typy sporů:
- Spory, které se týkají nájemného: V souvislosti s platbou nájemného se můžete potýkat s opožděnými platbami, neplacením nájmu nebo nesouhlasem se zvyšováním nájmu.
- Spory spojené se stavem nemovitosti: Spory se často týkají údržby a nutných oprav v nájemním bytě. Hranice mezi tím, co musí opravit pronajímatel a co nájemce, je totiž velmi tenká. Nejlépe těmto sporům předejdete tím, že budete veškeré povinnosti blíže specifikovat v nájemní smlouvě.
- Spory ohledně porušení nájemních podmínek: Nedodržení pravidel ze strany nájemce se může týkat například nenahlášení počtu osob žijících v bytě nebo úpravy bytu nad rámec nájemní smlouvy.
- Spory související s vypovězením nájmu: K problémům může dojít i po ukončení nájemního vztahu, není například výjimkou, že se nájemce odmítá vystěhovat.
- Spory o kauci: Veškeré podrobnosti kauce je třeba pečlivě ošetřit ve smlouvě. Kauce v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného může být v případě potřeby použita na pokrytí škod na majetku nebo k úhradě dlužných pohledávek. Pokud ke škodám nedojde, musí nájemce bez zbytečných odkladů vrátit jistotu zpět nájemci. Nájemce má po skončení nájmu spolu s vrácením kauce právo na vyplacení úroků z poskytnuté kauce.
Mírové řešení jako první krok v případě sporů
Jak už jsme zmínili v úvodu, v případě, že dojde ke sporům, vždy je lepší se domluvit na rozumném řešení pro obě strany. Předejdete tak dalším možným komplikacím a případným výdajům za právníka. Pokud se například dostal nájemce do finanční tísně, můžete zjistit, jestli mu nevznikl nárok na příspěvky od státu. V případě, že se společně nedokážete domluvit, můžete se obrátit na mediátora, který bude usilovat o to, aby dosáhl win-win řešení pro obě strany.
Právní kroky při neřešitelných sporech
Pokud nepomohla ani schůzka s mediátorem, v zákonem stanovených případech můžete nájemníkovi vypovědět smlouvu z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy. Může se však stát, že se nájemník odmítne vystěhovat, v tomto případě je na místě se obrátit na právníka a podat žalobu na vyklizení bytu. Alternativou řešení sporů u soudu je rozhodčí řízení, jehož výhodou je rychlost, odbornost a diskrétnost. Základem rozhodčího řízení je vždy dohoda.
Pokud se dostane spor s nájemníkem až k soudu, počítejte s náklady na právníka, které se mohou vyšplhat i na desítky tisíc korun a také s tím, že soudní vystěhování může trvat i několik měsíců. Možností, jak vystěhování případného neplatiče uspíšit, je doložka přímé exekuční vykonavatelnosti, kterou je možné s nájemníkem sepsat na začátku nájemního vztahu u notáře.
Jaké dokumenty mít připravené, pokud dojde ke sporům?
Pokud pronajímáte nemovitost, vždy buďte připraveni na možnost, že dojde ke sporům a uchovávejte si důležité dokumenty, které mohou řešení sporů usnadnit.
- Smlouvy a dodatky: Pečlivě si založte nájemní smlouvu i případné dodatky ke smlouvě, předávací protokol, plnou moc nebo seznam revizí.
- Fotodokumentace: Díky fotografiím nemovitosti budete moci jednoduše porovnat, jestli u vybavení nedošlo k poničení nad rámec běžného opotřebení nebo jinému poškození bytu. Fotografie oceníte také v případě, že se nájemce dostane do exekuce. Budete mít totiž povinnost dokázat, které věci patří vám.
- Důkazy o platbách: Ujistěte se, že máte důkazy o všech provedených platbách. Jednat se může o potvrzení o bankovním převodu nebo písemné potvrzení u platby v hotovosti.
- Záznamy z komunikace: V neposlední řadě vám v případě sporů mohou pomoci záznamy z komunikace s nájemníkem, například v podobě SMS zpráv nebo e-mailové komunikace.
Závěr
Nejlepší cestou, jak předejít sporům s nájemníky, je prevence v čele s kvalitní nájemní smlouvou a prověřením nájemníka. V případě, že bude nevyhnutelné řešit spor soudní cestou, může vystěhování problémového nájemníka trvat i několik měsíců a náklady na právníka se mohou pohybovat i v řádu desítek tisíc korun. Pokud chcete při pronajímání nemovitosti předejít starostem a nepříjemnostem, využijte službu Stálý nájem, která šetří náklady i čas. S touto službou se můžete spolehnout na garanci nájemného vždy a včas a také na vrácení bytu v původním stavu.
Ve stručnosti
Spory mezi nájemci a pronajímateli jsou běžné a mohou se týkat například neplacení nájmu nebo poškození bytu. Nejlepší prevencí je správný výběr nájemníka a kvalitní nájemní smlouva. Jak byste chtěli předcházet problémům při pronajímání nemovitosti vy?
