Aktualizace 6. 5. 2024, první vydání článku 21. 12. 2022
Hlad po bydlení v bytech k pronájmu roste. Kvůli vysokým úrokům na hypotékách a kvůli vysoké inflaci je pro mnoho lidí nájemní bydlení jedinou možností, jak bydlet. Znáte ale práva a povinnosti, které ze zákona musí ctít pronajímatel-majitel i nájemník? A jak je to v případě podnájemníků?
Vlastnické právo pronajímatele versus práva nájemníka a podnájemníka
Přestože práva a povinnosti ohledně pronájmu bytů upravuje občanský zákoník, mohou nastat výjimečné situace, při kterých je potřeba dodržovat státem aktuálně vydané stanovy. Takovou situací byla například covidová pandemie. Prohřešky nájemníků, které by za standardní situace vedly k ukončení nájmu, byly ošetřeny ve prospěch nájemníků.
Pokud nemohl nájemník nájemci splácet nájem v období od 12. 3. 2020 do 31. 7. 2020 a toto doložil platným potvrzením z Úřadu práce, nejednalo se o závažné porušení nájemní smlouvy, a tak nemohl majitel s nájemcem ukončit smluvní vztah.
Podnájemník je chráněn nejméně
Před podpisem smlouvy o bydlení je potřeba si prostudovat, zda podepisujete smlouvu podnájemní nebo nájemní. V případě nájemní smlouvy přenechává byt k bydlení majitel. V případě smlouvy podnájemní nájemník. Nájemník byt nevlastní, ale má jej pouze v pronájmu.
Podnájemce má celkově menší jistoty. Jeho „bydlení“ končí, jakmile skončí nadřazený vztah nájemní. Zatímco u nájemníka zákon přesně specifikuje, kdy a za jakých okolní může dostat od majitele výpověď, podnájemní vztah je možné vypovědět bez uvedení důvodu.
Je potřeba pamatovat také na to, že zatímco některá ustanovení v nájemní smlouvě zákon zakazuje (například chování zvířat nebo kouření cigaret v bytě), v podnájemní smlouvě mohou být uvedené a podnájemník se jimi musí řídit.
Podnájemní smlouva musí obsahovat nacionále podnájemníka i nájemce, podpisy, datum, formu placení, data splácení, sankce, dobu pronájmu, ustanovení ohledně chovu zvířat, kouření a další omezení, která neupravuje žádný zákon. Náležitosti podnájemní smlouvy jsou podobné smlouvě nájemní.
Jaká práva a povinnosti zákon stanovuje pronajímateli a nájemníkovi?
Vztah mezi pronajímatelem a ideálním nájemníkem řeší nájemní smlouva. Pokud je správně sepsaná a obsahuje veškeré důležité náležitosti, a to i přesto, že se mohou zdát banální, výrazně usnadní řešení případných neshod. Vzory nájemních smluv z internetu mohou být neaktuální a nepřesné. Proto se vyplatí její sepsání nechat na odbornících. U nás ve Stálém nájmu pracují právníci, kteří se na tyto smlouvy specializují, a tak se můžete spolehnout na jejich bezchybné zpracování.
Základní náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva by měla být uzavřená vždy písemně a měla by se řídit podle pravidel, která vyplývají z občanského zákoníku.
Pronajímatel například nesmí:
- zakazovat chovat v bytě běžná domácí zvířata,
- zakazovat podnikat v bytě,
- zakazovat kouřit v bytě,
- stanovovat, kolik osob může nemovitost obývat (ze zákona má pronajímatel právo požadovat, aby se v domácnosti zdržovalo tolik osob, kolik je přiměřených velikosti bytu),
- zakazovat nahlášení trvalého bydliště.
Nájemní smlouva musí obsahovat informace o obou smluvních stranách, ale také výši nájemného včetně záloh, způsob úhrady a data splatnosti. Rovněž zde musí být uvedeno, na jak dlouho dobu se smlouva uzavírá a zda jde o pronájem bytu, domu či pokoje.
Společně s nájemní smlouvou by měl majitel nájemci k podpisu předložit i předávací protokol, ve kterém bude podrobně zaznamenán stav bytu, elektroměru, plynoměru a vodoměru. Vhodná je i fotografická dokumentace.
Výpovědní lhůta
Standardní výpovědní lhůta při dodržení všech podmínek, jsou 3 měsíce. V případě závažného porušení nájemní smlouvy ze strany nájemníka může dojít k ukončení nájmu ve lhůtě 1 měsíce. Nájemník nemusí výpovědní dobu 3 měsíců dodržet v případě, že mu to jeho situace nedovoluje (například se stěhuje za prací).
Předávání bytu nájemníkovi
Pronajímatel musí nájemníkovi předat byt v takovém stavu, aby byl způsobilý k užívání. Musí mu zajistit nerušené bydlení. Zpřístupnění a předání bytu obvykle probíhá v den, který je stanovený v nájemní smlouvě. V praxi jde o předání klíčů od domu a bytu, případně dalších klíčů (sklep, garáž, půda, schránka atd.).
Pokud nájemník zjistí, že je byt v jiném stavu, než majitel tvrdil, má právo se odmítnout do bytu nastěhovat a po dobu odstranění závad nemusí platit nájemné. Jestliže se nájemník do takového bytu nastěhuje, může požadovat slevu na nájmu, dokud majitel nedostatky neodstraní. Toto ovšem neplatí v momentě, kdy nájemník o nedostatcích ví již při uzavírání smlouvy nebo si byt před podpisem neprohlédl.
Zvyšování nájemného
O zvýšení nájemného by měl majitel bytu nájemce informovat dostatečně dopředu a v písemné formě. Je potřeba přitom dodržovat předpisy, které stanovuje občanský zákoník. V případě, že je délka nájmu sjednaná na dobu určitou, může majitel nájemné zvýšit v nové nájemní smlouvě. Výše nájemného by měla odpovídat srovnatelnému nájemnému, které se platí v okolí za podobné byty.
U smluv na delší dobu, případně na dobu neurčitou je nejlepší zvyšování nájemného ošetřit rovnou v nájemní smlouvě. Zvyšování může mít formu dodatku nebo inflační doložky, ve které musí být vždy uvedeno, jakou inflací se doložka řídí.
V nájemní smlouvě musí být uvedeno přesné datum, od kterého bude k navyšování docházet. Maximální zvýšení nájemného u smlouvy na dobu neurčitou nesmí přesáhnout 20 % z původně sjednaného nájmu. Tato procenta zahrnují i zvýšení, ke kterým došlo v posledních 3 letech. Zjednodušeně řečeno se nájemníkovi nesmí nájemné za poslední 3 roky zvýšit o více než 20 %.
Ke zvýšení nájemného může majitel přistoupit i tehdy, pokud byt opravoval a zlepšil tak kvalitu bydlení.
Kauce a úroky
Majitel má právo vyžadovat kauci neboli jistotu ve výši, která odpovídá maximálně 3 nájmům. Z té může hradit škody, které nájemník napáchá, případně nezaplacené nájemné. Po skončení musí majitel nájemníkovi kauci vrátit i s úroky, které by měly odpovídat výši úrokům, které poskytují banky v případě, že si vezmete úvěr. Nově může majitel bytu požadovat také smluvní pokutu. Smluvní pokuta a kauce nesmí dohromady převyšovat 3 měsíční nájmy.
Péče o byt
Ve smlouvě by mělo být stanoveno, kdo a v jaké míře má o byt pečovat. Majitelé se často snaží většinu údržby „přehodit“ na nájemníka. Údržba má však své limity, které stanovuje vláda. Menší opravy do 1 000 Kč řeší nájemník, zbytek majitel.
Běžnou údržbu a drobné opravy má na starosti nájemník. Obecně se tím myslí udržování bytu v dobrém stavu, a to včetně úklidu a čištění. Nájemce má povinnost udržovat zařízení ve funkčním stavu a pravidelně kontrolovat, zda všechno funguje. Drobné opravy blíže vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Jde například o:
- malování,
- drobné opravy omítek,
- kontroly termostatických hlavic,
- opravy vrchních částí podlahy,
- zámky
- kliky,
- žaluzie,
- digestoře,
- dřezy atd.
Náklady na opravy se vypočítávají podle podlahové plochy bytu a dalších prostor, které k bytu náleží (z balkonů, teras a sklepů se počítá jen polovina). Každý m2 se vynásobí částkou 100 Kč.
Jakmile v bytě vznikne závada, která zhoršuje jeho užívání a nespadá pod běžnou údržbu ani pod drobné opravy, musí na ni nájemník upozornit pronajímatele bytu. Vlastník bytu musí závadu v přiměřeném čase odstranit. Pokud tak neudělá, může nájemník vadu odstranit na vlastní náklady a požadovat po majiteli proplacení úhrady nebo slevu na nájemném.
Rekonstrukce bytu
Jestliže chce nájemník v bytě provádět větší změny, potřebuje k tomu souhlas majitele, který musí být písemný. Jestliže se nájemník do rekonstrukce pustí bez svolení, může po něm majitel požadovat, aby byt okamžitě uvedl do původního stavu.Pokud se rozhodne rekonstruovat pronajímatel bytu, a to v takovém rozsahu, že nájemník nemůže v bytě bydlet, musí ho o svém úmyslu informovat, ale také mu uhradit náklady spojené s náhradním bydlením.
Majitel má právo na prohlídky bytu
Pronajímatel má ze zákona právo na pravidelné prohlídky bytu. Neměly by však být příliš časté a narušovat tak soukromí nájemníka. Obvykle se byt kontroluje 4krát do roka. Tři měsíce před ukončením nájemní smlouvy má pronajímatel právo, aby nájemník zpřístupnil byt kvůli prohlídkám pro potenciální zájemce o bydlení. Četnost prohlídek by měla být přiměřená.
Chov zvířat a návštěvy
Majitel nemůže nájemníkovi zakázat v bytě chovat zvířata. Pokud by toto omezení do nájemní smlouvy napsal, nemusí se jím nájemník řídit, protož je nezákonné. Chov zvířete by ale měl respektovat domovní řád a neměl by narušovat soužití s ostatními sousedy.
Majitel také nemůže do smlouvy uvést opatření, která se týkají omezování krátkodobých návštěv. Má však právo vědět, kolik osob bude v bytě bydlet a může si vyhradit souhlas s přijímáním dalších obyvatel bytu (to se ovšem netýká osob blízkých). Pokud si nájemce do bytu nastěhuje další osobu, musí o tom informovat majitele bytu.
Podnikání v bytě
Majitel bytu nemůže nájemníkovi zakázat, aby v bytě podnikal. Podmínkou ovšem je, že podnikání nebude znamenat zvýšené zatížení pro byt. Tím může být například pohybování mnoha osob v domě, hluk, prach nebo zápach. Obvykle v bytě můžete vykonávat kancelářské činnosti, případně další práce, které nezatěžují dům ani jeho obyvatele.
Smrt nájemníka
V případě, že nájemník zemře a ve smlouvě je uveden jako jediný nájemník, přechází nájem beze změn na člena domácnosti nájemníka. Pokud se jedná o blízkou osobu, nájem přechází automaticky bez nutnosti souhlasu pronajímatele. V případě, že jde o kamaráda nebo spolubydlícího, může majitel požadovat vystěhování.
Prodej bytu
Pokud nájemní byt změní majitele, žádné nové povinnosti z toho nájemníkovi neplynou. Nejdůležitější je pouze změna placení nájemného. Tedy komu nebo kam se budou peníze posílat. Nájemník nemá povinnost podepisovat novému majiteli novou nájemní smlouvu. Nový majitel totiž koupí bytu vstupuje do práv původního majitele.
Příklady: jak řešit problémové situace?
Mezi největší noční můry majitelů patří neplatiči, ale také problémoví nájemníci, kteří nedodržují ustanovení ve smlouvě. Jak problémy řešit?
Neplacení nájmu
Opakované neplacení nájmu může vést k výpovědi z nájmu ze strany majitele. První nezaplacený nájem se řeší formou upomínky, do které se zahrnují důsledky v případě, že nájemník nezaplatí. Druhé nezaplacené nájemné vede k výpovědi z bytu s 3měsíční výpovědní dobou. Výpověď musí mít písemnou formu. Třetí neuhrazené nájemné je důvodem k okamžité výpovědi z nájmu s vystěhováním do 1 měsíce.
Jak vystěhovat neplatiče
Pokud se nájemník v případě, že hrubě porušil smlouvu, odmítne vystěhovat, je potřeba podat žádost o soudní vystěhování z bytu. V případě, že se nájemník neodstěhuje ani po soudním vyzvání, musíte k soudu podat návrh na výkon soudního rozhodnutí. Pak se vystěhování ujme soudní exekutor.
Zvířata a hlučné návštěvy
V případě, že nájemník v bytě chová zvíře, nemůžete jej nijak pokutovat. Ze zákona má nájemník právo v bytě zvíře chovat. Již při výběru ideálního nájemníka je proto důležité zjistit, zda bude v bytě zvíře. Můžete dát přednost jinému uchazeči, který zvíře nemá. V případě hlučných návštěv, které budou opakovaně porušovat noční klid nebo porušovat pravidla bytového domu, jde o porušení nájemní smlouvy, ze které můžete vyvodit důsledky.
Rekonstrukce bytu bez souhlasu
Stavební úpravy bytu může nájemník provádět pouze se souhlasem majitele. Jestliže tak učiní bez jeho souhlasu, může majitel požadovat navrácení věci do původního stavu a nájemci vypovědět smlouvu.
Pronajímejte bez starostí
Chcete si užívat pohodlné pronajímání s ideálním nájemníkem? Svěřte svůj byt do naší péče. Najdeme vám nejvhodnějšího nájemníka, postaráme se o nejvyšší zisk a celý proces pronájmu si vezmeme pod patronát. Vy jen budete kontrolovat pravidelný a garantovaný nájem, který od nás budete mít ve smluvený den na účtu.
Ve stručnosti
Kvůli vysokým úrokům a inflaci se nájemní bydlení stává pro mnoho lidí jedinou možností, což zdůrazňuje důležitost znalosti práv a povinností pronajímatelů i nájemníků. Podnájemníci mají méně jistot a jejich bydlení končí s koncem nájemní smlouvy, zatímco nájemní smlouvy podléhají přísnějším zákonným regulacím. Znáte všechny své povinnosti a práva jako nájemník nebo pronajímatel?
